- 目前,我国已建立了以()为主体的一系列土地法规政策。
- 下列属于土地督察内容的是()。
- 土地管理的方法有()。
- 地籍调查包括()。
- 根据《地籍调查规程》,地籍调查分为()。
- 廉租住房单套建筑面积应当在()m2以内。
- 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例,原则上均不高于职工上一年度月平均工资的()。
- 保障性住房不包括()。
- 住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的()倍。
- 专项用于廉租住房维护和管理的资金是()。
- 国务院宣布从()年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
- 我国已初步形成()的住房信贷体系。
- 由政府提供政策优惠,社会投资建设,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向符合条件的家庭供应,具有保障性质的政策性住房是()。
- 以下有关廉租住房,说法正确的是()。
- 目前,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例,不得低于()。
- 住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、()、财政监督。
- 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下,经住房公积金管理委员会批准,住房公积金管理中心也可将住房公积金余额()。
- 共有产权住房可以涵盖目前保障房中的()。
- 保障性住房包括()。
- 廉租住房保障资金的来源有()等。
- 改革开放前,我国城镇住房制度的特点包括()。
- 我国房地产改革的基本内容可以概括为“三改四建”,“四建”包括()。
- 在下列()情况下,职工可以提取住房公积金。
- 缴存职工在()时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
- 职工可以提取住房公积金用于消费的事项有()。
- 下列房地产估价相关规定中,属于部门规章的是()。
- 在我国法律体系中,《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于()。
- 下列不属于房地产的行政法规的是()。
- 下列不属于房地产的部门规章的是()。
- 下列不属于法的主要形式的是()。
- ()具有最高的法律效力。
- 我国房地产的法律法规体系中,房地产法律主要有()。
- 《土地管理法》主要是解决()等问题。
- 下列属于法的适用原则的是()。
- ()是对一定区域范围内国土空间开发保护作出的总体安排和综合部署,强调综合性。
- 国土空间规划技术标准体系不包括()。
- 城市控制性详细规划由()批准。
- 出让地块的位置、使用性质等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,由城乡规划主管部门依据()提出。
- 北京市的城市总体规划报()审批。
- 《城乡规划法》规定,按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以()方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
- 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取()。
- 国土空间规划包括()。
- 省级国土空间规划的主要内容包括()。
- 下列由国务院审批城市总体规划的有()。
- 城乡规划包括()。
- 土地用途管制的基本依据是()。
- 永久基本农田转为建设用地的,由()批准。
- 建设单位改变土地建设用途,报()批准。
- 耕地用途管制不包括()。
- 在城镇开发边界内的建设,实行()的管制方式。
- 下列不属于土地用途管理的内容的是()。
- 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府()的同意。
- 不按照批准的用途使用国有土地的,罚款额为非法占用土地每平方米100元以上()以下。
- 农用地不包括()。
- 下列构成土地用途管制制度内容的是()。
- 农用地转用审批应考虑(),实行分级审批。
- 下列属于土地用途管制的作用和意义的是()。
- 下列关于土地用途管制的说法中,错误的是()。
- 确定土地利用结构与空间布局,需要考虑的因素包括()。
- 下列属于国土空间规划修改的合理理由的是()。
- 耕地数量保护,就是守住()亿亩耕地红线。
- 下列不属于耕地质量保护的是()。
- 永久基本农田比例应当占本行政区域内耕地的()以上。
- 下列不属于省级政府耕地保护责任目标考核依据的是()。
- 永久基本农田划定成果验收采取内业审核与实地抽查相结合的方式,验收按照不低于新划入永久基本农田总面积()的比例进行实地抽查核实。
- 下列关于耕地占补平衡的说法中,错误的是()。
- 根据省级政府耕地保护责任目标考核规定,()为第一责任人。
- 耕地保护管理的主要内容包括()。
- 耕地资源质量分类指标包括()。
- 下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田的()。
- 下列属于期末考核内容的是()。
- 某县为了公共利益需要,征收基本农田2公顷,应报()批准。
- 依法征收集体土地的前提,是国家为了()利益的需要。
- 征收基本农田,须经()批准。
- 某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷,国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷,该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是()。
- 下列关于目前我国征收土地批准权限规定,说法错误的是()。
- A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩,应由()审批。
- 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由()规定。
- 下列费用中,属于征收耕地的补偿费用的有()。
- 下列征收集体土地中,属于应由省级人民政府批准征收的()。
- 在征收土地时,自然资源主管部门和用地单位必须严格遵守的原则是()。
- 下列关于征收集体土地的政策规定中,表述正确的是()。
- 下列属于集体土地征收范围的是()。
- 国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件是()。
- 以下(),界定了公共利益的范围。
- 房屋征收的核心是()。
- 国有土地上房屋征收补偿协议由()和被征收人签订。
- 国有土地上房屋征收时,组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是()。
- 对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于被征收房屋类似房地产在()之日的市场价格。
- 国有土地上房屋征收的主体是()。[2014、2011年真题]
- 房屋征收补偿方案的拟定主体是()。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于()日。
- 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经()讨论决定。
- 房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过()。
- 被征收房屋价值评估时,应当考虑被征收房屋的()因素的影响。
- 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿,不包括()。
- 以下关于房屋征收补偿的说法,不正确的是()。
- 选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付()或者提供周转用房。
- 应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果的是()。
- 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法()。
- 房屋征收评估专家委员会选派专家组时,房地产估价师人数不得少于专家组成员的()。
- 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的,可以向()申请鉴定。
- 国有土地上房屋征收评估费一般由()支付。
- 评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构,首先由()选定。
- 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是()之日。
- 对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的()。
- 除()外,其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
- 对于已经登记的房屋,房屋征收评估对象以()的记载为准。
- 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由()家房地产估价机构承担。
- 房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的()名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章。
- 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,可以向()咨询。
- 以下关于房屋征收决定的说法,不正确的是()。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的公共利益包括()。
- 公共利益的特点包括()。
- 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施的行为有()。[2016、2012、2009年真题]
- 国有土地上房屋征收补偿内容包括()的补偿。
- 评估确定被征收房屋价值的最主要依据是()。
- 房屋征收补偿决定予以公告的条件包括()。
- 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法,错误的有()。
- 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的()等因素的影响。
- 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括()。
- 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括()。
- 关于国有土地上房屋征收评估,下列说法正确的有()。
- 下列不属于建设用地的特点的是()。
- 下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是()。
- 农村集体经营性建设用地入市改革试点的主要任务是()。
- 下列关于建设项目施工、地质勘查需要临时用地的说法中,错误的是()。
- 按土地用途分类,建设用地分为()。
- 下列属于全面开放城市国有土地使用权市场的发展阶段的()。
- 下列属于建设用地使用原则和要求的是()。
- 根据《民法典》,住宅建设用地使用权期限届满的,()。
- 下列国有建设用地中,不能通过划拨方式取得使用权的是()。
- 某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年,建设期半年,运营4年后将房屋抵押贷款,房地产估价师按收益法估算抵押价值时,收益年限应取()年。
- 下列建设项目中,国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是()。
- 挂牌出让国有建设用地使用权,挂牌时间应不少于()个工作日。
- 甲房地产开发公司取得居住用地使用权后2年未动工开发,国家依法将其收回,并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为()年。
- 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权,2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。
- 按照法律规定,()可以出让国有土地使用权。
- C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地,欲建一住宅小区。2012年5月1日,C房地产开发公司签订了出让合同,按照规定,C房地产开发公司应在()前,支付全部地价款。
- B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权,按照规定,建设用地使用权出让合同由()与W房地产开发公司签订。
- 下列情形可无偿收回土地使用权的有()。
- 在签订出让合同后,自然资源主管部门未按出让合同约定的时间提供土地,出让人延期交付土地超过()日,经土地使用者催交后仍不能交付土地的,土地使用者有权解除合同。
- 《国有建设用地使用权出让合同》的附件不包括()。
- 《土地使用权出让合同》规定:土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在()日内支付全部价款,逾期未全部支付地价款的,出让方依照法律和合同约定,收回土地使用权。
- 豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限,由低至高的顺序为()
- 下列用地中,应通过出让方式取得建设用地使用权的是()。
- 用地单位必须按合同约定开发使用土地,超过出让合同约定的动工开发日期满()年未动工的,按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
- 已动工开发,但开发建设面积不足应开发建设面积的(),或投资额不足总投资额25%的,或未经批准中止开发建设连续满1年的,视为闲置土地。
- 闲置土地的处置方式中,延长开发建设时间,但最长不得超过()年。
- 未动工开发满两年的,由市、县自然资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达(),无偿收回国有建设用地使用权。
- 关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法,正确的有()。
- 下列建设项目中,应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有()。
- 下列建设项目中,可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有()。
- 下列建设项目用地中,属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。
- 国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()。
- 经营性国有土地使用权可以通过()方式取得。
- 下列用地,法定出让年限为50年的有()。
- 建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括()。
- 土地使用权出让合同有()。
- 目前,国家收回建设用地使用权的原因可能是()。
- 下列可无偿取得划拨土地使用权的有()。
- 下列关于划拨土地政策,说法正确的是()。
- 下列闲置土地的处置方式,正确的有()。
- 防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的要求有()。
- 因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形造成土地闲置的,选择处置的方式包括()。
- 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的,可能受到的处罚有()。
- 《土地管理法》规定,农村村民一户能拥有()处宅基地。
- ()是保障村民宅基地需求的义务主体。
- 乡(镇)人民政府和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下,可以按照()的原则,采取土地整治等方式进行区位调整,合理利用集体经营性建设用地。
- 集体经营性建设用地出让、出租等方案应当包括()。
- 土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案,以()等方式确定土地使用者。
- 土地市场客体是()。
- 下列不属于土地市场的功能的是()。
- ()是优化配置土地资源的方式。
- 下列不属于土地市场金融调控中的直接调控的是()。
- 以划拨方式取得的土地使用权转让的条件不包括()。
- 在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段,应采用的调控措施作用方向为()。
- 下列不属于土地市场机制的是()。
- 土地市场的特点包括()。
- 确定土地市场供需的时间问题,必须考虑()。
- 土地市场供需调控的政策工具包括()。
- 以出让方式取得土地使用权的转让条件为()。
- 以()取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
- 地价管理是政府为了规范土地市场的交易行为,保持土地市场的稳定和健康发展,采取的以土地()为核心的各种调控、引导和管理措施。
- 下列不属于地价管理的措施的是()。
- 下列关于地价管理的说法中,错误的是()。
- 土地等级每()年重新评定一次。
- 市、县人民政府出让工业用地,确定土地使用权出让价格时必须执行()。
- 下列不属于农业地估价方法的是()。
- ()是政府出让土地使用权时确定出让金额的最初依据价格。
- 地价管理的目的包括()。
- 建立我国的()定期公布制度,是规范土地交易行为,加强国家对地价的管理的重要措施。
- 基准地价是政府制定地价政策的重要依据,包括()。
- 基准地价的常见表现形式为()。
- 按价格表达形式,农用地地价可以分为()。
- 城市居住区分为()级。
- 居住区建筑的最大高度限定为()。
- ()是住宅建筑组合形成的居住基本单元。
- ()是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的提升活动。
- 现行国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》将城市用地分为()。
- 十分钟生活圈必须配建的设施包括()。
- 居住区内道路的规划设计应遵循()的基本原则。
- 下列关于城市体验与城市更新的说法中正确的是()。
- 下列控制指标中,不属于建设监理控制的是()。
- 《中华人民共和国招标投标法》规定,招标人采用邀请招标方式的,应当向()个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
- ()是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
- 监理的基本方法就是控制,基本工作是“三控”“两管”“一协调”。其中,“一协调”是指()。
- 我国目前建设监理主要是()阶段的监理。
- 建设工程设计资质分为()资质。
- 工程勘察资质分为()。
- 工程设计资质中,()不分等级。
- 工程建设监理基本工作中的“三控”包括()控制。[2017、2015年真题]
- 招标文件应当包括()。
- 下列关于投标的管理内容,说法正确的是()。
- 下列关于评标、中标管理表述不正确的是()。
- A房地产开发公司在一项目投标中,符合中标人条件的是()。
- 协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括()。A.项目系统各种需求关系的协调
- 下列()建设工程必须实行监理。
- 根据《房屋建筑工程质量保修方法》,屋面防水工程的最低保修期限是()。
- 房屋建筑工程保修期从()之日起计算。[2017、2012年真题]
- 建筑工程施工过程中,施工单位发生变更的,应重新申请领取()。
- 建设工程竣工验收,应由()单位组织实施。[2015、2012、2009年真题]
- 建筑工程施工许可证由()单位申领。
- 建设工程施工和施工管理的最后环节是()。
- 施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。[2010、2007年真题]
- 建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括()。
- 以下关于建设工程施工许可证管理的说法,错误的是()。
- 在建的建筑工程因故中止施工的,建设单位应当自中止施工之日起()内向发证机关报告。
- 下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是()。
- 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向()发出保修通知。
- 建设单位领取《施工许可证》后,因故不能按期开工,可申请延期,延期()。
- 关于在正常使用下,施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法,正确的是()。
- 以下关于建设工程竣工验收管理制度,表述正确的是()。
- 房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级,其中二级资质要求有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于()人。
- 按照《房地产开发企业资质管理规定》规定,W省A市房地产开发公司申报二级资质,应由()部门决定审批部门。
- 房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级,其中一级资质中级以上职称管理人员最少有()人。
- 2016年甲公司开发建设某保障性住房项目,总投资为5000万元,其投资项目资本金应不低于()万元。[2017、2015年真题]
- 某房地产开发投资项目资本金为2000万元,则开发企业以工业产权作价出资的最高额是()万元。
- 新建商品房的质量问题由()承担责任。
- 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是()。[2015、2014年真题]
- 2011年7月,房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是()。[2012、2011、2007年真题]
- 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。
- 房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的,可以不征收土地闲置费,其原因是()。
- 2006年1月,某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目,总投资2亿元,则该项目资本金应不低于()万元。
- 国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由()依法批准划拨。
- 某公司今年拟开发普通商品住房项目,预计总投资为1亿元,按照最新政策,其项目资本金应当不低于()万元。
- 下列房地产开发项目土地使用权的取得,不可采取行政划拨方式的有()。
- 《城市房地产开发经营管理条例》规定,超过出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的,可征收相当于()20%以下的土地闲置费。
- 下列建设项目用地中,可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有()。
- 下列权益和财产中,可用房地产开发项目资本金出资的有()。
- 下列导致土地闲置的情形中,不征收土地闲置费的有()。
- 确定房地产开发项目,应当符合()的要求。
- 购房人发现商品房质量有问题,可以选择退房的情形有()。
- 转让房地产开发项目,转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到()备案。
- 转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的()以上。
- 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行()制度。
- 房地产开发企业承担的商品房保修期从()之日起计算。[2011、2009年真题]
- 商品房现房广告不得涉及的内容是()。
- 经报有批准权的人民政府批准,甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司,土地使用权出让金应由()。
- 某商品住宅楼于2009年1月10日竣工验收合格,施工单位按法定最低保修期限承诺,如该住宅楼中的住房于2012年1月10日交付给买受人,则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至()。
- 下列表述不符合房地产广告要求的是()。
- 下列房地产项目中,不得转让的有()。
- 房地产预售、销售广告,必须载明以下()事项。
- 在正常使用情况下,开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有()等。
- 占用业主共有道路而增设的车位,属于()。[2015、2007年真题]
- 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权()。
- 业主选聘和解聘物业服务企业,需要经()同意。[2007年真题改编]
- 下列不属于物业管理基本内容的是()。
- 由物业服务人通过合同的签订,按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理,是指物业管理的()。
- 根据《民法典》,住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房,除遵守法律、法规和管理规约之外,还应当经()同意。
- 保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当通过()列支。
- 业主交存的住宅专项维修资金属于()所有。
- 住宅专项维修资金的使用须经()同意。
- 业主委员会是()的执行机构。
- 下列关于管理规约,表述不正确的是()。
- 实行包干制的物业服务费,其构成不包括()。[2009年真题]
- 物业服务收费采取酬金制方式时,物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出,物业服务支出年度结算亏损的,由()承担。
- 利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买()。
- 物业管理的社会化基本含义包括()。
- 下列属于物业管理的基本内容的是()。
- 根据《民法典》,由业主共同决定的事项有()。
- 关于物业服务收费的说法,正确的有()。
- 实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括()。
- 房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的,应以()作为缴纳税费的依据。
- “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”是根据()确立的一项房地产交易基本制度。
- 房屋网签备案是指房屋交易当事人通过政府建立的房屋交易系统,在线签订房屋交易合同、申报()并完成合同备案的过程。
- 根据《城市房地产管理法》,房地产交易的形式有()。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有()。
- 某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年,出让合同约定的使用年限为40年,甲使用10年后转让乙,乙取得该建设用地的使用年限为()年。
- 下列房地产中,依法可以转让的是()。
- 某住宅用地出让年限50年,建设期2年。建设期满后,张某购买了其中一套住宅,持有10年后转让给王某,王某取得该住宅用地使用权年限为()年。[2011、2010、2009、2008年真题]
- 某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。
- 下列行为中,不属于房地产有偿转让的是()。[2009、2003年真题]
- 下列()行为,不属于房地产转让方式。
- 下列行为中,属于单务行为的是()。
- 根据《城市房地产转让管理规定》,下列房地产中,不得转让的有()。[2016、2013年真题]
- 房地产转让是指房地产权利人通过()或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
- 以下对房地产赠与的理解正确的是()。
- 以下关于经济适用住房政策,表述正确的是()。
- 商品房预售合同的主要内容不包括()。
- 房地产开发项目经规划部门批准变更规划的,房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。
- 某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅,单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2,买受人实际应付购房款()万元。
- 陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房,单价为10000元/m2,买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后,经实测,建筑面积为95m2,如陈某选择购房,则实付购房款()万元。[2012、2008年真题]
- 商品房预售合同登记备案的申请人应是()。[2012、2010、2008、2006、2002年真题]
- 商品房预售许可的最低规模不得小于()。
- 某房地产开发商销售给张某一套商品房,预测面积110m2,售价4000元/m2,张某交付了全部价款,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定,若该商品房实测面积为100m2,张某选择不退房,则该房地产开发商应当返还张某购房款()元。
- 下列关于商品房销售的表述中,正确的是()。
- A房地产开发公司开发建设一住宅工程,该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下,按提供预售的商品房计算,其投入开发建设的资金应达到()万元以上,政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
- 国务院决定禁止()。
- 某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接到通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人()。
- 按照规定,房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后,买受人在规定时间内未作出书面答复的,()。
- 房地产开发企业取得()方能预售商品房。
- 房地产经纪机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和()。
- 商品房预售应符合的条件包括()等。
- 商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。
- 商品房预售方案应包括的内容包括()。
- 商品房销售中,禁止的行为包括()。
- 以下关于商品房预售许可的说法,正确的是()。
- 下列关于房地产销售代理,表述正确的是()。
- 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致(),房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
- 房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。
- 《商品房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁合同期内,出租人不得()。
- 关于商品房屋租赁合同的说法,错误的是()。
- 承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的,出租人()。
- 王某将其拥有的一套住宅出租给了许某,租赁期间王某又将该住宅卖给了张某,王某与许某原签订的房屋租赁合同()。
- 下列关于房屋租赁期限,表述错误的是()。
- 成套住宅中,不能出租供人员居住的部分有()。
- 有下列()情形之一的房屋,不得出租。
- 下列关于房屋转租,表述正确的是()。
- 根据《民法典》,下列财产中,可以设定抵押的是()。
- 房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外,还应包括()分析。
- 抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。
- 在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不包括()。
- 房地产抵押估价报告应用有效期从()起计,不得超过一年。
- 折价处置抵押房地产的,应当参照()。
- 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款,同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款,也办理了抵押登记。贷款到期后,该公司无力还款,依法定程序拍卖,拍卖所得款()。
- W房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地,2015年3月1日,经评估,在建工程的市场价值为8000万元,其中在建工程拖欠工程款1000万元。该项目2015年3月1日估价时点的房地产抵押价值为()万元。
- 某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元,并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时,商场无力清偿贷款,拍卖房屋所得100万元应由()。
- 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
- 同一房地产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,说法不正确的是()。
- 王某将写字楼先后抵押给三家银行,到期不能偿还贷款,关于优先受偿顺序的说法,错误的有()。
- 下列房地产不得抵押的有()。[2014、2008年真题]
- 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法,正确的有()。[2012、2010年真题]
- 最高额抵押权确定的情形有()。
- 房地产抵押权实现的方式有()。[2008年真题改编]
- 下列房地产活动中,属于房地产经纪活动的是()。
- 下列房地产服务活动中,不属于房地产中介服务的是()。
- 关于房地产中介服务特点的说法正确的是()。
- 房地产开发企业委托没有资格的机构代理销售商品房的,处警告、责令改正,并可处()的罚款。
- 设立房地产中介服务机构应当具备的条件包括()。
- 房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人,应是专职注册房地产估价师,且注册后从事房地产估价工作至少应满()年。
- 评估机构根据业务需要建立(),完善风险防范机制。
- 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备()等级。
- 合伙制房地产估价机构中,专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于()。
- 三级房地产估价机构申请晋升二级,应从事房地产估价活动连续()年以上。
- 甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务,并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是()。
- 房地产估价报告应有至少()名专职注册房地产估价师签字。
- 《房地产估价机构管理办法》规定,二级房地产估价机构不得从事()估价业务。
- 关于各等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数的说法,错误的是()。
- 按照规定,房地产估价机构一级的条件中,从事房地产估价活动时间应不少于()年。
- 房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的()机构。
- 有限责任制房地产估价机构组织形式中,出资人以其()为限承担法律责任。
- 二级房地产估价机构不得从事以()为估价目的的房地产评估。
- 三级房地产估价机构不得从事()等评估。
- 下列房地产估价业务中,二级房地产估价机构可以从事的业务有()。
- 房地产估价机构设立分支机构的条件包括()等。
- 房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告,依据《资产评估法》,李某应受到行政处罚的是()。
- 房地产估价师的注册有效期为()年。[2016、2014年真题]
- 某注册房地产估价师出借注册证书,违法所得为2万元,最高可被处以()万元的罚款。
- 王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册,需要接受继续教育()学时。
- 注册房地产估价师在每一注册有效期内,最少应接受()学时的继续教育。[2013、2007年真题]
- 注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的,应限期改正,逾期不改正的,可处以()元以下的罚款。
- 房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满()日前,申请延续注册。
- 大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的,申请注册时,需要提供()。
- 某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构,后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构,则该房地产估价师的注册有效期至()。
- 《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师变更执业单位应当()。
- 房地产估价师()注册可由当事人申请,也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出。
- ()对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。
- 下列估价活动中,属于注册房地产估价师权利的有()。
- 房地产估价师初始注册的条件有()。[2016、2014年真题]
- 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有()。
- 根据《注册房地产估价师管理办法》,下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有()。
- 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,正确的有()。
- 房地产估价师注册证书失效的情形有()。
- 房地产估价师注册分为()。
- 《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师有下列情形()之一的,其注册证书失效。
- 《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师享有()权利。
- 房地产估价师应履行的义务有()。
- 调节纳税人负担轻重的主要税制要素是()。
- 实施加成征税,加二成等于加正税的()。
- ()决定税收的课税范围,是区别征税与不征税的主要界限,也是区别不同税种的主要标志。
- 根据课税对象性质的不同,全部税种分为()五大类。
- 下列关于税收违章处理,表述错误的是()。
- ()是税收的关键特征。
- ()是减轻纳税人负担的措施。
- 不属于税收制度的构成要素的是()。
- 我国现行房地产税包括()等。
- ()是税收制度的主体。
- 按税率和税基的关系划分,税率主要有()三类。
- 李某自用位于地下的工业厂房,房产原价为100万元,2013年应缴纳房产税最多为()元。
- 经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是()。
- 甲公司的自营地下商场原价2000万元,当地类似物业的年租金为200万元,若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是()万元。
- 产权属于全民所有的,以经营管理的()为纳税人。
- 某单位自用办公房产原值为100万元,其房产税税基可能为()万元。
- 甲企业自用写字楼房产原值为2000万元,按规定应缴纳的房产税可能是()万元。
- 下列房产中,可以免征房地产税的有()。
- 对具备房屋功能的地下建筑,征收房产税的相关规定有()。
- 下列税收中,按年计算、分期缴纳的是()。
- 下列税收中,采用定额税率的是()。
- 下列占用耕地建设的项目中,可以减半征收耕地占用税的是()。
- 耕地占用税的计税依据是纳税人()面积。
- 耕地占用税实行()。
- 城镇土地使用税的税率是()。[2014、2006年真题]
- 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米()元。
- ()是耕地占用税的征税对象。
- 《耕地占用税暂行条例》第五条对耕地占用税的税额规定,人均耕地不超过1亩(1亩=0.0667公顷)的地区(以县级行政区域单位),每平方米为()元。
- 下列耕地中,属于免征耕地占用税的是()。
- 城镇土地使用税的计税依据是()。
- 在一些经济落后地区,可以适当降低城镇土地使用税的税额,但降低额不得超过最低税额的()。
- 土地使用税政策性免税中,经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税()。
- 下列关于土地使用税的纳税人的说法,正确的是()。
- 根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》,土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次,即()。
- 下列有关税收的表述中,正确的有()。
- 某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币,扣除项目金额为35000万元,则应缴纳土地增值税()万元。[2013、2011、2008、2007年真题]
- 通过划拨方式取得建设用地使用权的单位,在计算土地增值税扣减项目时,应以()作为取得建设用地使用权所支付的金额。
- 下列行为中,应征土地增值税的是()。
- 土地增值税实行超额累进税率,增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分,税率为()。
- 对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在()以上的,应进行土地增值税的清算。
- 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和()的,免征土地增值税。
- 某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元,按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为1200万元,则其应纳土地增值税适用税率为()。
- W房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1000万元,按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为6000万元,则其应纳土地增值税额为()万元。
- 下列不属于土地增值税扣除项目的是()。
- 华某受让一套面积150m2的二手住房,需缴纳的税是()。
- 下列购买房地产的行为,不属于免征契税的是()。
- 下列取得房屋的行为中,属于应缴纳契税的是()。
- 下列取得房地产的行为中,属于免征契税的是()。
- 契税是在土地、房屋权属发生转移时,对()征收的一种税。
- 契税的税率为()。
- 在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,()。
- 下列房地产行为中,应当缴纳契税的有()。
- 按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳契税的有()。
- 下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人,表述正确的是()。
- 营业税改征增值税后,一般情况下,年销售额超过规定标准()万元的为一般纳税人。
- 教育费附加是随()附加征收。
- 城市维护建设税实行的是()。
- 非居民企业在中国境内虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,其应缴纳的企业所得税适用税率为()。
- 某企业年应纳税所得额为20万元,应缴纳企业所得税额为()元。
- 企业所得税实行比例税率,其税率是()。
- 个人转让住房,以其()为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
- ()自2022年7月1日起施行。
- 城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
- 对个人购买经济适用住房,()。
- 国办发[2006]26号文件规定,享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有()。
- 因继承取得不动产物权的,自()时发生效力。
- 《不动产登记暂行条例》规定,不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是()。
- 李某购房,取得该房屋所有权的时间是()时。
- 合法建造房屋的物权自()产生效力。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,国家实行土地()和房屋所有权登记发证制度。
- 甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙,仅将其房屋所有权证交给了丙,乙得知后,提出该房屋未办理转移的有关手续,所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归()。
- 农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。
- 许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议,不动产登记机构根据利害关系人的申请,最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于()。
- 下列权利中,不属于不动产用益物权的是()。
- 下列不动产登记类型中,不属于本登记的是()。
- 以下不动产登记类型中,不动产登记机构不颁发证书或证明的是()。
- 房屋登记费按()收取。[2012、2009年真题]
- 已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为()。[2012年真题改编]
- 房屋预告登记后,债权消灭之日起()内未申请登记的,预告登记失效。
- 下列关于预告登记的表述中,错误的是()。[2007年真题改编]
- ()是指因不动产物权的消灭等而进行的登记。
- 李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定,李某应到当地房地产管理部门办理()。
- 异议登记不当并给权利人造成损害的,应由()承担赔偿责任。
- 因主债权转移引起不动产抵押权转移的,当事人可以向不动产登记机构申请()。
- 因不动产的面积发生变化,或权利人名称发生变化而进行的登记,属于()。
- 不动产登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起()日内不起诉,异议登记失效。
- 为谋取不正当利益,给予国家工作人员以财物的,是()。
- 根据《不动产登记暂行条例》,不动产登记的范围有()。
- 《民法典》规定,不动产登记机构应当履行的职责有()。
- 根据《民法典》,不动产物权包括()。
- 根据《不动产登记暂行条例》,可以由当事人单方申请登记的情形有()。[2017、2011年真题]
- 房屋发生下列情形时,应办理房屋所有权转移登记的有()。
- 应当办理不动产注销登记的情形包括()。
- ()的所有权人可以依法独立对不动产行使占用、使用、收益、处分的权利。如行使处分权,依法出售、抵押不动产。
- 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料,其中不包括()。
- 不动产登记信息采用公开查询模式的有()。
- 可以申请查询、复制不动产登记资料的包括()。
-
开发公司征用该片土地应报()审批。
-
关于甲公司转让该开发项目的说法,正确的是()。
-
若乙公司未再追加实有资本,最多可为该甲公司提供()元担保。
-
有关李某抵押贷款购房一事,说法正确的有()。
-
该项目竣工后,说法正确的有()。
-
下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题,表述正确的是()。
-
下列关于该项目建成经济适用住房小区的表述,错误的为()。
-
在代理商品房预(销)售中,乙公司()。
-
乙公司代理预(销)售商品房须向购房人出示()。
-
孙某购买了该小区住房一套,下列关于孙某房屋登记时房屋登记收费问题,表述正确的是()。
-
李某的住房结构类型是()。
-
张某在进行房屋权属证书查验时,能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为()。
-
该房屋的环境噪声污染源主要为()。
-
张某与李某签订的房屋买卖合同,属于()。
-
关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法,正确的为()。
-
该项目土地使用权出让合同由()与甲公司签订。
-
甲公司应向土地管理部门缴纳()。
-
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。
-
在办理商品房预购手续时,王某()。
-
王某购买的住宅的产权登记面积为()。
-
按照国家有关规定,该建设用地使用权可以采取的出让方式包括()。
-
B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时,其到位资金原则上不得少于()万元。
-
下列表述中,不正确的是()。
-
B公司在销售商品房时,依据《房产测量规范》,下列计算一半建筑面积的是()。
-
B公司办理商品房预售时,在其他条件均具备时,投入开发建设资金应达到()万元以上,才可以申领《商品房预售许可证》。
-
该估价机构在开始市场分析之前,需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标,下列属于用地控制指标的是()。
-
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中,属直接融资的有()。
-
该估价机构在分析项目开发进度指标中,若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体,则总体指标包括当年开工的()的建筑面积。
-
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中,正确的有()。
-
关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中,正确的有()。
-
该项目竣工验收前,甲企业可能申请的登记为( )。
-
刘某应缴纳的契税为( )元。
-
该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。
-
关于该企业出租商业用房的说法,正确的是( )。
-
关于法院处罝抵押物时优先保护的说法,正确的为( )。
-
乙银行确定抵押货款额度,应以( )万元作为参考依据。
-
该在建工程抵押估价,原则上应由( )委托。
-
上述评估报告使用期限一般不超过( )。
-
乙银行实现抵押权的方式为( )。
-
保障房的实际容积率为( )。
-
保障房建筑适宜的结构形式为( )。
-
该项目的销售收入预期为( )亿元。
-
李某采用融资杠杆进行投资,杠杆率计算正确的为( )。
-
李某投资该房产需要签订的合同类型为( )。
-
李某所投的保险类型为( )。
-
在交易活动中,属于陈某应尽的义务为( )。
-
下列税种中,陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为( )。
-
不动产登记机构在办理登记过程中,应当履行的职责为( )。
-
关于赵某评估行为的说法,正确的为( )。
-
人民法院在裁定拍卖住房后,应当给予陈某( )个月的腾空搬迁宽限期。
-
张某所购买房屋的套内建筑面积为( )㎡。
-
关于房屋面积误差,张某合理的处理方式为( )。
-
签订商品房预售合同至房屋竣工后,张某可以申请( )。
-
张某购买住房可以享受的税收优惠政策为( )。
-
按照规划方案设计的户数,该项目的居住区级别为( )。
-
该项目的住宅建筑容积率为( )。
-
该建筑物设计时必须设计的建筑构造为( )。
-
该项目的金融杠杆率为( )。
-
该项目以下各类合同属于从合同的为( )。
-
该项目的销售净利率为( )%。
-
开发建设该项目,甲公司应依法取得( )。
-
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为( )平方米。
-
为准确获得已办理商品房预告登记的信息,丙机构应通过( )确定。
-
评估过程中,丙机构应做的工作包括( )。
-
甲公司转让该项目给丁公司不需要( )。
-
关于对陈某住房征收补偿的说法,正确的为( )。
-
代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为( )。
-
“十一”黄金周期间,乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为( )。
-
乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按( )的比例免征。
-
作为对本项目建设的规划控制,建筑控制高度属于( )。
-
关于本项目建筑设计的说法,正确的为( )。
-
本项目可行性研究对3亿元投资额确定的方法为( )。
-
甲公司从乙银行取得的贷款属于( )。
-
“实际投资额占全部开发投资总额的60%”按统计指标分类为( )。
-
关于丙公司请求拍卖房地产的说法,错误的为( )。
-
保障房的实际容积率为( )。
-
保障房建筑适宜的结构形式为( )。
-
该项目的销售收入预期为( )亿元。
-
李某采用融资杠杆进行投资,杠杆率计算正确的为( )。
-
李某投资该房产需要签订的合同类型为( )。
-
李某所投的保险类型为( )。
-
该项目的土地使用权取得方式应为( )。
-
甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内,一次性公开( )套房源。
-
下列关于商品房预售的说法,正确的为( )。
-
该项目由商品房预售转为商品房现售,应符合的条件为( )。
-
开发建设该项目,甲公司应依法取得( )。
-
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为( )㎡。
-
下列关于预登记叙述正确的有( )。
-
评估过程中,丙机构应做的工作包括( )。
-
甲公司转让该项目给丁公司不需要( )。
-
如果是国家征收后转让给开发公司,那么此地块的征收须经( )审批。
-
.有关H公司购房说法正确的有( )。
- 若担保公司未再追加实有资本,最多可为该小区提供( )元担保。
- 有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有( )。
-
按照规定,如果A房地产开发公司在确定监理公司时,拟采用邀请招标方式,应当向( )个以上具备承担招标项目的能力.资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
- B监理公司在工程监理时,坚持“三控”.“两管”.“一协调”,其中“三控”不包括( )。
- A房地产开发公司在申请领取施工许可证时,其到位资金原则上不得少于( )万元。
- 该项目的竣工验收应由( )组织。
- 这个项目中装修工程的保修年限为( )年。
- 按照国家有关规定,该建设用地使用权可以采取的出让方式包括( )。
- B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时,其到位资金原则上不得少于( )万元。
- 下列表述中,不正确的是( )。
- B房地产开发公司办理商品房预售时,在其他条件均具备时,投入开发建设资金应达到( )万元以上,才可以申领《商品房预售许可证》。
- 上述商业土地使用权出让方式不宜采用( )。
- 挂牌出让,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前( )天。
- 这宗商业土地使用权出让年限为( )。
- 若该宗土地使用权出让,则合同附件包括的内容有( )。
- A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的,必须取得出让方和( )的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
- 该住宅所属的建筑物承重受力方式类型属于( )。
- 胡某获得的超额利润为( )万元。
- 胡某购买的银行理财产品可以归结为银行中的业务类型中的( )。
- 甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种有( )个。
- 甲公司上半年应收账款周转天数为( )天。
- 如在5月31日前未能支付余款,甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为( )万元。
- 陈某向银行申请的贷款属于( )。
-
陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金( )万元。
- 商品房销售合同属于( )。
- 甲房地产开发公司可能向保险公司申请的有关住房的保险有( )。
- 如果陈某购买的住房所在住宅楼的总层数为18层,则该住宅楼最适宜选用的结构类型是( )。
- 若该住宅楼为普通建筑物,则其耐久年限为( )年。
- 该项目取得建设用地使用权采取的方式应是()。
- 按照有关规定,该建设项目单套的建筑面积控制在()m2左右。
- 下面关于该项目,表述正确的是()。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》属于()。
- W省人大常委会出台的《W省城镇房地产开发经营管理条例》属于()。
- W省政府颁布实施的《W省商品房销售管理办法》属于()。
- 在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力等级最高的是()。
- W省B县人民政府出台的《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于()。
- 按照规定,C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,其建设用地使用权取得方式应是()。
- 张某2015年7月购得一套60m2的经济适用房,按照规定()张某可转让此房。
- 下列关于经济适用住房的表述中,正确的是()。
- 《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收土地中,有批准权限的政府包括()。
- 征收该块土地需由()部门批准。
- 按照规定,该开发公司合法取得该地块的建设用地使用权的方式应是()。
- C村平均每人占有耕地数量为()亩。
- 需要安置C村的农业人口数为()人。
- Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为()万元。
- Z开发公司应支付给C村的安置补助费为()万元。
- Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为()万元。
- 甲公司取得该土地使用权的方式可能是()。
- 征收该块土地需由()批准。
- 以下关于该项目土地征收,说法正确的是()。
- 根据《土地管理法》规定,甲公司应支付给D村的土地补偿费最低为()万元。
- 就A危改地块的房屋征收,以下说法正确的是()。
- 2011年10月,W县人民政府做出对该县城A危改地块的房屋征收决定后,以下禁止事项正确的是()。
- 丙房地产开发公司转让该地块必须符合的条件为()等。
- 丁房地产开发公司欲改变土地使用性质,须办理的手续和程序为()。
- 刘某应获得的补偿为()。
- 关于该项目开发建设的说法,正确的为()。
- 刘某签订的补偿协议的另一方为()。
- 该项目涉及的房屋征收主体是()。
- 以下关于该项目房屋征收程序,做法不规范的是()。
- 对李某给予的补偿,不包括()。
- 按照规定,李某的以下()行为,不予补偿。
- A房地产估价有限责任公司在进行房屋征收估价时,不应考虑的因素有()。
- 下面A房地产估价有限责任公司进行房屋征收估价工作中,做法不规范的是()。
- 该街区的房屋征收主体为()。
- 被征收房屋评估的价值时点为2017年()。
- 在评估过程中,房屋用途确定的依据为()。
- 应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为()。
- 甲评估机构取得该评估业务的方式为()。
- 甲房地产估价机构资质等级可以为()。
- 对已登记的房屋,在评估界定其性质、用途和建筑面积时,一般应以()为准。
- 房屋征收评估费用由()承担。
- 被征收人如果对评估结果有异议,应向被征收房屋所在地()申请鉴定。
- 若对B承租的房屋进行征收评估,可以选用的评估方法有()。
- 该房地产开发公司制定的补偿方案包括()。
- 该市人民政府在作出房屋征收决定前,应完成的工作为()。
- 征收补偿李某房屋的建筑面积为()。
- 征收李某房屋的补偿额应不低于()万元。
- 李某收到估价报告后,可以选择处理的方式为()。
- 该项目除临街的地块建成商业门市外,其余的住宅楼建设用地出让最高年限为()年。
- 按照规定,A房地产开发公司应在签订了出让合同后()日内,支付全部地价款。
- 按闲置土地的规定,应向A房地产开发公司征收()万元以下的土地闲置费。
- 经同意,A房地产开发公司改变该项目部分土地用途,()。
- 根据《民法典》规定,A房地产开发公司取得上述建设用地使用权,不可能采取的出让方式是()。
- 根据有关土地政策规定,A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后,不被无偿收回土地使用权的最迟动工开发时间()。
- 以下关于该项目拍卖的说法,正确的是()。
- 以下关于该国有建设用地使用权出让,说法不正确的是()。
- 甲房地产开发公司取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为()。
- 甲公司申请改变土地利用条件必须经过()的同意。
- 该项目土地使用权出让合同由()与甲公司签订。
- 甲公司应向土地管理部门缴纳()。
- 在办理商品房预购手续时,王某()。
- 王某购买的住宅的产权登记面积为()。
- 政府调整规划,对该项目可以采取的处置方式为()。
- 该综合楼建设用地使用权出让年限最高为()年。
- 按照规定,如果A房地产开发公司在确定监理公司时,拟采用邀请招标方式,应当向()个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
- 根据《城市房地产开发经营管理条例》,A房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于()万元。
- A房地产开发公司在申请领取施工许可证时,其到位资金原则上不得少于()万元。
- B监理公司在工程监理时,坚持“三控”“两管”“一协调”,其中“三控”是指()。
- 下列关于B监理公司在工程监理时的做法和所持理念,表述正确的是()。
- 下列关于A房地产开发公司确定施工企业招投标中,表述错误的是()。
- 如果该项目发生建设工程质量事故,有关单位应当在()小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
- A房地产开发公司申领施工许可证时,应具备的条件有()。
- 王某购买商品住宅的保修期从()起计算。
- 王某实际支付该房的价款是()万元。
- 甲公司在商品房交付使用的同时,应当向王某提供()。
- 2012年3月1日发生的屋面漏水问题()。
- 征收15亩蔬菜生产基地,应当()。
- 房地产估价机构进行房屋征收估价时,估价时点应当为()。
- 下列条件中,甲公司申领建筑工程施工许可证须具备的条件为()。
- 在代理商品房预(销)售中,乙公司()。
- 陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房,有关该抵押贷款不正确的表述为()。
- 陈某购买商品房应缴纳的税为()。
- 甲公司对陈某所购商品房承担的保修期从()之日起计算。
- 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中,正确的为()。
- 甲公司开发该小区的资本金不得低于()万元。
- 下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中,正确的有()。
- 赵某对房屋评估结果有异议,可以采取的救济方式为()。
- 甲企业在媒体上发布广告,可选用的广告词为()。
- 关于甲企业中途变更设计的说法,正确的为()。
- 甲企业对张某所购房屋的保修期,从()起计算。
- 下列关于红都小区公房出售后的住宅专项维修资金问题,表述正确的是()。
- 下列关于C国有企业委托房地产开发公司,利用其部分厂房用地开发建设胜利小区,表述正确的是()。
- 下列关于胜利小区业主、业主大会及业主委员会,表述正确的是()。
- 根据国家有关法规,闲置土地满()未动工开发时,政府可以无偿收回土地使用权。
- 程某购买的住房()。
- 该开发项目资本金不得低于()万元。
- 该项目开工前,向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为()。
- 程某发现的房屋质量问题,应由()承担保修责任。
- 在整个购房过程中,程某应申请的房屋登记类别为()。
- 下列关于住宅专项维修资金的表述中,正确的为()。
- 如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制,则其物业服务支出的构成不包括()。
- 程某在办理住房公积金贷款时,工作人员做了如下解释,正确的为()。
- 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中,正确的为()。
- 李某所购房屋的建筑面积为()m2。
- 签订商品房预售合同至房屋竣工前,李某可以申请()。
- 甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内,一次性公开()套房源。
- 下列关于商品房预售的说法,正确的有()
- 该项目由商品房预售转为商品房现售,应符合的条件为()。
- A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是()。
- 下列关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金,表述正确的是()。
- A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时,投入开发建设资金应达到()万元以上(其他条件完全具备),才符合现行商品房预售许可政策。
- A房地产开发公司申领商品房预售许可证,应向()提出申请。
- 按照规定,A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后,应在()之前办理商品房预售合同登记备案手续。
- 按照规定,A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后,办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是()。
- A房地产开发公司要对商品房户型进行变更,必须报()批准。
- 下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述,符合现行政策的有()。
- 王某购买该商品房,最终应付总房价款为()元。
- 按照规定,A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后()日内,办理房屋租赁登记备案手续。
- 下列关于D公司的转租行为,表述不正确的有()。
- 乙银行确定抵押贷款额度,应以()万元作为参考依据。
- 该在建工程抵押估价,原则上应由()委托。
- 上述评估报告使用期限一般不超过()。
- 乙银行实现抵押权的方式为()。
- 该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为()万元。
- 人民法院对抵押物拍卖,拍卖保留价由()参照评估确定。
- 如果该项目拍卖成功,受让人取得的该土地使用权年限为()年。
- 开发公司征用该片土地应报()审批。
- 开发公司一期工程9月1日能否抵押,说法正确的有()。
- 若担保公司未再追加实有资本,最多可为该小区再提供()元担保。
- 有关李某抵押贷款购房一事,说法正确的有()。
- 有关李某房屋装修质量保修,下列说法正确的有()。
- 有关开发公司的开发行为说法正确的有()。
- 该项目竣工后,说法不正确的有()。
- 王某所购房屋的质量问题,应由()承担保修责任。
- 王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为()。
- 王某购房过程中应缴纳的税金为()。
- 关于住宅专项维修资金的说法,正确的为()。
- 如果乙企业物业服务收费实行酬金制,则其物业服务支出的构成包括()。
- 甲公司申请办理《商品房预售许可证》时,应提交()等证件及资料。
- 下列关于甲公司中途变更设计的表述中,正确的为()。
- 周某对所购房屋建筑面积有疑问,甲公司做了解释。根据《房产测量规范》,下列解释中不正确的为()。
- 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙,应当办理()。
- 甲领取3000m2营业房《房屋所有权证》后,应当()。
- 刘某应缴纳的契税为()元。
- 该企业出租给丙商场应缴纳的税为()。
- 关于该企业出租商业用房的说法,正确的是()。
- 该住宅小区项目,不可能采取的建设用地使用权方式是()。
- 按照规定,房地产权属登记机关对该住宅小区商品房核准登记发证的时限为()日
- C中介公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中,正确的是()。
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某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元,依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
1.上述做法中有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
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丙公司购得一个已停工3年的在建工程,结构封顶,其中1~5层为商业裙楼,6~30层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6~8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请问:
1.请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
2.请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
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2012年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期3年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现由于发展计划调整,该百货公司欲转让该商场而委托评估机构评估其转让价格。
请问:
1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例,可否选取为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
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宝光公司在甲市商业区有一栋自建5层厂房,现因公司战略调整,欲将该厂房转让给某集团改建为百货超市。根据宝光公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为8000m2,竣工日期为2003年6月。现委托甲估价公司评估其转让价格。请问:1.甲估价公司应搜集哪些资料?2.本次估价的估价目的和价值定义应如何表述?
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乙房地产估价机构承接了一幢住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2012年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2007年6月通过出让取得,2008年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2000元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2007年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2000元/m2。请问:1.估价人员确定该房地产的重置价格有哪些错误?说明理由。2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
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估价对象为一个已出租的商铺,租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托,评估该商铺于2017年9月15曰带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,捜集了相关资料,发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问: 1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入? 2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
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甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点? 2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题?
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某市人民法院因司法拍卖需要,委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时,注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格,捜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价,两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性,挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问: 1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?
2.选定可比实例后,为求得相应比较价值,除应进行房地产状况调整之外,还应对可比实例成交价格进行哪些处理? - 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封项,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 2.在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别?
- 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲、乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 2.针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
- 李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,2015年9月交房,装修后即投入使用。同年12月,该房屋出现局部基础沉陷、部分墙体开裂等质量问题,不能继续使用。经双方协商,由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月,该房屋修复工程全部完成,已排除相关安全隐患,房屋达到正常使用条件,但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问:1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失,请简述采用报酬资本化法测算的过程。 2.除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应包括哪些内容?
- 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼,有商业、办公和住宅多种类型物业,该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租,2012年9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后,决定出售该综合楼的部分办公用房,再次委托乙方地产估价机构进行评估。请问:两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?
- 2015年6月1日某房地产估价机构接受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值,该办公楼共20层(含地下两层设备层),钢筋混凝土结构,建设期2年,建成于2007年,登记建筑面积为18000㎡(不含地下建筑面积2500㎡),土地面积为3000㎡,土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时,取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算;采用收益法等比递增公式测算收益价值时,以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金,年租金增长率6%,受益年限48年进行测算。请问: 1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少? 2.上述收益法测算思路中存在哪些错误?
- 某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可,目前土建主体工程基本完工,房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖,甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价,为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买,计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成,室内外装修装饰和设备重新设计施工,为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价,评估价值差异较大。请问:造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?
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估价对象为一个已出租的商铺,租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托,评估该商铺于2017年9月15曰带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,捜集了相关资料,发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问: 1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整? -
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题? - 某市人民法院因司法拍卖需要,委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时,注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格,捜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价,两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性,挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问: 1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么? 2.选定可比实例后,为求得相应比较价值,除应进行房地产状况调整之外,还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
- 甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务,估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载,房屋所有权人为丁公司,坐落于XX市人民路28号1005室,存在尚未注销的抵押权,抵押权人为丙银行。接受委托后,顶目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘,了解到估价对象所在大厦为一栋髙层甲级写字楼,冠名为“金达广场”。王XX、李XX具体承担了估价报告撰写工作,张XX对估价报告进行了终审,2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字[2017]第XX号估价顶目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日
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房地产抵押估价报告估价项目名称:××市××区××路19号楼第10层房地产抵押价值评估估价委托人:×××集团有限公司房地产估价机构:×××房地产估价有限公司注册房地产估价师:×××(注册号×××)×××(注册号×××)估价作业期:2015年12月1日—2015年12月5日估价报告编号:×××(房估)(抵)字第×××号致估价委托人函×××集团有限公司:受贵公司委托,我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路19号楼第十层,总建筑面积为2026.77m²的办公房地产(产权证号:××房权证第××号)的抵押价值进行了评估。估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点:2015年12月1日。价值类型:房地产抵押价值。注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法进行测算,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元,至价值时点,房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零,故估价对象的抵押价值为110975791元(大写:人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整),按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m²。(随函附估价结果报告和估价技术报告各两份)×××房地产估价有限公司××分公司(公章)法定代表人:××× 2015年12月5日目录(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、房地产估价机构(略)三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 1.估价对象范围估价对象为坐落于××市××区××路19号楼第十层的整层办公用房,总建筑面积为2026.77m²。本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。 2.估价对象基本概况(1)土地基本状况估价对象所在大楼用地坐落于××市××区××路,四至为:南至××路,西至××路,北至小巷,东至小巷,宗地形状规整。土地使用期限至2055年4月1日,土地开发程度为宗地内、外达到“七通一平”。(2)建筑物基本状况估价对象所处的××区××路19号楼,现用名称为××中心,地下4层,地上37层,总建筑面积为105000m²,采用钢架结构及无柱式设计,电梯分区设置,客梯16部,货梯2部,集中式中央空调,整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2008年8月竣工交付使用,目前维护保养状态良好。估价对象外立面采用石材与高档LOW-E玻璃幕墙,大堂挑高6m,采用进口高档石材装修,花岗石柱体及墙面,艺术造型吊顶,标准层电梯间采用高档进口大理石,地面采用高档地毯,由××物业管理有限公司管理。估价对象位于19号楼第十层,总建筑而积2026.77m²,层高3.2m,已做普通办公房室内装修:墙面乳胶漆,地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯,顶棚部分灯池吊顶,部分矿棉板吊顶。(3)权属基本状况根据估价委托人提供的相关资料,估价对象土地用途为办公,目前为×××集团有限公司所有,产权证号为××房权证第××号,估价对象未设立抵押权等他项权利。五、价值时点依据《房地产抵押估价指导意见》,本次价值时点为完成估价对象实地查勘之日,即2015年12月1日。六、价值类型房地产抵押价值(定义略)七、估价依据 1.法律、法规、规范性文件(略) 2.技术标准(1)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)(2)中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899—2013)(3)《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)(4)《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号) 3.估价委托人提供的相关资料(略) 4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料(略) 5.估价机构收集整理的其他相关资料(略)八、估价原则(略)九、估价方法经估价方法适用性分析,决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。(估价方法定义略)十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用比较法、收益法进行测算,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元,至价值时点,房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零,故估价对象的抵押价值为110975791元(大写:人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整),单位建筑而积抵押价值为54755元/m²。十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期 2015年12月1日十三、估价作业期 2015年12月1日至2015年12月5日十四、变现能力分析(略)十五、风险提示(略)估价技术报告一、估价对象描述与分析(略)二、市场背景描述与分析(略)三、估价对象最高最佳利用分析(略)四、估价方法适用性分析(略)五、估价测算过程 1.比较法(定义及公式略)(1)可比实例选取可比实例选取过程及来源(略),估价对象及可比实例状况见表1。表1 估价对象及可比实例基本状况
(2)可比实例情况说明将可比实例与估价对象进行比较分析,比较因素及说明见表2。表2 估价对象及可比实例情况说明表
(3)建立比较基础估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款,币种为人民币,计价方式按建筑面积计价,价格内涵一致。(4)交易情况修正各可比实例均为正常交易,交易情况无需修正。(5)市场状况调整市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近,且该区域办公室用房市场价格平稳,市场状况无需调整。(6)房地产状况调整根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况,将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级,以估价对象为基准,每相差一个等级结合具体情况调整+1或-1,编制比较因素分析表(表3)、比较因素调整系数表(表4)如下。表3 比较因素分析表
表4 比较因素调整系数
(7)可比实例比较价值测算(见表5)表5 可比实例比较价值测算表
(8)求取比较价值(单价)经过比较分析,认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近,且符合市场客观情况,故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。即:最终比较价值=(57017+58637+57889)÷3=57848(元/m²) 2.收益法(1)收益法定义及计算公式收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算,其计算公式为:式中,V为收益价值(元或元/m²);Ai为未来第i年的净收益(元或元/m²);Yi为未来第i年的报酬率(%);n为收益期(年)。(2)租金收入经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/(m²·月)。(测算过程略)(3)有效出租面积的确定注册房地产估价师经过对周边市场的调查,周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面积为出租面积,因此确定估价对象的出租面积为其《房屋所有权证》上登记的建筑面积2026.77m²。(4)其他收入经测算估价对象其他收入15.42元/(m²·年)。(测算过程略)(5)空置率据了解××区办公用房近期的市场平均空置率在3%~7%。估价对象位于××区重要的商务办公区,周围人流密集,商务办公气氛好,该区域内办公用房租赁情况良好,考虑到估价对象的实际状况,取空置率为5%。(6)年有效毛收入单位面积年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12+其他收入)×(1-空置率)=(342.6×12+15.42)×(1-5%)=3920.29(元/m²·年)(7)运营费用根据合同租金的内涵,估价对象的运营费用包括管理费、房屋维修费、房产税、租赁税费、房屋保险等。根据市场调查确定估价对象年运营费用为864.837元(m²·年)。(测算过程略)(8)年净收入估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=3920.29-864.83=3055.46(元/m²·年)(9)报酬率采用累加法确定报酬率为7.25%。(10)收益期估价对象建成于2008年,至价值时点已使用7年,估价对象为钢混结构,房屋耐用年限为60年,则房屋剩余使用年限为53年,估价对象土地的使用年限为50年,截至价值时点剩余使用年限为39.33年,根据孰短原则,确定估价对象的收益期为39.33年。(11)净收益变化趋势估价对象建立于××中心大厦内,设定其可持续经营,预测其发展前景良好。据调查××区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况,确定估价对象净收益增长率为2%。(12)公式选用和计算过程六、估价结果确定 1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值经测算,两种估价方法的结果见下表。
对测算结果进行校核和比较分析后,结合估价师经验,决定采用加权算术平均法定估价对象的价值,比较法权重取60%,收益法取40%(权重确定理由略),估价结果为:估价对象房地产单价=57848×60%+50115×40%=54755(元/m²)估价对象房地产总价=54755×2026.77=110975791(元) 2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时,已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。根据房地产估价师调查,至价值时点,估价对象未设定抵押,也不存在其他法定优先受偿款。 3.确定房地产抵押价值房地产抵押总价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=110975791(元)经测算,确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为110975791元(大写:人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整),按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m²。附件 1.估价委托书复印件 2.估计对象位置示意图 3.估价对象实地查勘情况和相关照片 4.房地产权属证明复印件 5.房地产估价机构营业执照复印件 6.房地产估价机构资质证书复印件 7.注册房地产估价师注册证书复印件 - 本次估价背景情况如下:估价对象为某市唯一的大型商业中心,建筑面积为9.8万m²,已开业三年,整体运营,经济状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价,以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段:四、估价方法适用性 1.估价方法选用要求根据《房地产估价规范》(GB/T50291—2015),常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法,估价方法选用应符合下列规定:(1)估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。(2)估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入,应选用收益法。(3)估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。(4)估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的,应选用假设开发法。 2.估价方法选用(1)估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例,可选用比较法进行估价。(2)估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。(3)估价对象为商业中心的整体房地产,可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设,可选用成本法进行估价。(4)估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,不具有再开发潜力,故本次估价不选用假设开发法。 3.估价技术路线(1)比较法:收集同类房地产的交易实例,选取3个可比实例,建立比较基础后,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整,计算出比较价值。(2)收益法:具体采用全剩余寿命模式进行测算,确定估价对象的持有期、期间收益、期末转售收益及报酬率,代入相应公式求取估价对象收益价值。(3)成本法:采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧,将重置成本减去折旧,得到估价对象成本价值。(4)对以上估价方法的结果进行校核、比较分析,确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性,综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。(5)估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款,得到估价对象抵押价值。
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封面(略)致估价委托人函××公司: 受贵公司委托,我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五~八层,建筑面积为3586.18㎡房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。 注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种:人民币):评估单价30157元/㎡,评估总价10815万元,大写:人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。×××房地产估价有限公司(公章)二〇一四年九月十七日目录(略)估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象描述 1.位置(略) 2.土地状况 估价对象位于××市××路××号,四至(略),所处区域达“七通”,即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力,基础配套设施完善。 3.建筑物状况 ××大酒店属五星级酒店,建成于1998年,总楼层为26层,有201间客房,餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五~八层,设有各种客房64间。 酒店主体建筑物为钢混结构,按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略),维护保养状况良好。 (二)估价对象权属状况 1.土地权属 整幢大厦土地用途为商业用地,使用权类型为出让,终止日期为2045年5月16日,土地面积为10743.76㎡,土地使用证号:×××。(其他内容略) 2.房屋权属估价对象为××大酒店的五~八层,建筑面积为3586.18㎡,五~六层、七~八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略),每层建筑面积相同。(其他内容略) 3.其他权利 经注册房地产估价师调查核实,至价值时点估价对象权利状况完整,不存在地役权、抵押权等他项权利。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点 2014年9月11日(与实地查勘完成之日一致)。 六、价值类型(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 根据估价目的,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种:人民币):单价30157元/㎡,总价10815万元;注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元,故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为:单价30157元/㎡,评估总价10815万元,大写:人民币壹亿零捌佰壹十伍万元整。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、实地查勘期(略) 十三、估价作业期 2014年9月11日。 十四、估价对象变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 1.通用性分析 估价对象土地用途为商业用途,其建筑形式符合酒店经营的需要,故通用性一般。 2.独立使用性分析 估价对象为酒店五~八层,已办理产权证明,其使用及经营不受其他房地产的影响,可独立使用。 3.可分割转让性分析 根据合法用途和产权状况,五~六层、七~八层拥有独立的房屋所有权证,估价对象可分割,转让性较好。 (变现能力其他分析略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 经过分析,拟采用比较法和收益法进行估价。 (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略) 七、估价测算过程 (一)比较法 比较法原理:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式:比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 1.选取可比实例 (1)可比实例A的确定 G公寓式酒店十一层,2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/㎡。 (2)可比实例B的确定 W公寓式酒店十八层,2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/㎡。 (3)可比实例C的确定 Y公寓式酒店七层,2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/㎡。 2.编制比较因素条件说明表 (可比实例的具体房地产状况描述略)房地产价格比较因素条件说明表
3.建立比较基础(过程略) 4.编制比较因素条件指数表 根据估价对象与可比实例的各种因素,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下: (1)交易情况修正 可比实例A、B、C均为市场正常交易,故对交易情况无需修正。 (2)市场状况调整 以估价对象价值时点为100,可比实例的交易日期与价值时点较接近,自2013年1月以来,该市酒店业房地产市场呈上涨趋势,经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。 (3)房地产状况调整 以估价对象为100,按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表
5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格 经测算,可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为28841元/㎡、28661元/㎡、26690元/㎡。(测算过程略) 6.确定估价对象比准价格 将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较,得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近,故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。(28841+28661+26690)÷3=28064(元/㎡)。 (二)收益法 收益法原理:预测估价对象的未来收益,利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式:,式中,Ai为未来各期的净收益,Y为报酬率,n为收益年限。 1.计算酒店五~八层年经营收入 经测算,酒店五~八层年经营收入为26753354元(测算过程略)。 2.计算总费用(总营业支出) 估价对象为经营性酒店用房,所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。 酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金 (1)经营成本及经营费用 经营成本及经营费用占年经营收入的25%(依据略),即:26753354×25%=6688338(元) (2)管理费用及财务费用 管理费用及财务费用为经营收入的3%(依据略),即:26753354×3%=802601(元) (3)维修费 按建筑物重置价格的2%计算,房屋重置价格为3500元/㎡(依据略)。年维修费=3500×3586.18×2%=251033(元) (4)保险费 按建筑物重置价格乘以保险费率2‰(依据略)计算,即:年保险费=3500×3586.18×2‰=25103(元) (5)相关税金 税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行,综合税率17.5%,税金按总经营收入计取。 相关税金=年经营收入×17.5%=26753354×17.5%=4681837(元) 由上,年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金=6688338+802601+251033+25103+4681837=12448912(元) 3.确定估价对象房地产年净收益 年净收益A=年经营收入-年总费用=26753354-12448912=14304442(元) 4.确定报酬率 报酬率取12%(确定过程略)。 5.确定收益年限 根据估价对象的国有土地使用证记载,土地使用权终止日期至2045年5月16日,剩余使用年限为30.7年;估价对象所在建筑物为钢混结构,耐用年限为60年,已使用16年,剩余使用年限为44年;根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则,确定估价对象收益年限为30.7年。 6.确定估价对象收益价值 根据公式,估价对象收益价值计算如下: 评估单价=115651209÷3586.18=32249(元/㎡) (三)估价对象市场价格 根据上述测算,比较法测算结果为28064元/㎡,收益法测算结果为32249元/㎡,两种方法的结果差距较小,最终采用简单算术平均法确定估价结果,则: 估价对象单价=28064×0.5+32249×0.5=30157(元/㎡) 估价对象总价=30157×3586.18=10815(万元)(取整到万元) (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查,估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0,故: 房地产抵押价值=10815万元-0元=10815(万元) 八、估价结果确定(略)附件(略) - 本次估价背景情况如下: 估价对象房地产登记用途为工业,现状用途为办公,由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押,曾委托房地产估价机构进行估价,现因向原贷款银行申请信贷的需要,房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价,估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件,注册房地产估价师进行实地查勘时,发现估价对象进行了加层,但未办理相关审批、登记手续。 以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段:估价假设和限制条件 一、估价假设 (一)一般假设 1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,估价对象可在公开市场上自由交易,并能维持持续使用。 2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件,我们不保证复印件与原件的一致性,也未向政府有关部门进行核实,本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整,并以此为估价前提。 3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看,未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试,本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。 4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。 (二)未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 (三)背离事实假设 据估价委托人介绍,至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记,因为估价目的为再次抵押,本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响,以估价对象处于完整权利状况为假设前提。 (四)不相一致假设 1.估价对象登记用途为工业,实际用途为办公,本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。 2.经实地查勘,发现估价对象已加层,实际面积与登记面积不一致,本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据,并以此面积数据准确为假设前提。 (五)依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价报告使用限制(略)
- 甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价,价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000~35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?
- 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日,该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
- 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元,估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用,第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?
- 房地产抵押估价报告 估价项目名称:××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价 委托人:××股份有限公司 估价机构:××房地产估价有限公司 注册房地产估价师:×××(注册号:×××)×××(注册号:×××) 估价作业期:2011年9月18日至9月27日 估价报告编号:××估字[2011]第××号目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.估价对象范围 估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权,总建筑面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权,以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。 2.估价对象概况 (1)位置及环境状况(略) (2)建筑物状况 估价对象建筑物共3幢,其中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混结构,层高4.5m,建筑面积均为6100㎡;第3幢为动力中心,一层砖混结构,层高3.5m,建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫齐全,塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。 (3)土地状况 估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水,宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则,地势平坦,地质状况良好。 3.权利状况 (1)房屋所有权情况(略) (2)土地使用权情况(略) (3)他项权利状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示,至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记,即估价对象法定优先受偿款为0。 根据估价人员实地查勘情况,估价对象房地产中第2幢车间已出租,由于委托人未提供相关租赁合同,估价对象在价值时点的租赁价格不详,故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。 五、价值时点 2011年9月14日,与实地查勘日一致。 六、价值类型 房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 (一)国家和地方政府相关法律法规(略) (二)房地产估价技术规范和标准 1.《房地产估价规范》。 2.《房地产抵押估价指导意见》。 3.《城市房地产抵押管理办法》。 (三)估价委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》。 2.《国有土地使用证》。 3.委托人提供的其他有关资料。 (四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法,估价人员遵循估价原则,根据估价对象的特点和估价目的,结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况,在认真分析研究所掌握的资料基础上,最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略) 十、估价结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素,结合估价对象特点和使用现状,按照科学的估价程序,选用比较法和收益法进行测算,最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。 估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业期(略) 十三、估价报告应用的有效期(略) 十四、风险提示(略) 十五、变现能力分析(略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象区位状况描述与分析(略) 三、估价对象权益状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析(略) 七、估价测算过程 (一)成本法 成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为: 房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。 1.土地取得成本 采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格,同时考虑买方应当负担的相关税费后,土地取得成本为7836797元(测算过程略)。 2.开发成本 开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。 (1)建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。 ①建筑物建安费 根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》,钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/㎡,包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则:估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。 ②附属工程费 附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于生产。根据工业建筑设计和规划要求,结合现状,综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/㎡,则附属工程费为795204元。 建筑安装工程费为上述两项之和,即14102726+795204=14897930(元)。 (2)勘察设计和前期工程费 ①勘察设计费 按造价的6.23%计算,为928141元。(依据:略) ②前期工程费 按建筑面积计122元/㎡,共计1496115元。(依据略) 上述两项合计为2424256元。 ③不可预见费 根据房地产市场状况及开发项目的规模,不可预见费一般为开发成本的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述①、②项之和的3%,为446938元。 3.管理费用 管理费用为前述各项之和的3%,为768155元。(依据;略) 4.销售费用 销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托设计,故本次不考虑销售费用。 5.投资利息 投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,开发期为0.75年。(依椐略) 利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。 假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入,开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入,则:投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1)]+(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1)]=829443(元)。 6.销售税费 销售税费为销售收入的5.85%,另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/㎡,则:销售税费=P×5.85%+11×12263.24。(依据略) 7.开发利润 根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况,取平均利润率,为15%,则: 开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15% 注:开发利润计算中的27203519元是土地取得成本、开发成本(建设成本)、管理费用、销售费用、投资利息之和。 8.估价对象房地产重新购建价格的确定 房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 解得:P=34539073(元)。 9.建筑物折旧的确定建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。 经计算,建筑物折旧为1410273元。(测算过程略) 10.成本法评估结果确定 房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧=34539073-1410273=33128800(元),则:房地产单价=33128800÷12263.24-2701(元/㎡)。 (二)收益法 1.基本原理 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 房地产收益为有限年期的收益法公式为:V=A/Y[1-(1+Y)-n],式中,V为房地产价格,A为房地产净收益,Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。 2.测算过程 本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为:房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用 (1)确定房地产年总收益 房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益,包括租金收入、保证金和押金利息收入。 根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略),综合确定估价对象平均租金为每月20元/㎡,正常空置率为1%,租金损失率为1%,则房地产年总收益为:20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)。 (2)确定房地产年总费用 ①管理费 结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略),则年管理费为:2884608× 1.5%=43269(元)。 ②维修费 维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略),估价对象房屋重置价格为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)。 ③房屋年保险费 保险费按房屋现值的2‰计算(依据略),估价对象房屋现值为12791453元,则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)。 ④年应交税金 主要包括房产税和营业税及附加,根据当地规定,估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)。 则:房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元)。 (3)确定房地产年净收益 房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=2884608-745323=2139285(元)。 (4)确定报酬率 估价对象为工业用房,根据当地市场状况,租金价格波动较小,故其风险系数较小,结合工业用房报酬率调查,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。 (5)确定房地产价格 截至价值时点,估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定,钢混结构用房的耐用年限为50年,则其剩余年限约为41年,经估价人员实地查勘,估价对象维护保养状况尚可,建筑物结构稳定,整体使用功能正常,确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日,至价值时点,土地剩余使用年限为43.96年。 根据《房地产估价规范》,房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限,故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变,房地产市场稳定,报酬率每年不变,则估价对象房地产总价为: V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]=32902609(元)。 3.收益法评估结果确定 房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/㎡)。 (三)估价对象市场价值 根据上述测算,成本法测算结果为2701元/㎡,收益法测算结果为2683元/㎡;两种方法的结果差异较小,估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果,则: 估价对象房地产单价=(2701+2683)÷2≈2692(元/㎡) 估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)。 (四)估价对象抵押价值 根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》,估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0,故: 房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)。 八、估价结果确定 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。 估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:人民币2692元/㎡。
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本次估价背景情况如下: 某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值,该商铺目前由业主出租给他人经营便利店,接受委托后,经与业主王××联系,注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘,查勘作业环节由李××负责记录,最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表
领勘人:王×× 查勘人:李×× 实地查勘期:2014年6月15日 -
李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。2015年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。
现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。
问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么? -
甲公司2012年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为14500元/㎡,甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2013年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了10栋。当2015年第二期20栋竣工后,建成的别墅以19000元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2013年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2012年的楼面地价高500元/㎡,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
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某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值,注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时,发现相邻的B写字楼在周边环境.交通条件.建筑规模.外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性,但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
1.请问造成两者差异较大的原因有哪些?
2.在用比较法确定A写字楼的市场租金时,如选取B写字楼作为其中一个可比实例,那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?
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指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)
对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表4-8),并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8估价对象相关资料
(一)年有效毛收入
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2%=880000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=11880000×3%+500×50×12=656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加=11880000×5.55%=659340元
4.年运营费用小计
年运营费用=880000+656400+659340=2195740元
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=11880000-2195740=9684260元
(四)估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整) -
房地产抵押估价报告估价报告编号:××估字[2015]第××号估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人:××房地产开发有限公司
房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:×××(注册号××) ×××(注册号××)
估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一 .估价委托人
××房地产开发有限公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
二 .房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
三 .估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四 .估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建设工程施工许可证》 .《建设工程规划许可证》 .《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后,建筑总层数为地面七层 .地下一层,其中,第一层建筑面积为 3963.50平方米,第二层建筑面积为 3661.26平方米,第三层建筑面积为 3865.65平方米,第四层建筑面积为 4087.62平方米,第五层建筑面积为 3511.13平方米,第六层建筑面积为 1893.32平方米,第七层建筑面积为 1810.04平方米,地下一层建筑面积为 4142.22平方米,总建筑面积为 26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让 .用途为商业,终止日期为2051年6月22日,土地使用权总面积为 6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑,主体结构为框架剪力墙,其容积率为 3 .49,建筑密度为 0 .62。于2013年10月动工,在价值时点大楼主体已完工,地面一至七层外装已完成一半,内装已开始贴地面砖。其水 .电 .电话管线已预埋,已安装主要设施 .设备有:中央空调 .高 .低区生活给水箱 .火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统 .地下室通风系统 .消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施 .设备有:客用垂直升降梯两部 .观光电梯一部 .货用垂直升降梯一部 .商场内自动扶梯六部。
五 .价值时点
2015年6月14日(确定理由略)
六 .价值类型
本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的 .在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七 .估价原则
独立 .客观 .公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则。
八 .估价依据(略)
九 .估价方法
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十 .估价结果
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为 80659445 .4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
十一 .注册房地产估价师
注册房地产估价师:××× .×××
十二 .实地查勘期(略)
十三 .估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四 .变现能力分析(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一 .估价对象描述与分析(略)
二 .市场背景描述与分析(略)
三 .最高最佳利用分析(略)
四 .估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五 .估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1 .选取具体估价方法
根据估价对象实际情况,采用静态分析方法进行测算。
2 .选择估价前提
根据估价对象实际情况,选择业主自行开发前提。
3 .假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4 .测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为:
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中:A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取:362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取:
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析 .比较与估价对象相同区位 .结构 .用途和设施 .设备的建筑物,确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限折旧”的规定,确定其建筑物的经济耐用年限为39年,残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39= 46 .15元/平方米
②年维修费。按规定,维修费为房屋造价的1 .5%,则有:
年维修费=1800× 1 .5%= 27 .00元/平方米
③年管理费。 7 .32元/平方米(测算过程略)
④年保险费。 3 .60元/平方米(测算过程略)
⑤年房产税。年房产税=1800× 1 .2%= 21 .60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税= 46 .15+ 27 .00+ 7.32+ 3 .60+ 21 .60= 105 .67元/平方米
(3)求取年净收益:年净收益=年总收益-年总支出=362- 105 .67= 256 .33元/平方米
(4)报酬率的确定:报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为 6 .38%(测算过程略)。
(5)收益年限的确定:估价对象土地使用权类型为出让,终止日期为2051年6月,故确定其收益年限为39年。
(6)将上述数据代入公式
V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]
=( 256.33/ 6 .38%)×[1-1/(1+ 6 .38%)39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值= 4018×26934 .74= 108223785 .32元
5 .测算续建成本
根据对施工现场的勘察,以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据,经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
6 .管理费用
依规定,建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算,则有:管理费用=11000000×5%=550000元
7 .投资利息
经测算(测算过程略),投资利息为 230278.32元
8 .销售费用
按续建成本的5%计,则有:销售费用=11000000×5%=550000元
9 .续建投资利润
经测算(测算过程略),续建投资利润为 2200000元
10 .买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略),买方购买在建工程的税费为715000元
11 .在建工程的评估值
在建工程价格= 108223785 .32-11000000-550000-230278 .32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
经测算,计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445 .4元
六 .估价结果确定
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为 80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
1 .上述房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) -
甲房地产估价机构接受张某的委托,评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值,评估的价值时点为2016年8月1日,评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由,对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。
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某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值,采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时,估价过程有哪些区别?
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某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些?
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下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分,请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在括号后面空格处的不计分)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一.估价委托人
名称:××房地产开发有限公司
联系人:××
联系电话:××
二.房地产估价机构
估价机构:XXX有限责任公司
住所:XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼
法定代表人:XXX
资质等级:一级
证书编号:建房估证字[2007]XXX号
有效期限:2015年XX月XX日至2015年XX月XX日
三.估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四.估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建筑工程施工许可证》.《建设工程规划许可证》.《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后,建筑总层数为地面七层.地下一层,总建筑面积为26934.74平方米。
其他(略)。
五.价值时点
2015年6月14日(实地查勘之日)
六.价值类型
本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的.在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七.估价原则
独立.客观.公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则;谨慎原则。
八.估价依据
1.《中华人民共和国物权法》;
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3.《中华人民共和国土地管理法》;
4.《房地产估价规范》;
5.《中华人民共和国担保法》;
6.《国有土地上房屋征收评估办法》;
7.《房屋抵押评估委托书》;
8.《房屋抵押评估委托合同》;
9.《房地产估价基本术语》;
10.委托人提供的在建工程合法证明;
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
九.估价方法
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十.估价结果
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元(大写:人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整)。
十一.注册房地产估价师
十二.实地查勘日期(略)十三.估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四.风险提示分析(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一.估价对象描述与分析
(一)估价对象区位状况描述与分析(略)
(二)估价对象实物状况描述与分析(略)
(三)估价对象权益状况描述与分析(略)
二.市场背景描述与分析(略)
三.最高最佳利用分析(略)
四.估价方法适用性分析(略)
五.估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
经测算,计算结果为92978507元(计算过程略)
(二)运用成本法求取估价对象的价格
1.选择具体估价路径
本次估价选择房地合估路径。
-
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
(1)求取估价对象土地使用权价格
土地单价(楼面地价)为897元/㎡(计算过程略)。,
土地成本=897×26934.74=24160462(万元)
(2)求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量.规划设计.临时供水供电以及场地平整.临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费=30+50+10+50=140(元/㎡)
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用.装饰及附属工程费用.机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》.《××省建筑工程综合定额》.《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》,参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情,根据估价对象的实际情况,取建安费用=1238(元/㎡)
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路.给排水.电力.电信.燃气.等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中,在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育.医疗卫生.文化体育.社区服务.市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业,取建筑安装工程费的2%,即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76(元/㎡)
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)
⑥建设成本
建设成本=140+1238+24.76+210=1612.76(元/㎡)
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865(万元)
(3)管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出,按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况,管理费用为建筑安装工程费的2%,即1238×2%=24.76(元/㎡)
(4)销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年,根据建设成本按销售代理费3%(依据略),计算得123.8(元/㎡)(计算略)。
(5)投资利息
假设开发期为两年,贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算,土地.城市基础设施配套费在第一年初一次性投入,建安成本及公建配套费在开发期均匀投入,则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88(元/㎡)
建安成本.管理费利息=(1612.76+24.76)×5.4%×2×0.5=88.43(元/㎡)
(6)开发利润
根据公司以往的工程利润,取460.91(元/㎡)经估价人员现场勘察,结合评估人员现场观察,确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+(24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91)×26934.74=82993424(元)(取整)
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081(元/㎡)(取整)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+82993424×80%=84990441元。
六.估价结果确定
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元(大写:人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整)。
附件(略)
2.指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
本次估价背景情况如下:
估价对象为某工业厂房及附属办公用房,2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记,2009年11月25日该宗土地设定抵押,至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日,估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断:
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载.误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析.意见和结论是我们自己公正的专业分析.意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师:
估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途.持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》.《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实.合法.完整的基础上得出的,估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性.合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值,未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费,如需转让,应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用,不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化,则有效期应相应折减。
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国家因建设高速公路的需要,现拟对李某的厂房进行征收,并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘,并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大,对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时,房地产估价机构应该怎么处理?若李某对估价结果有异议时,应如何处理?
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甲公司拥有一处自建的商业房地产,该房地产占地面积4500㎡,总建筑面积10000㎡,2013年竣工,当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡,甲公司选择了出租经营,并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托,给出估价结果为12000元/㎡。甲公司拿到估价报告后,颇感不解,因为当年实际投入成本已达12000元/㎡,而且未考虑开发利润及利息;而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的?
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某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?
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下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分,请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在括号后面空格处的不计分)
房地产估价报告估价报告编号:××[2015]第××××号估价项目名称:××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人:××法院
房地产估价机构:××房地产估价有限公司
注册房地产估价师:×××(注册号×××),×××(注册号×××)
估价作业期:2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供,委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态,其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点,其他楼层均已经到期或马上到期,只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期,鉴于本次评估的特定估价目的,评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点,估价对象已抵押给××银行××支行,权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值,故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
(其他假设和限制条件略)
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)房地产估价机构
估价机构:×××房地产估价有限公司
住所:××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人:×××
资质等级:一级
证书编号:建房估证字【2013】×××号
有效期限:2013年××月××日至2015年××月××日
(三)估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
(四)估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号,土地规划用途为商业用地,宗地总体形状较规则,南临环市东路.北临光明路.其余临内街,地势平坦,地基承载力一般,无不良地质现象,土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”(通路.通电.通上水.通下水.通讯.通气),红线内场地已基本平整,地面道路水泥硬化,余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘,估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼,所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼,建成于2007年10月18日,1-5层为商业裙楼,楼宇外墙为玻璃幕墙,供水和排水均采用PVC水管,供水方式为市政自来水直供用户,其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户,排水方式为雨污合流,楼宇安装多部电梯.中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统,由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为:室内地面铺大理石及地毯,内墙涂乳胶漆,天花吊顶,安装玻璃窗.玻璃门,楼宇安装高速电梯及中央空调,水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况,估价对象室内空间布局合理,采光.通风较好,经实地查勘及委托方介绍,估价对象现已出租作商业使用,保养维护情况良好,为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》(粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号)等资料记载,房地产权属人均为×××。
权属来源方式:估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2,经实地查勘,估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有,共用土地为国有出让土地使用权,共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用,土地用途为商业用地,土地已办理有偿使用手续,使用年限为40年,至价值时点为止,剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家,土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
(1)位置现状描述与分析
1)坐落:××市××区××号。
2)方位:城市市区地带,越秀区中部。
3)与主要设施距离:距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4)临街状况:南临环市东路,属于东西向主干道。
5)朝向:楼宇主朝向为南.北。
6)楼层:总楼层5层,估价对象在1楼。
(2)周围环境状况描述与分析
1)自然环境:估价对象所在区域属于城市城区地带,现已大部分开发为高楼大厦,原始地貌及自然环境已城市化,自然环境一般。
2)人文环境:估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等,治安状况较好,卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园,是××市内重要商务办公区。
(3)景观状况描述与分析
区域内主要为城景.街景,区域内有黄花岗公园等休闲场所,没有其他特殊景观。
(4)外部配套设施状况描述与分析
1)基础设施:估价对象所在道路与环市路等主干道相接,供水.排水.供电.通信.燃气和有线电视与市政管网连接,可保证日常使用,基础设施完备度高。
2)公共服务设施:估价对象附近有学校.幼儿园.银行.卫生所.市场.派出所等市政配套设施,公共服务设施完善。
(五)价值时点
2015年6月17日(确定理由略)
(六)价值类型
估价中采用公开市场价值标准,即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
(七)估价原则
本次估价遵循合法原则.最高最佳利用原则.替代原则.价值时点原则.独立.客观.公正原则.谨慎原则等房地产估价原则。
(八)估价依据
1.法律.法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》;
②《中华人民共和国土地管理法》;
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准.规程.规范
①《房地产估价规范》;
②《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。
3.委托方提供的相关资料(略)
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;
②估价对象所在区域的房地产市场状况.同类房地产市场交易等数据资料。
(九)估价方法
估价对象属于商业用途,属于收益性物业,且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃,可以获取市场出租交易案例,具备采用收益法进行评估测算的条件,故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好,同一类型物业近期成交较多,特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多,故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值,所以,不选取成本法。
综上所述,同时结合本次评估背景,考虑方法的适宜性和可操作性,我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理:是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较,就两者之间影响该房地产的交易情况.日期.区域及个别因素等的差别进行修正,计算估价对象房地产价值。
收益法原理:如果将价值时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定收益的房地产,预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值,则这笔资金就是房地产的价值。
(十)估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,考究各种估价方法后,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27418905,人民币(大写)贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
(十一)注册房地产估价师
注册房地产估价师表1
(十二)实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
(十三)估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一.估价对象描述与分析
(一)估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号,土地规划用途为商业用地,宗地总体形状较规则,南临环市东路.北临光明路.其余临内街,地势平坦,地基承载力一般,无不良地质现象,土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”(通路.通电.通上水.通下水.通讯.通煤气),红线内场地已基本平整,地面道路水泥硬化,余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘,估价对象为××市××区××号的商业房地产,所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼,建成于2007年10月18日,楼宇外墙为玻璃幕墙,供水和排水均采用PVC水管,供水方式为市政自来水直供用户,其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户,排水方式为雨污合流,楼宇安装多部电梯.中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统,由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为:室内地面铺大理石及地毯,内墙涂乳胶漆,天花吊顶,安装玻璃窗.玻璃门,楼宇安装高速电梯及中央空调,水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况,估价对象室内空间布局合理,采光.通风较好,经实地查勘及委托方介绍,估价对象现已出租作办公使用,保养维护情况良好,为完好房。
(二)估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》(粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号)等资料记载,房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有,共用土地为国有出让土地使用权,共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用,土地用途为商业用地,土地已办理有偿使用手续,使用年限为40年,至价值时点为止,剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家,土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2,经实地查勘,估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
(三)估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1)座落:××市××区××号。
2)方位:城市市区地带,越秀区中部。
3)与主要设施距离:距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4)临街状况:南临环市东路,属于东西向主干道。
5)朝向:楼宇主朝向为南.北。
6)楼层:总楼层5层,估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1)自然环境:估价对象所在区域属于城市城区地带,现已大部分开发为高楼大厦,原始地貌及自然环境已城市化,自然环境一般。
2)人文环境:估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等,治安状况较好,卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景.街景,区域内有黄花岗公园等休闲场所,没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1)基础设施:估价对象所在道路与环市路等主干道相接,供水.排水.供电.通信.燃气和有线电视与市政管网连接,可保证日常使用,基础设施完备度高。
2)公共服务设施:估价对象附近有学校.幼儿园.银行.卫生所.市场.派出所等市政配套设施,公共服务设施完善。
二.市场背景描述与分析(略)
三.最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产,根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载,其证载合法批准用途为商业,实际用途亦为商业,本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下,各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果,具体如下:
(1)保持现状前提:估价对象房地产保持现状.继续利用最为有利时,应以保持现状.继续利用为前提进行估价,保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
(2)装饰装修改造前提:估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时,应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行,对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
(3)改变用途前提(略)
(4)重新开发前提(略)
(5)上述情况的某种组合:估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时,应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价,对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用,估价对象所在楼宇建筑结构合理,耐用性好,装修豪华,保养维护良好。估价对象约建于2007年,装修成新度较高,重新装修对房地产价值影响较小;估价对象规划为商业,按现行××市政策,改变用途和重新开发的情况可能性非常小;预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四.估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法.收益法.假设开发法.成本法,估价方法的选择应按照房地产评估技术规则,根据当地市场发育状况,并结合该项目的具体特点以及估价目的等,选择适当的估价方法。
(1)估价对象法定批准用途为商业,已建成投入,不属于待开发房地产,可再开发能力较低,因此不适宜选用假设开发法进行评估。
(2)估价对象属于商业用途,属于收益性物业,且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃,可以获取市场出租交易案例,具备采用收益法进行评估测算的条件,故此次评估适宜采用收益法。
(3)估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好,同一类型商业物业近期成交较多,特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多,故适宜采用比较法进行评估。
(4)因成本法计算会拉低房地产价值,所以,不选取成本法。
综上所述,同时结合本次评估背景,考虑方法的适宜性和可操作性,我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线(略)
收益法技术路线(略)
五.估价测算过程
1.收益法计算过程
(1)公式选用
估价对象为出租型的商业物业,××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度,以规避房地产市场行情变动.物价变动.利率变动等风险,故采用报酬资本化法,并考虑净收益按一定比率递增,以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为:
V一房地产价值;
A一未来第一年房地产净收益;
Y一报酬率;
g一净收益逐年递增的比率;
n一房地产剩余收益年限。
(2)租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查,结合估价对象的特点,选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例,将估价对象与各案例进行比较,对比较案例的交易情况.市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正,求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。
(3)有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查,周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积,因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2,即有效出租面积为100%。
(4)空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7%。经调查,估价对象位于××市城区重要的商务区域,周围人流密集,商务氛围好,考虑估价对象的实际情况,取空置率为5%。
(5)其他收入的确定
根据相关调查的数据,××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金,并租赁期满后无息退还,当下银行存款利率3.5%,则估价对象租期外其他收入情况如下:
其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年。
(6)租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域,设定其可持续经营,预测其发展前景,据调查,该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2%至5%之间,遵守谨慎原则,拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
(7)年有效毛收入
年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失)+其他收入
=[(100×12×1340.45×100%)×(1-5%)+9383]÷1340.45=1147元/(年·m2)
(8)运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税.租赁税费.房屋维修费.房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/(年·m2)(具体计算过程略)。
(9)年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-302=845元/(年·m2)
(10)报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定,
利用安全利率加风险利率法计算,报酬率=3.5%+2%=5.5%。(确定过程略)
市场提取法:在估价对象周边选取同类商业物业,通过它们现时的租金水平和售价,求取其收益率,从而确定估价对象的报酬率,最终计算得到报酬率为5.47%(具体计算过程略)。
根据估价师的经验,安全利率加风险利率法取权重0.8,市场提取法的结果取权重0.2,考虑估价对象实际情况,因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
(11)收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续,使用年限为40年,自2004年10月18日起计,至价值时点为止,剩余土地使用年限为32.58年,由于委托方未能提供土地出让合同,未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况,遵照谨慎原则,本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限,即尚可收益年限为32.58年。
(12)测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式,具体如下:
式中V一收益价格(元,元/m2);
A一第一年净收益(元,元/m2);
Y一报酬率(%);
n一未来可获收益的年限(年);
g一年净收益递增率;
按照以上公式代入数据测算得:
V=845÷(5.5%-3.8%)×{1一[(1+3.8%)÷(1+5.5%)]32.58}=20432(元/m2)
总价值=20432×1340.45=27388074(元)
2.比较法测算过程
公式选择:比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(1)可比实例选取与分析
可比实例A:××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2,已装修,5层,框架结构。交易单价21000元/m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B:××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2,已装修,5层,框架结构。交易单价为20000元/m2,交易日期2014年7月21日。
可比实例C:××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2,5层,框架结构。交易单价21580元/m2,交易日期2015年5月17日。
(2)交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析,对比内容及实例说明见下表:
因素条件对比说明表
(3)比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析,结合估价师掌握资料与估价经验,因素修正系数确定见下表。
(4)比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数,对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析,取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为:(20588+19048+21798)÷3=20478(元/m2)
(5)总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡,则裙楼部分的总价为:20478元/㎡×1340.45㎡=27449735(万元)
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格,考虑到两种方法评估结果较为相近,本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果,
20432×0.5+20478×0.5=20455元/m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六.评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,考究各种估价方法后,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情,故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27418905,人民币(大写)贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
-
指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过四个,后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分,请在答题纸上作答不得在试卷上改错)
下面是某抵押估价报告节选
(十五)风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察.调查.查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下:
2005年,原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦,2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》,其土地使用年限住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道.窗户.室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前,受全球金融危机.国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下:
(1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
(2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制:
- 土地关系是指社会发展的某一阶段中,人们在利用土地过程中所发生的()之间的关系。
- 关于土壤和土地的表述,错误的是()。
- ()包括土壤、地表水、地表沙石、植被、道路或者其他地物。
- 土地定着物不包括()。
- ()是土地最基本的功能。
- 土地由农业状态改良为非农业用地,在一般情况下是()的过程。
- 由于()的特性,对一块土地的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。
- 建设用地的主要功能是()。
- 在实行市场经济的条件下,土地公有制和土地市场化并容,以土地所有权和使用权分离的方式实现土地的()。
- 土地的自然()是土地级差生产力的基础。
- 土地的自然特性中,()决定了人们只能就地利用土地。
- 在土地的自然特性中,()为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。
- 土地供给的()是引起土地所有权垄断和土地经营权垄断的基本前提。
- “土地有限是一种普遍的现象”是()提出的。
- 土地的经济社会特性不包括()。
- 在人类出现以前,没有人类对土地的利用和需求,当然也就无所谓土地供给()。
- 在生产力水平较低的条件下,()因素是影响土地利用的第一因素。
- 无论土地市场价格如何变动,土地的()是固定不变的。
- 下列土地的特征中,我国建设用地的经济特征是()。
- 从功能上看,土地实体有()之分。
- 土地评价可划分为土地()评价。
- 以下不属于土地经济特性的是()。
- 从土地管理的角度来看,以下对土地含义理解正确的有()。
- 以下不属于土地自然特性的是()。
- 作为土地科学研究的客体,土地具有的属性有()。
- 从岩石形成的环境,也就是从成因上来划分,可以把岩石分为()。
- 土地作为一种自然资源,它的存在是非人力所能创造的,土地本身的()是固有的,人类对其依赖和持续利用程度的增加也是不可逆转的。
- 土地供给的稀缺性,不仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上,还表现在由于土地()导致的某些地区和某种用途的土地供给的特别稀缺上。
- 从估价的角度看,土地实体的特性包括()。
- 在土地利用二级分类中,()是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地,包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。
- 建设用地的特点不包括()。
- 按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类,田坎是指宽度>12米(北方)或≥1米(南方)的地坎。其上一级分类属于()。
- 裸地指表层为土质,基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾,且其覆盖面积大于或等于()的土地。
- 土地利用的基本类型中,批发零售用地属于()。
- 土地利用的基本类型中,商服用地不包含()。
- 有水源保证的灌溉设施,在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做()。
- 土地的特征为收益高,集中分布在城区人流量大的区域,市场活跃,价值量大,附属设施较多的是()。
- 根据土地利用分类,建设用地是指建造建筑物和()的土地。
- 《中华人民共和国土地管理法》规定,土地按用途分为()。
- 建设用地的()是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
- 农业土地侧重于土地的()。
- 在土地利用的基本类型中,殡葬用地属于()。
- 表层为土质,基本无植被覆盖的土地是()。
- 我国土地资源条件的地域差异性和各地区社会经济发展的不平衡性,在土地利用上形成了明显的()。
- 以下不属于土地利用的基本类型是()。
- 在我国的土地分类中,以下属于一级土地利用基本类型的有()。
- 下列事实中,()所反映的是土地的经济特性。
- 《全国土地利用现状分类》规定,下列用地属于其他林地的是()。
- 在国有土地使用证中,关于土地用途一栏,下列填法正确的是()。
- 建设用地的类别包括()。
- 交通运输用地包括()。
- 建设用地的主要特征包括()。
- 农用地的土地特征包括()。
- 土地利用的基本类型中,公共管理与公共服务用地包括()。
- 土地利用的基本类型包括()。
- 农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、()、养殖水面等。
- 近期在一些地方出现在集体所有土地上建造住宅,并向社会公开出售的行为,对此,下列说法最准确的是()。
- 土地产权关系是()中最核心的内容。
- 根据《民法典》规定,()的设立不以登记为前提条件,当事人可以自愿选择是否登记。
- 某公司以一家房地产先向甲银行申请抵押贷款,同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款,也办理了抵押登记,贷款到期后,该公司无力还款,依法定程序拍卖,拍卖所得款受偿顺序应是()。
- 土地所有权与使用权两权分离没有改变()关系。
- 国有土地使用权按法律规定作为国有资产进入企业之后,国家()。
- 土地权利的构成不包括()。
- 土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之()。
- 依据有关法律规定,我国土地所有权分为()。
- 甲大学为了筹集建设资金,拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款,该教学大楼的建设资金是财政拨款。对此,下列说法正确的是()。
- 租赁土地使用权是()的土地使用权。
- C公司通过招标取得一宗国有出让土地使用权进行房地产开发,在开挖地基时,发现一批有价值的文物,根据法律规定,该批文物的所有权主体是()。
- 土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称,是一个国家人地关系的法定结合形式,其核心是()。
- 抵押权是一种()。
- 国家所有土地的所有权由()代表国家行使。
- 按照现行法律法规的有关规定,在以下土地权利中,可以抵押的有()。
- 属于土地产权的土地担保物权是()。
- 土地()是土地所有制在法律上的体现。
- 土地使用权的转让应当签订()合同。
- 我国土地市场中转移的是()。
- 人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式为土地()。
- 土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的()。
- 处分抵押财产所得,()有优先受偿权。
- 城市用地中居住用地的使用权为()年。
- 土地是最基本的资产,无论是私有还是公有,明晰的()都是建立土地市场最基本的条件。
- 宅基地和自留地、自留山,属于()所有。
- 不同的土地所有制,最终由()决定。
- 在市场竞争模式下,土地所有权属于()。
- 关于土地使用权转让,下列说法正确的有()。
- 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利,包括土地()等多项权利。
- 依法取得的出让国有土地使用权可以()。
- 土地权属争议可分为()争议。
- 根据《土地管理法》的规定,以下属于划拨取得土地使用权的包括()。
- 土地的用益物权包括()。
- 土地他项权利包括()。
- ()是指土地所有者将土地租给土地使用者,土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
- 在西方古典经济学家的地租理论中,对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是()的地租理论。
- 土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得地租是()。
- 根据地租理论,最劣等级的土地()。
- 根据马克思地租理论,土地价格存在的根源是()。
- 马克思地租理论认为,土地自然条件的差别是()产生的条件。
- 下列选项中说法错误的是()。
- 关于绝对地租描述,下列选项中不正确的是()。
- 建筑地段地租的一个显著特点是()占有显著的优势。
- ()是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
- 按照马克思主义的地租论,()不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值,而是来自社会其他部门工人创造的价值。
- 新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念,即表示在同好曲线的曲面上()。
- 新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于:将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑,首次引入()概念,解决了城市地租计算的理论方法。
- 新古典主义城市地租理论的主要特征是将()应用于传统地租理论中。
- 下列()条件发生时,将导致相应用途的地价上升。
- 按照马克思地租理论的观点,绝对地租形成的条件是()。
- 决定土地价格高低的主要因素是()的存在。
- 已知甲、乙两块土地,面积和肥沃程度相同,生产投入均为300元,产量相同,但距离市场远近不同,运费分别是30元和45元,按平均利润率为20%计,甲地的个别生产价格是()元。
- 马克思主义土地经济理论的核心部分是()。
- 使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为()。
- 地价影响因素中,土地级别和基准地价属于影响地价的()。
- ()是级差地租产生的原因。
- 级差地租是归土地所有者占有的()。
- 根据马克思的地租理论,农业用地的垄断地租是来自()。
- 建筑地段地租同农业地租的明显区别,在于农业土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用,而对于建筑地租,则是土地的()起着决定作用。
- 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对()的比较。
- 已知一劣等地的个别生产价格是每千克0.6元,追加投资100元带来的产量增量为360千克,假设平均利润率为20%,则追加投资产生的级差地租Ⅱ是()元。
- 土地产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成的地租为()。
- 已知等量资本300元分别投资于劣等地、优等地生产某农产品,资本平均利润率为20%,劣等地产量400千克,优等地产量600千克,则由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是每千克()元。
- 关于地租的表述正确的是()。
- 地租是一种经济剩余,即()之后余下的那部分。
- 从本质上讲,()都由土地所有权决定,都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。
- 一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是()。
- 垄断地租形成的前提是()的垄断。
- 垄断地租是来自()创造的价值。
- 关于土地收益与地租关系的叙述,正确的有()。
- 我国现阶段地租的具体表现形式包括()。
- 根据马尔萨斯的观点,地租是总产品中的剩余部分,产生该剩余的原因有()。
- 根据马克思地租理论,下列表述不正确的有()。
- 根据马克思地租理论,下列关于地租的观点正确()。
- 下列关于绝对地租的说法正确的有()。
- 资本主义的基本地租形式是()。
- 根据下图中的阿兰索的买价曲线,可以认为()是正确的。
- 新古典主义关于地租、地价的论述特点有()等。
- 关于新古典学派的马歇尔对地租的认识,以下()表述是正确的。
- 关于地租与地价的关系,()表述是正确的。
- 封建社会的地租表现为()地租形式。
- 下列关于地租和地价描述正确的是()。
- 建筑地段地租具有()的特征。
- 马克思地租理论认为,资本主义地租的基本形式是()。
- 亚当·斯密认为,地租是()。
- 按形成条件的不同,大卫·李嘉图将级差地租分为()。
- 马克思在《资本论》中提到的利息率包括()。
- 大卫·李嘉图认为级差地租产生的条件是()。
- 土地价格与地租的关系是()。
- 农产品可以不按生产价格而按市场价格出售的原因有()。
- “地租是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”,按照这种定义把地租分为()。
- 垄断地租形成的原因是()。
- 土地估价中的区位是一个综合的概念,一般把区位进一步分为自然地理区位和()地理区位。
- 《孤立国》一书中提出六种耕作制度,每种耕作制度构成一个区域,而每个区域都以城市为中心,围绕城市呈()分布。
- 根据工业区位理论,集聚因素形成的聚集经济效益可使()和工资定向的工业区位产生偏离,从而形成工业区位的第二次变形。
- 根据中心地理论,()市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
- 韦伯在进行工业区位的分析中,提出原料指数的概念,是用来论证()对工业区位的影响。
- “杜能圈”的第三圈为()。
- 在中心地理论中,所谓“中心地”指的是()。
- 农业区位论所要解决的主要问题是,如何通过合理布局使农业生产达到(),从而最大限度地增加利润。
- 依据市场原则建立起来的中心地体系,上级中心地可以支配下级中心地()的商服活动。
- 根据工业区位理论,可以通过对()等因素的比较,确定不同工业用地之间的价格差异。
- 按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要()。
- 以下关于中心地职能的说法不正确的是()。
- 根据克里斯塔勒提出的中心地理论,中心地的职能以()为主。
- 工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中,提出()的概念,以此来论证运输费用对工业区位的影响。
- ()是决定城市土地利用价值的重要因素。
- 下列()因素不是工业区位论主要讨论的内容。
- “杜能圈”是以城市为中心,向外按()的顺序呈圈层分布。
- 在城市建设中,当建立一个市级商服中心,需要配置2个区级中心,6个小区级中心,这样做的依据是中心地理论中的中心地体系为()体系。
- 中心地理论的创始人是()。
- 工业区位论认为影响工业布局的因素有()。
- 根据杜能区位理论的内容,杜能圈的第二圈为()。
- 由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地()方面的活动。
- 衡量地租、地价的主要标尺是()。
- 某农户一亩地种植小麦的成本是300元,将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为80元,那么根据杜能区位理论分析,该亩小麦的销售成本为()元。
- 商业的集聚经济效益主要来源于它的()。
- 农业区位论的创始人是德国经济学家()。
- 限地性原料的失重程序愈大,原料指数()。
- 根据工业区位理论,下列描述正确的是()。
- 农业区位理论认为,某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润,主要取决于()。
- 影响土地区位的社会经济因素包括()。
- 区位理论的主要内容包括()。
- 工业区位理论的核心就是通过对()因素相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。
- 工业区位理论的主要内容是()的分析。
- 集聚因素主要通过()对工业企业的经济效益产生影响。
- 货物运费的大小主要取决于()。
- 影响土地区位的自然因素包括()。
- 根据土地报酬递减的基本原理,下列选项中表述不正确的是()。
- 当某地块()时,该地块的平均报酬曲线达到最大值。
- 根据总报酬、平均报酬和边际报酬,可以将生产划分为()个阶段。
- 关于土地报酬递减原则,以下观点错误的有()。
- 下图是土地报酬曲线示意图,下列选项中正确的有()。
- 关于土地供给的叙述,错误的是()。
- 某类房地产的需求价格弹性系数为2,当价格为3000元/平方米时,某地房地产市场需求量为100平方米,若价格下降10%,需求量为()平方米。
- 王先生欲购买某套公寓住宅,整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统,其建筑面积为120平方米,市场价格为每平方米3600元,原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元,回收价值为200元,则该公寓的适宜价格为()元。
- 供给是指一定时间内,生产者所提供的商品数量,它必须具备的条件不包括()。
- 按照我国现行法律的规定,地价是指()。
- 土地价值是由于土地的()三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。
- 土地交易的客体是()。
- 土地价格的形成具有多方面的因素,但其最终确定取决于()。
- 我国土地价格是()和收益的购买价格。
- 关于描述土地价格的主要特征,下面描述不正确的是()。
- 在正常市场条件下,土地的供给与需求都是能够变动的,且()是二者相互运动的结果。
- 如果把申报地价、公告(示)地价归为一类,这种分类是按照()划分的。
- 土地交易双方经过充分协商最终达成协议,并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为()最为确切。
- ()指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
- 我国的土地价格不包含()。
- 如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类,其划分依据是土地的()。
- 下列土地价格中,不属于评估价格的是()。
- 土地价格按()方式分类,可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。
- 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米和800元/平方米,建筑容积率分别为8、5、4.5,若其他条件相同,则购买者会优先选择()。
- 某宗地内建有一座建筑物,建筑层数为5层,各层建筑面积相等,建筑密度为50%,土地单价为2500平方米,则其楼面地价为()元/平方米。
- 生地价格、熟地价格、毛地价格是按()进行分类的。
- 按生产方式分类的土地价格不包括()。
- 申报地价是由()。
- 一般来讲,随着社会的发展,地价总体上呈不断上升的趋势,地价上升的速度()一般商品价格的上升速度。
- 土地的()是宗地地价的一种,由政府组织或委托评估,并被政府认可,作为土地市场管理的依据,其评估方法与一般宗地评估方法相同。
- 反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格,由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是()。
- 标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定()的标准。
- 作为地价体系中最关键的参考指标,()反映的是地产市场的现实。
- 土地价格产生的直接原因是由于土地的所有权或使用权的()。
- 土地价格按其使用目的分类,可分为()。
- 对土地使用者而言,随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销,其土地使用权价格会()。
- 按土地价格使用目的,地价可分为:买卖价格、租赁价格和()。
- 专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格是()。
- 农地基准地价目前是以()为评估对象。
- 地价形成的条件有()。
- 影响土地效用的因素有()。
- 造成土地稀缺性的原因主要有()。
- 对土地的需求来源于()。
- 以下属于地价特征的是()。
- 下列说法中,对于土地价格的认识正确的是()。
- 我国城镇国有土地价格实质上是()。
- 评估土地价值时,将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于()。
- 下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有()。
- 下列关于土地价格特征的观点中,正确的有()。
- 按土地价格形成的方式,土地价格可以分为()。
- 按土地权利分类,土地价格可以划分为()等。
- 目前,我国实行土地公有制,土地价格是以()的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的一种实现形式。
- 土地价格的类型按土地存在的形态可分为()。
- 关于土地的经济供给与自然供给的联系及区别,下列表述中正确的是()。
- 在一些城市中,距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高,其原因主要在于()。
- 在下列影响宗地价格的因素中,()是个别因素。
- 在下列因素中,()是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。
- 在影响土地价格的诸因素中,宗地临街状况属于影响地价的()。
- 通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反映了()对地价的影响作用。
- 在土地面积总量一定的情况下,缩小宗地面积规模,会使一定区域土地市场的竞争程度()。
- 决定商业用地价格的根本性因素是()。
- 《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来,对全国各地的工业地价有一定影响,这属于影响土地价格的()。
- 城市规划限制条件往往会影响土地价格,下列选项中不属于此类的是()。
- 现有一宗规划为商住综合的土地,其所在区域的商业用途价格为800元/平方米,商住混合用途价格为1000元/平方米,则该宗土地的评估价值应为()元/平方米。
- 对工业用地价格影响最大的两个因素是()。
- 下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是()。
- 由于土地位置的(),在地区性市场之间,地价很难形成统一的市场价格,具有明显的地区性特征。
- 在下列土地价格影响因素中,属于一般因素的是()。
- 下列对土地估价描述不正确的是()。
- 在同一地域性市场内,土地价格主要由()决定。
- 个别因素是指宗地本身的条件和特征,因而又称宗地因素,以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是()。
- 评估对象土地上的()受政府规划的限制。
- 地产的()和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
- 对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是()。
- 影响土地价格的区域因素包括()。
- 土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的,价格形成时间长且相对比较困难,估价时必须依据宗地的(),进行具体分析。
- 影响土地价格的行政因素主要是指国家政策、地方政府政策以及管理措施对土地价格的干预,这种干预()。
- 土地价格是由其效用、()及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
- 下列影响土地价格的经济因素中,具有不稳定、来得快去得快的特点的因素是()。
- 个别因素是形成土地自身特性,也就是土地自身条件,并对地价产生影响的因素,不包括()。
- 影响地价的行政因素不包括()。
- 新中国成立以来,我国长期实行的是()的土地使用制度。
- 条件、位置大致相同的几宗土地,()形状的宗地一般地价较高。
- 衡量社会发展是否成熟的最重要的指标是()。
- 下列选项中,()是影响地价的经济因素。
- 在影响宗地价格的因素中,下列选项中属于区域因素的有()。
- 下列影响土地价格的因素中,不属于一般因素的()。
- 下列关于影响地价个别因素的说法正确的是()。
- 不动产受多种因素的影响,决定不动产需求的因素有()。
- 在影响宗地价格的因素中,下列选项中属于个别因素的有()。
- 在以下影响土地价格的因素中,当因素的指标值上升时,引起土地价格呈单纯上升趋势的有()。
- 需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有()。
- 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括:面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和()。
- 在土地价格的影响因素中,属于一般因素的有()。
- 在城镇土地定级中,如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式,可将其分为两类,即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素。下面因素中属于面状因素的是()。
- 同一区域内地价差异的重要原因有()。
- 影响商业用地价格的关键因素包括()。
- 增加土地经济供给的措施包括()。
- 影响地价的社会因素有()。
- 影响土地价格的因素,可按照因素与土地的关系及影响范围分为()因素。
- 影响地价的行政因素有很多,根据这些行政因素的相关性,可以包括()等。
- 影响土地价格经济状况方面的因素包括()。
- 影响土地价格的一般因素主要通过影响()等方面来影响土地价值或价格,属于外在性影响因素。
- 城市化进程对地价的影响表现在()。
- 由于()的不同,估价的依据、应考虑的因素,以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。
- 在估价中,土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发程度确定。
- A、B两宗地位置相近,土地权利状况、用途、面积、城市规划等其他条件均相当。同一时点估价时A为空地,B地上有建筑物,估价值结果显示B宗地地价明显低于A宗地,原因可能是()。
- 下列属于保险涉及的土地估价的具体需求的是()。
- 一般设定地役权时除了包括权利界定外,最重要的是要进行()。
- 下列关于土地估价的内涵,说法正确的是()。
- 与一般商品估价相比,土地估价的特殊性表现在()。
- 土地估价具有()功能。
- 土地权利转移涉及的土地估价的具体服务内容包括()。
- 下列属于以土地获取贷款和信用涉及的土地估价的具体需求的是()。
- 遵循(),是指土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
- 在低等级商业中心开设高档用品专营商店很难获得最高收益,这反映了()。
- 在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平,是依据土地估价的()进行的。
- 预计某宗土地未来第一年的纯收益为18万元,此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元,土地还原率为8%,则该宗地无限年期的价格为()万元。
- 对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要的估价原则是()。
- 由于没有遵循(),对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店,因其定位不准,很难获得同类专业商店的收益。
- 土地估价原则不包括()原则。
- 成本的增加并不一定会使土地价格增加,这属于土地估价原则的()。
- 供给与需求原则的前提是()原则。
- 在我国目前的土地估价工作中,基准地价评估是先评定土地使用价值,进行分等定级,把土地条件基本一致的土地归为同一等级,在此基础上再测算其平均价格。这实际上是()在估价实践中的具体运用。
- 与市场相关的估价原则包括()。
- 土地估价的替代原则具有广泛的适用性,在()中价格及相关参数求取中可以应用。
- 土地估价中的贡献原则可用于()等。
- 土地估价原则中的需求与供给原则是以()为基础的。
- 土地估价中的需求与供给原则可概括为()。
- 土地估价中的变动原则可概括为()。
- 外部性原则实际运用在土地()的分析中。
- 土地估价中适合原则的内涵可以表述为()。
- 《国有土地使用证》登记面积与土地登记簿上登记的面积不一致时,以()为准。
- 实际用途与土地使用证登记用途不一致时,评估按照()确定土地用途。
- 评估土地价格,关于建筑物的描述正确的是()。
- 关于估价期日,不正确的说法是()。
- 关于现场调查正确的是()。
- 关于估价对象利用状况分析,目的是()。
- 估价对象市场状况的分析,目的是()。
- 关于估价方法应选择说法正确的是()。
- 确定估价结果,错误的是()。
- 关于估价报告书的作用描述不正确的是()。
- 评估档案的保存期限不少于()。
- 签订土地估价委托协议的重要性是()。
- 关于估价报告的有效期说法正确的是()。
- 在确定估价技术方案之前应开展的工作包括()。
- 拟订估价作业计划及工作方案应包括()。
- 收益性用途的土地包括()。
- 我国土地使用权权利类型主要包括()。
- 估价时收集的总平面图是()。
- 关于估价分析目的正确的是()。
- 估价机构可遵循()原则,结合实际情况制订完善的项目档案管理制度。
- 市场比较法的基本原理是()。
- ()是指在同一供需圈内,能与估价对象土地形成替代关系,区域特性相同,自身条件相同或相近的土地。
- 在市场比较法中,案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时,可称为二者处在()。
- 为评估某宗地价格,选取了三个可比实例,并求得比准价格分别为6800元/平方米、6700元/平方米和6300元/平方米,赋予的权重分别为0.4、0.4和0.2。若分别采用加权算术平均法和中位数法确定估价结果,则前后两种方法计算结果之差为()元/平方米。
- 某城市地价与容积率的关系为:以容积率2.0为基准,容积率每增加0.1,地价提高5个百分点,已知A宗地单位地价为1800元/平方米,容积率为2.6,B宗地容积率为2.2,则在其他条件相同的情况下,B宗地单位地价为()元/平方米。
- 市场比较法中,关于供需圈概念的观点不正确的是()。
- 将公交站点距宗地距离(d)分为d>500米,150≤d≤500米和d<150米三个等次,每等次之间的地价差异幅度为3%,估价对象,比较案例距公交站点距离分别为510米、130米,案例交易价格为2000元/平方米,则考虑该因素的修正后宗地价格为()元/平方米。
- 某公司拥有一栋综合性办公楼,土地用途为办公,土地使用权为划拨方式取得,已取得国有土地使用证和房屋所有权证,但土地证中记载的土地使用期限为30年,已使用10年,剩余使用年限为20年,该公司欲以该物业进行抵押贷款。采用以下()方式评估最为适宜。
- 市场比较法的间接比较法是以()为基准,把交易案例和待估土地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价格。
- 运用市场比较法的直接比较法是以()为基准,将交易案例与其逐项比较,经过修正计算得到比准价格。
- 有一比较案例2020年5月20日的土地价格为300元/平方米,同一城市此类地价指数以2020年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,如果其他条件不变,则该比较案例于2020年10月20日的评估价格为()。(保留到小数点后一位)
- 下列选项中,不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是()。
- 市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括()。
- 某城市写字楼用地的评估中,应选取同时期的()对比较案例估价期日进行修正。
- 用市场比较法评估某住宅用地H的价格,其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/平方米,容积率为3.5。据统计分析,该城市此类土地,以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点。则比较实例G经容积率修正后的地价为()元/平方米。
- 某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元平方米、850元/平方米和900元/平方米,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗地的最终评估价格为()元/平方米。
- 下列选项中,不适合用市场比较法进行评估的是()。
- 在市场比较法中,选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为()。
- 评估别墅等独立居住用地,一般应首选()。
- 采用市场比较法进行地价评估时,所选用的交易案例与待估宗地应具有()。
- 采用市场比较法进行拍卖底价评估时,选择的某交易案例为协议方式交易,成交价格为1000元/平方米,若交易形式的情况修正系数为:协议0.5;招标0.75;拍卖1.0,则修正后的交易案例价格为()元/平方米。
- 采用市场比较法进行地价评估时,()就是以待估土地的状况为基准,把各交易案例与待估宗地逐项比较,然后将比较的结果转化为修正价格。
- 某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表,若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日,期日修正系数为()。
- 随时间推移,土地市场的地价水平会有所变化,因此必须进行()修正。
- 采用市场比较法评估地价时,采用的比较案例为协议出让地块,其价格明显低于市场交易价格,须进行情况修正。若协议出让价为300元/m2,经调查分析,修正系数为1.18,则经情况修正后的交易案例价格应为()元/m2。
- 采用市场比较法评估求得的土地价格,称为()。
- 某城市在一估价中经调查分析,确定需进行情况修正的主要原因是交易形式修正。该城市利用市场价格调查结果,确定修正系数:协议方式交易修正系数为0.5,招标方式交易修正系数为0.75,拍卖方式修正系数为1。若选择的某交易案例为协议交易方式,成交价为500元/m2,而待估土地则要求评估拍卖成交价格,那么修正后的交易案例价格为()元/m2。
- 可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是()。
- 若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2,个别因素条件指数为1.2,而待估土地个别因素条件指数为1.40,则修正后的价格为()元/m2。
- 期日修正可以采用()指数来分析计算,将交易价格修订为估价期日的价格。
- 通过对区域因素的修正,可以将()产生的价格差异剔除掉。
- 市场比较法的特点是()。
- 下列关于市场比较法的说法正确的是()。
- 在市场比较法中进行因素修正时,下列说法正确的有()。
- 应用市场比较法评估承租土地使用权价格时,须进行情况修正,特别应注意()等对承租土地使用权价格的影响。
- 关于市场比较法,下列说法正确的是()。
- 采用市场比较法评估地价时,下列()因素属于区域修正因素。
- 土地交易实例要符合一定的要求,主要包括()。
- 下列交易行为中,需要进行交易情况修正的有()。
- 市场比较法估价程序中需要进行修正的因素有()。
- 市场比较法估价程序中,收集交易案例的途径有()。
- 收益法评估商标权主要是分析确定三项指标,不包括()项。
- 2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象,房价过快上涨、“地王”频现,业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理,在出现房地产泡沫的情况下,()才能够评估出地价对象客观潜在的价格。
- 某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估,由收益还原法求得的试算价格为8000元/平方米,而用市场比较法所求得的试算价格为12000元/平方米,而B街所在区域由于规划所限,预计未来人流量将越来越少,则最后的估价额可能较接近于()元/平方米。
- 某宾馆建筑物尚可使用25年,剩余土地使用权年限为27年,预计未来第一年的纯收益为39万元,此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元,采用收益还原法计算该不动产价值时,收益年数应确定为()年。
- 据市场调查确定,某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元,每年所需支出的总费用为40万元,该类综合还原率为8%,土地还原率为6%,则在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为()万元。
- 综合还原利率r、土地还原利率r1和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格,B为建筑物现值)()。
- 某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地,于1998年8月建成宾馆,建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元,房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为()万元。
- 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权,后采用国有土地租赁方式进行有偿使用,合同约定年租金为3万元/亩,租期15年。据调查,当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。假设土地还原率为7%,则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为()万元/亩。
- 某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权,预计用3年时间完成项目开发建设,经分析测算,项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%,折现率为12%,则该项目开发完成后的房地产现值为()万元。
- 有一宗土地,具有30年使用年期的地价是50元/平方米,土地还原利率取6%,假设该宗土地的使用年期是50年时,其地价是()元/平方米,土地还原利率取6%。
- 某建筑的实际使用年数为10年,但估价人员现场勘察后认为;该建筑物因建筑设计过时及维修保养较差原因,造成其实际折旧程度高于正常水平,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率4%,则该建筑物的成新率为()。
- 在采用土地租金测算土地纯收益时,需扣除的租赁费用中不包括()。
- 房地产综合还原率为8.5%,土地还原率为7.0%,则房屋还原率可能为()。
- 根据当前房地产市场租金水平,与估价对象类似的房地产月租金为400元/平方米,其中维修费、管理费等为35%,房地产综合还原率为8%,总建筑面积30000平方米,空置率为10%,可以租率为85%。估价对象收益年期为38年,则该估价对象房地产总价可确定为()万元。
- 某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元,土地还原利率为6%,该宗地70年土地使用权价格是()万元。
- 某宗地前三年每年的收益为15万元,以后每年的收益稳定为20万元,土地还原利率为6%,则该宗地50年使用权价格为()万元。
- 某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元,此后逐年递增2%,该类地产的土地还原率为6%,则该宗地产无限年期的收益价格为()万元。
- 某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权,预计2年完成开发建设,经调查测算,项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元,综合还原率为7%,则开发完成后的不动产价值为()万元。
- 某一房地产,已知建筑物的重置价格为1500元/平方米,成新率为80%。据调查同类房地产年净收益为每平方米180元,土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%,则该房地产的价格为()元/平方米。
- 某用于出租的写字楼,建筑面积为25000平方米,房屋重置价为2000元/m2,其保险费最高为()万元。
- 某大型国有企业有一临街商铺,耐用年限50年,已经使用2年,残值率2%。现上市需按作价入股方式处置,评估时设定土地出让年限40年,房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有,则年折旧费为()元/平方米。
- 评估某一房地产价格,经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元/平方米,其中维修费、管理费等为租金的25%,该类房地产的还原率为8%,总建筑面积35000平方米,可出租率为80%,则在不考虑房地产可使用年限的前提下,此房地产总价可确定为()万元。
- 2018年某写字楼出租,签订了3年租赁合同,合同月租金50元/平方米,每年租金增长率为10%,每年支出总费用为380元/平方米。2020年该写字楼的房地纯收益为()元/平方米。
- 在某不动产总价值中,地价占45%,建筑物价值占55%,土地和建筑物的还原率分别为9%和11%,则综合还原率为()%。
- 土地还原利率为7.0%,房屋还原利率为9.6%,则房地产综合还原利率可能为()。
- 某住宅小区的平均月租金为21元/平方米,年总费用为72元/平方米,房地产总价为3000元/平方米,土地还原利率为4%,该小区土地楼面价格为900元/平方米,则建筑物还原利率为()。
- 公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用()代表。
- 根据某市有关规定,抵押贷款购买商品房时,购房者需首付房地产售价的30%,年贷款利率为6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%,则该类房地产还原利率为()。
- 已知某房地产总价为1000万元,综合还原率为7%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产所占的土地价格为()万元。
- 采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出()。
- 某旅社占地面积150平方米,建筑物面积200平方米,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用、建筑物纯收益均为15000,若土地还原率取10.0%,则该旅社所使用土地的单价为()元/平方米。
- 采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时,应考虑()修正。
- 采用收益还原法评估土地价格时,如果(),则选择如下公式:
- 采用收益还原法评估地价时,其关键在于()。
- 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元,此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的无限年期价格为()万元。
- 若土地年纯收益A按比率s递增,土地还原率r不变且大于零,则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。
- 采用收益还原法评估某宗土地的价格时,除有租约限制外,应选取()作为估价依据。
- 建筑物的重置价格等于()。
- 某写字楼可出租面积为建筑面积的65%,单位可出租面积的年租金1800元/平方米,则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元/平方米。
- 某房屋建筑面积30平方米,耐用年限50年,重置单价2000元/平方米,残值为3000元,已使用20年,用定率法计算折旧,则该房屋现值为()元。
- 某临街店铺占地面积300平方米,建筑物面积600平方米,建筑物重置成本为1200元/平方米,耐用年限50年,已使用10年,残值为0。每月租金为50000元,出租方出租管理费为租金的10%,维修费为房屋重置价的2%,保险费率为1.5‰,房产税为房屋原值的70%的1.2%,则房地产年房地纯收益为()万元。
- 某公司2019年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼,土地面积为4000平方米,建筑面积为6000平方米,由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租,年租金总收益为300万元,出租总费用为90万元,建筑物收益120万元,土地还原率为6%。按当地政策,该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/平方米。则该大楼的划拨土地使用权价格为()万元。
- 空地出租时,土地纯收益的计算公式应为:土地纯收益=租金-[()+管理费+维护费]。
- 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时,其土地还原率一般应()出让土地使用权还原率。
- 根据《城镇土地估价规程》,土地还原率可根据()确定。
- 根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=()/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
- 某工业用地,其土地年纯收益为6万元,土地还原率为6.0%,则其法定最高年期的土地使用权价格为()万元。
- 某商业企业拟改制上市,其用地面积为950平方米,属于划拨用地,现需补办出让手续。经调查测算,该企业用地的土地年纯收益为6万元,土地还原率为6.0%,当地政府收取出让金标准为地价的40%,则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为()万元。
- 某宗房地产,年净收益50万元,建筑物价值250万元,建筑物还原率8%,土地还原率6%,则该宗房地产的总价值为()万元。
- 根据当前房地产市场的租金水平,与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元,其中维修费、管理费等出租费用为租金的30%,假定综合还原率为7%,总建筑面积为30000平方米,可出租率为85%,则所开发房地产的总价可确定为()万元。
- 一宗商业用地,目前的纯收益为50万元,还原率为5%,若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%,该土地的无限年期的收益价格最接近于()万元。
- 某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为()万元。
- 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,根据合同支付的租金为3万元,租期10年,租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原利率为7%,则租金盈余为()万元。
- 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,目前实际支付的年租金为5万元,租期5年,租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原率为6%,则承租土地使用权价格为()万元。
- 某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权,地价为2000元/平方米。假设土地还原率为6%,在其他条件不变的情况下,则该宗地2004年11月的剩余年期地价为()元/平方米。
- 某商店占地面积35平方米,建筑物面积60平方米,年正常经营性收入为45000元,年经营总费用为5000元,建筑物年纯收益为10000元,若土地还原率取10.0%,则该商店所占土地的总价格约为()万元。
- 某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年10月在此地块上建成建筑物B,其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/平方米,残值率为5%,则房屋的年折旧费为()元/平方米。
- 下面()图可以反映土地还原率R1、建筑物还原率R2、综合还原率R3三者之间的大小关系。
- 有一房屋,其重置价为80万元,成新度为70%,现用于出租,年租金收入为8万元,年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房屋的年纯收益为()万元。
- 某人有一宗土地,价格为4000元/m2,土地还原率每年不变为10%,那么该块土地每年可产生的纯收益为()元/m2(土地使同年期无限)。
- 有一宗土地,第一年的纯收益为1100元/m2,土地的还原率为10%,第二年的纯收益为1320元/m2,土地的还原率为20%,则用收益还原法计算该块地的价格为()元/m2。
- 商品的价格是由()所决定的。
- 房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为()。
- 机器设备评估的基本方法中,运用()进行设备评估的前提是该资产具有独立的生产能力和获利能力。
- 有一宗土地,每年可以产生的纯收益为1000元/m2,土地所有人对此宗地的纯收益只能以5%的资本年利率还原即能满意,那么该所有者的土地收益价格应该是()元/m2。
- 影响地价高低的重要因素为()。
- 地租的占有是土地()借以实现的经济形式。
- 有一宗土地,土地使用年期有限且为3年,土地每年的纯收益为2000元/m2,土地还原率为20%,那么该宗土地的地价为()元/m2。
- 有一宗土地,土地使用年期无限,土地还原率为10%,地价为4000元/m2,纯收益逐年递增的比率为1%,那么该宗土地第一年的纯收益为()元/m2。
- 在收益还原法的基本公式中,土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为()。
- 如果估价对象土地上没有建筑物,而且是通过出租获取收益,如出租的是农业用地和专门用于仓储的土地,可以以()为基础进行估价。
- 有一栋楼房,楼房的还原率为5%,该处地价为1000元/m2,土地还原率为10%,该栋楼房的价格为50000元,则综合还原率约为()。
- 根据当前房地产市场的租金水平,与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200元/建筑m2,其中维修费、管理费等出租费用为30%,该类不动产的还原率为8%,总建筑面积为40000m2,可出租率为85%,则所开发不动产的总价为()万元。
- 维修费一般为建筑物重置价的()。
- 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法是()。
- 有一宗土地,土地使用年期有限,每年可产生3000元/m2的纯收益,土地还原率为10%,则该宗土地的地价()。
- 有一宗土地,土地使用年期无限,土地的还原率为10%,第一年纯收益为2000元,第二年纯收益为3000元,第三年纯收益为4000元,每年的纯收益呈等差数列,则该宗土地地价为()元/m2。
- 土地租赁中管理费一般以年租金额的()计算。
- 有一宗土地,使用年期为3年,土地还原率为10%,第一年土地纯收益为1000元,以后两年内纯收益都比前一年增长500元,则该宗土地价格为()元/m2。
- 用收益还原法评估不动产价格时,应选用()对房地产纯收益进行还原而求取。
- 有一建筑物,价格为2000元/m2,其所在土地地价为1000元/m2,建筑物的折旧率为10%,土地及建筑物还原率分别为5%和6%,则综合还原率为()。
- 有一宗房地产,据市场调查,每年能获得的总收益为100万元,每年所需支出的总费用为30万元,该类房地产的还原率为9%,则该宗房地产的价格为()万元。
- 某人购得一宗土地,使用年期为2年,第一年的纯收益为2000元/m2,第二年的纯收益为4000元/m2,土地还原率为10%,则该土地的价格为()元/m2。
- 我国房屋的保险费率是()。
- 利用收益还原法评估不动产价格时,首先,计算待估不动产的(),然后用综合还原率还原,求取不动产的收益价格。
- 采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时,安全利率可以采用()。
- 以下不动产价格评估,不能采用收益还原法的有()。
- 收益还原法计算公式之一:P=a/(r-s)成立的假设前提是()。
- 在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件()。
- 收益还原法可用于()。
- 计算土地总收益时需要考虑的因素包括()。
- 采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格,土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
- 若土地开发费在期初一次性投入,则计息期按()确定。
- 某房地产开发公司取得一宗待拆迁地块土地使用权,拆迁周期需要0.5年,开发周期1.5年开发费用均匀投入,若采用成本逼近法评估该地块开发完成后的价值,则开发费用的利息计算期应为()年。
- 某建筑物的建筑面积为200平方米,有效经过年数为12年,重置价格为每平方米800元,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。
- 土地开发周期一般根据开发土地的()确定。
- 2018年某宗地土地开发费用为1000万元。2022年某评估公司对该宗地进行评估,据调查,目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元,年利息率为6%,采用成本逼近法评估时,土地开发费应该取()万元。
- 采用成本逼近法对土地附着物进行估价时一般不考虑()。
- 土地及建筑物出租会涉及到各项费用,其中,()的计算一般与建筑物的重置价无关。
- 以下()方法不适宜地租量的求取。
- 有一宗工业用地,土地取得费及相关税费为15万元,为自有资金投入;土地开发费为20万元,通过银行贷款取得,贷款年利率为6%,土地开发期为1.5年。经调查,该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。
- 地价评估中,利息率应参照同期()确定。
- 某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套,而所在区域土地开发期需要3年,如开发费均匀投入,则采用成本逼近法估价时,土地开发费的计息期应为()年。
- 在采用成本逼近法评估土地价格时,计算投资利润的基数不包括()。
- 某宗工业用地,土地取得费为100元/平方米,相关税费为50元/平方米,土地开发费是200元/平方米,利息为15元/平方米,投资利润率为25%,则土地投资利润为()元/平方米。
- 某宗地的土地取得成本为1500万元,土地开发成本为3000万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费600万元,开发完成后的房地产价值为9000万元,则投资该宗地的收益率为()。
- 关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时,下列选项中描述错误的是()。
- 某工业开发区面积100万平方米,开发区总地价为3亿元,可出让土地的比例为60%,现出让一宗工业用地,其土地出让底价为()元/平方米。
- 采用成本逼近法评估地价时,可以列入土地取得费的是()。
- 土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和()确定。
- 某一开发区于2001年11月成立,当年取得生地2平方千米,2002年11月对该开发区进行开发配套建设,开发期为两年。现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时,土地取得费的计息期为()年。
- 某房地产开发项目土地面积1200平方米,建筑面积2400平方米,预计房屋建安费用为1500元/平方米,专业费用按建安费用的10%计,销售税金预计约5元/平方米,开发期预计为2年,第一年投入开发费用的60%,银行贷款年利息率为5.49%。则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为()万元。
- 采用成本逼近法进行地价评估时,其利息率可根据评估期日银行的()确定。
- 某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房,并已投入600万元进行土地开发。现已达到了建筑的基本条件,预计商品房建成后销售收益为5500万元,花费的建安及专业费等有关税费为2000万元,若不计利息利润,此时地价应为()万元。
- 成本逼近法评估土地价格的公式应该为()。
- 某开发区平均征地费为:三项补偿及有关税费为8万元/亩,土地开发费为2亿元/平方千米,为均匀投入。当地贷款年利率为12%,开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%,工业用地出让的土地增值收益率为10%。则开发利润为()元/平方米。
- 某建筑物占地面积3亩,容积率为4,自然耐用年限70年,经济耐用年限60年,已使用15年,残值率为5%,重置价格为2000元/m2,则该建筑物现值为()万元。
- 成本逼近法计算中的最重要的成本是()。
- 用成本逼近法估算土地价格时,可暂把征地费用当做转换用途土地的()计算。
- 使用()有一个基本前提,就是估价对象土地的取得方式、开发方式和利用方式必须与周边情况具有相似性,并能够找到相关资料。
- 计算土地取得成本要注意的要点不包括()。
- 成本逼近法中,农地取得费的计息期为()。
- 应用成本逼近法评估地价时,单位面积土地取得费用应按()计算。
- 根据目前的人工与材料价格,采用原建筑物的材料和标准,重新建造一幢相同的建筑物所需的成本称为()。
- 某开发商购得一宗土地,价格为100万元,并在该土地上建造一栋大楼,建筑费为50万元,专业费为10万元,利息为20万元,税收为10万元,可获得利润为30万元,则该栋楼的楼价为()万元。
- 下列对成本逼近法描述正确的是()。
- 成本逼近法的基本计算公式与()在形成上是相似的。
- 成本逼近法评估地价有以下几个步骤:①计算土地开发费用;②计算土地的取得费用;③计算投资利润;④土地增值收益确定;⑤计算投资利息;⑥税费的计算;⑦计算、修正和确定估价结果。估价步骤顺序正确的是()。
- 根据成本逼近法的公式,土地价格一般不包括()。
- 开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租,这个增加的地租额就是由于()。
- 地价评估中,土地投资利息和利润计算的差异有()。
- 成本逼近法适用于既无收益又很少发生交易的土地估价,这类土地主要包括()等。
- 在采用成本逼近法进行土地价格评估时,下列事件中属于确定土地增值收益应考虑因素的是()。
- 采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时,其土地成本应包括()。
- 采用成本逼近法评估宗地价格时,应根据()考虑是否进行个别因素修正。
- 下列费用中,属于土地开发费的有()。
- 下列费用中,可计入土地取得费的有()。
- 不动产开发的预付资本通常主要包括()。
- 采用成本逼近法中进行地价评估,确定投资利润率时主要考虑的因素有()。
- 采用成本逼近法计算有限年期土地使用权价格时,是否进行年期修正应遵循的原则是()。
- 成本逼近法中,投资包括()。
- 评估在建工程价格,可以采用剩余法公式:在建工程价格=续建完成后的不动产价值-()-管理费用-投资利息-续建投资利润-销售税费-购买在建工程税费。
- 采用剩余法评估土地价格时,一般不计算利息的项目是()。
- 采用剩余法估价时,调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是()。
- 在土地估价过程中,以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是()。
- 采用剩余法中的传统方法评估地价时,开发完成后的不动产价值及开发成本均根据()预测。
- 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是()。
- 评估待开发生地价格,可以采用剩余法按下列计算公式求取:生地价格=()-土地开发费-利息-税金-利润。
- 剩余法估价时,在调查清楚待估宗地的基本情况后,其首要步骤是()。
- 某宗土地用假设开发法评估其价格,在商业用途下的评估结果为900万元,在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途,也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为()万元。
- 采用剩余法评估土地价格,其结果的可靠性取决于是否遵循了()。
- 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中,利息是指()。
- 剩余法估价中计算利息的基础是()。
- 土地的开发周期一般根据土地开发的()和投资数量确定。
- 根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元,若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%,则待估地块的价格应为()万元。
- 利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的()。
- 采用剩余法评估地价时,根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,一般采用()和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。
- 剩余法评估中,()项目应计算利息。
- 剩余法估价中土地收益确定,是()的具体应用。
- 剩余法的一个基本原理是()。
- 剩余法估价的程序是以()开始,到测算土地价格结束。
- 以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是()。
- 剩余法是根据()来估算土地价格的一种估价方法。
- 根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元,取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%,则待估土地地价为()万元。
- 土地估价方法中,剩余法不适用()的评估。
- 剩余法除适用于土地估价外,还大量应用于()。
- 下列关于土地供求关系的描述正确的有()。
- 下列关于地价变化与土地供求关系的观点正确的是()。
- 根据剩余法的基本原理,下列计算公式正确的有()。
- 运用剩余法评估宗地价格时,下列关于利息计算正确的是()。
- 在用剩余法评估土地价格过程中,预测开发完成后的不动产价值一般可以采用()。
- 当存在()情况时,不适于采用剩余法评估土地价格。
- 剩余法除适用于土地估价外,还可应用于()等方面的房地产开发项目评价和投资决策。
- 某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格。该商住楼建于1999年6月,使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估,则估价人员应做的工作包括()。
- 应用剩余法评估地价时,确定待估地块的最佳利用方式受()等因素的限制。
- 建筑物折旧的影响因素主要有()。
- 建筑物的折旧计算方法中,属于加速折旧的方法是()。
- 当房屋的耐用年限超过土地使用年期时,计算房屋年折旧费不应考虑房屋()。
- 在剩余法估价中,房地产的开发费、专业费在建筑竣工后的销售期内应按()计息。
- 比较适合采用剩余法估价的土地有()。
- 基准地价更新周期视市场情况而定,更新频率不得低于每()年一次。
- 基准地价系数修正法是()在估价实践中的具体运用。
- 地价检测数据显示,2006年至2009某城市住宅用地价格可比增长率分别为6.83%,7.56%、25.41%、18.97%,若以2006年为基期,可编制各年度地价指数(取四舍五入)为()。
- 某平行四边形临街地,街道的路线价为1200元/平方米,平行四边形两边长均为15米,高为13米,其临街深度指数15米时为105,14米时为110,13米时为115,则该宗地地价为()元/平方米。
- 路线价评估法中,划分地价区段的标准应重点考虑()、人流量、商业繁华程度等。
- 某临街深度100英尺的矩形宗地,总价为100万元,根据苏慕斯法则,该宗地临街前半部分的价格应为()万元。
- 运用基准地价系数修正法评估某宗地土地价,已知其所在地级别基准地价为1600元/平方米,因素修正系数之和为12.5%,容积率修正幅度为5%,土地开发程度修正值为-30元/平方米,则价格修正结果为()元/平方米。
- 采用基准地价系数修正法评估宗地价格时,需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格,在比较修正的因素中不包括对()的修正。
- 采用平均深度百分率编制深度百分率表时,百分率呈()现象。
- 在城镇土地住宅用地定级中,道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于()形式。
- 在路线价估价法中,标准深度是指()。
- 根据商业出租柜台资料评估地价时,出租柜台分摊的土地面积等于()×出租柜台营业面积/商店总营业面积。
- 假如一个城市建成区面积为3000平方千米,主干道的总长度为750千米,则主干道的影响距离为()千米。
- 里地线将街区土地划分为()。
- 路线价估价法的精度与()密切相关。
- 进行标定地价评估时,首先要()。
- 某城市四级工业用地基准地价为300元/m2,设定的土地开发状况为“四通一平”(通上水、通下水、通电、通信和场地平整),若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m2、30元/m2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况,其基准地价将达到()元/m2。
- 基准地价确定的原则为:以实际数据测算的结果为准,以()评估的结果为辅。
- 基准地价修正系数表是基准地价在()条件下修正为宗地地价的系数体系。
- 关于基准地价系数修正法的基准地价使用的限制,表述不正确的是()。
- 基准地价系数修正法评估的宗地价格是()。
- 在我国目前的土地估价工作中,基准地价评估是先评定土地()。
- 以基准地价评估宗地价格,需要考虑的问题不包含()。
- 基准地价系数修正法属于土地估价方法中的()。
- 在路线价表示方式方面,采用“货币”表示的优点是()。
- 下列路线价的公式,正确的是()。
- 基准地价系数修正法运用时需要考虑的修正项包括()。
- 采用基准地价系数修正法评估宗地价格时,需要收集所在城镇基准地价评估成果,包括()。
- 基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的()。
- 适用于对大批量宗地进行估价的方法有()。
- 下列关于路线价估价法说法正确的有()。
- 下列()情况适合选择路线价估价法。
- 利用样点地价资料评估基准地价的常用模型主要有()。
- 标定地价待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过()年。
- 标定地价修正体系与基准地价修正体系大致相同,只是少了()。
- 标定地价的作用通常包括()。
- 我国的公示地价体系包括()。
-
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月,因生产事故造成地上建筑物毁损70%,该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实,认为符合理赔条件,特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度。为此,该估价机构搜集了如下可用资料:
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:
实例A:1250元/m2
实例B:1420元/m2
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C),房地年出租净收益为105元/m2,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩,土地开发费1.5亿元/km2,土地开发周期为1年,当地银行贷款利率6%,土地开发利润率12%,土地增值收益率20%,土地还原利率7%,综合还原利率8%。 -
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。开发期为3年,每年开发费用及管理费用在期初均匀投入,第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%,20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%;投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的20%,土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2,耐用年限50年,残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2,建筑物还原利率为8%。2004年,某丙咨询公司以此作为典型案例,测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%,请问是否正确? -
某商场于1999年5月以出让方式取得一宗商业用地土地使用权,期限为40年,土地面积4000m2;同年8月开始建设,2001年11月竣工验收并办理相关手续。根据城市规划,该区域商业用地容积率为3,且知商场共7层,地下室与地上一、二层建筑面积均相等,为2000m2;地上3~6层每层建筑面积相等。该商场地上一、二层于2003年11月租出,期限为4年,月租金200元/m2,每年不变;3~5层于2002年11月出租,期限为3年,月租金为180元/m2;六层一直空置。2004年5月乙公司以房地产向银行抵押贷款。当地房地产抵押贷款额度一般为总价的60%,问该商场最多可贷款数为多少?
根据当地有关部门提供资料,2004年当地同类商场的正常纯租金,一、二层为220元/m2,三、四层为200元/m2,5层以上为160元/m2。空置率一般为12%,房地产还原利率为8%,贷款年利率为8%。当地同类建筑的重置成本为1200元/m2,残值率为0,耐用年限50年。 -
某公司于1998年5月初建成综合性大厦一栋,土地面积3300m2,已于1996年5月初办理土地使用权出让,出让年限为50年。建筑容积率为4,1~4层为商场,5~10层为写字楼。现该公司拟于1996年5月取得该宗地土地使用权,2001年5月初该公司拟与外商合资组建新公司共同经营该大厦,请问该大厦用地在2001年5月1日的土地使用权价格?并求出楼面地价。
项目其他相关资料如下:
(1)该大厦为框架结构,重置价格为3000元/m2。经济耐用年限70年,残值率2%。该大厦1~4层、5~10层建筑面积均相等,大厦首层建筑面积1500m2。
(2)该大厦建成后即投入使用,除10层为该公司自用外,1~4层为商场,5~9为写字楼,全部以出租方式经营。商场与该公司签订的租约为3年,租金为6元/日·m2。根据市场调查,商场与写字楼的出租率分别为90%和80%。同类物业商场市场租金水平为250元/月·m2,写字楼市场租金水平为180元/月·m2。一般各类物业的出租费用为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价格的8%,税金为年租金的12%,保险费为房屋重置价格的2‰,当地土地还原利率为8%,综合还原利率为10%,银行一年期贷款利率为6%,贴现率为12%。 -
A市政府招待所与政府脱钩,拟组建股份制公司继续经营,委托某土地评估机构进行评估,用于办理用地手续,评估基准日确定为2004年1月31日,评估人员确定采用基准地价系数修正法和市场比较法作为评估的基本方法,确定宗地属于商业用地二级区,并在该招待所附近地区调查选取了7宗类似房地产的交易实例作为交易案例,请选择三个交易案例作为比较实例并计算出该招待所宗地内“七通一平”条件下的土地使用权价格。
另调查获知,当地2003年1~10月份,土地市场价格平均每月上涨1%,2003年11月~2004年3月平均每月上涨2%,2002年底美元与人民币的市场汇率为1美元=8.27元人民币,2004年1月美元与人民币的市场汇率为1美元=8.25元人民币,当地商业用地的土地还原利率为8%,容积率对地价的影响是:以容积率为2.5时为基准,当容积率每上升或下降0.1时,宗地地价上升或下降2个百分点,宗地所在区域的规划容积率为3。1999~2004年,A市的商业用地宗地内从“五通一平”到“七通一平”的平均费用为60元/m2。
-
某开发公司于2002年12月取得某商业用地的40年期土地使用权即投入开发商用楼,该宗地土地面积为3800m2,开发总建筑面积为7500m2,该商用楼为地下一层,地上为4层,各层建筑面积均相等,开发总期为1年,预计开发后正常售价如下表所示。某商户于2003年12月初买下竣工后的大楼的地下一层的1000m2(建筑面积)作为超市经营,该月底,该商户以其购买的商铺及其所分摊的土地使用权进行抵押贷款,现委托某土地评估机构对其分摊的土地使用权进行价格评估,如贷款额度为评估价格的65%,问其可以以其土地使用权实际贷款
多少万元?
各层售价表如下:单位为元/m2
其他基本资料有:该区域同类建筑物建筑造价为1000元/m2,不可预见费为5%,销售费用为房地产总价的6%,同期银行贷款利率为5.31%,房地产开发利润为房地产总价的16%;各商户分摊土地面积比例原则为以其所购买商用房建筑面积占总建筑面积比例进行分摊;该城市的楼层地价分配比例表如下表:
-
某公司于1996年9月30日以出让方式取得一宗国有土地,土地面积25亩,土地用途为工业用地,出让年期50年,该公司与当地土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》,出让金分三期缴纳,即1996年9月30日、1997年9月30日、1998年9月30日分别缴纳50万元。取得土地使用权后,该公司对该宗工业用地进行了开发,共建造厂房、办公楼等7000m2,并于1997年7月31日正式投入生产。该宗地位于某开发区,南侧紧临道路,随着该区域的日益繁华,2003年9月30日,该公司经市场考察,在宗地的东南角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房,建筑面积500m2,框架结构,开办了一个酒店,年净收益30万元。
2004年3月31日,当地土地执法部门对该公司进行了查处,并报经当地人民政府,作出如下处罚决定:罚款15万元,并委托评估机构进行评估,以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知:该区域类似酒店的年客观净收益28万元;商业用地规划容积率2.0;宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通讯、通上水、下水、通热“六通”。请问:
(1)改变土地用途,用地单位应办理哪些手续?
(2)评估机构的评估思路及应设定的地价内涵是什么?
(3)该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价的计算方法? -
某企业拟进行贷款,委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估,为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题:
(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格,评估过程中应注意哪些问题?
(2)若待估宗地为集体土地,进行抵押时应注意的问题。
(3)对该宗地进行评估时,可选择哪两种方法,简述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地为划拨土地,请简述评估的技术路线。
(5)抵押失败后,抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖,拍卖评估的特点有哪些,简述技术路线。 -
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作?
(2)可采取哪几种估价方法?
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线;
2)应搜集审核的资料;
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
2)确认比准价格有哪几种方法? - A贸易公司因资金周转需要,以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托,评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元,银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日,因A公司无力偿还贷款,银行申请经法院判决将该土地拍卖,拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息,A公司仍欠银行110万元。为此,银行向法院提起诉讼,要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任,并解释其原因。
-
A公司2004年2月经过与某市政府协商,准备以协议出让方式取得面积为7200m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。后一直未办理有关手续。2004年4月,B公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是,该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查,得知该市工业用地共分5级,其一级地基准地价为1680元/m2,二、三级均比上一级别少300元/m2,四、五级地均为上一级地价的75%。请问:
(1)采取协议方式出让土地,最低价如何确定?金额为多少?
(2)采取招标拍卖挂牌出让方式,按照何种程序办理? - 河北省H市政府某股份制企业拟实施改制,委托省会某估价机构对该公司土地进行了评估,该公司持评估报告及其他相关手续到H市国土资源局办理相关用地手续,国土部门以评估结果无效为由,拒绝为该公司办理用地手续,并指定H市一家评估公司重新进行了评估,试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些?
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某国有企业,因产品市场环境变化及管理体制落后,现已面临资不抵债,经法院裁定宣告破产,该企业使用土地为国有划拨土地,其国有土地使用证登记用途为工业用地,且存在抵押权,根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况,该宗土地位于市中心繁华地段,破产清算组经与有关部门请示协商后,计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理,拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估,试问评估公
司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行评估,评估公司应调查收集哪些资料,并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?如××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权,鉴于该宗土地位于市中心地段,属于工业用地控制区,根据××市最近《城市土地利用规划》,该区域属于商业用地区,××房地产开发公司拟对其进行商业开发,该房地产开发公司需办理哪些用地手续? - 估计目的是指一个估价项目的估价结果的(),委托方得到估价报告、估价结果要如何使用,为了满足什么样的交易或者财产处置使用要求。
- 下列不属于以土地使用权抵押为目的的估价的是()。
- 下列关于估价目的的说法中,错误的是()。
- 课税价格一般()市场价格。
- 价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20%~25%),可采用()作为待估宗地的最终结果。
- 以国有土地使用权作价入股为目的的土地估价对应的价格类别是()。
- 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得()所在地土地等别相对应的最低价标准。
- 对新开发完成的居住用地可以使用()。
- 属于土地估价的主要目的有()。
- ()的估价目的是为委托方合理确定相应产权和实物状对象,核算其土地资产价值量态下土地资产的正常市场价格提供参考。
- 下列说法正确的有()。
- 价格确定时如两种方法求得的地价相差幅度较大(幅度超过20%~25%),可采用()作为待估宗地最终结果。
- 国有企业按国家有关规定改制为上市公司时,与其原有划拨土地使用权处置方式有关的土地估价类型有()。
- 土地价格最终来源于()。
- 在我国城市土地公有制体系下,规划用途改变产生的价值增值通过()归公。
- 确定土地用途通查不需要考虑的是()
- 对于待拆迁改造的危旧居住用地,如无特殊需要应按()评估。
- 工业用地估价在特殊情况下可采用()。
- 矿井、矿区用地价格评估,当矿产资源可开采年限低于出让时,年期修正应依()确定。
- 高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地()。
- 乡镇、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是()。
- 在估价实务中,当实际用途、法定用途和登记用途不一致时,确定土地用途应遵循()。
- 下列关于不同用途的土地估价的说法中,正确的是()。
- 确定估价对象的土地用途时,需要考虑()。
- 采用收益还原法对授权经营土地使用权进行估价时,其还原率应()相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。
- ()不能单独转让和抵押。
- 下列关于土地权利类型及其价格评估的说法中,错误的是()。
- 与出让土地使用权相比,不属于划拨土地使用权的特殊性的是()。
- 采用收益还原法对授权经营土地使用权进行估价时,其还原率应()相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。
- ()不能单独转让和抵押。
- 下列关于土地权利类型及其价格评估的说法中,错误的是()。
- 与出让土地使用权相比,不属于划拨土地使用权的特殊性的是()。
- 承租土地使用权的估价方法包括()。
- 下列关于划拨土地使用权估价的说法中,正确的是()。
- 建设用地空间权利价格评估时应重点考虑()。
- 下列涉及国有出让土地使用权价格评估的有()。
- 下列选项中对城镇土地分等的概念描述错误的是()。
- 下列属于与土地质量呈负相关关系的因子的是()。
- 特尔菲法的主要工作是通过专家对定级因素因子权重做出概率估计,要求有适当的专家人数,一般以()人为宜。
- 农用地质量分等指在全国范围内,按照标准耕作制度,在()等条件下划分出农用地等别。
- 权重值的大小与因素因子对土地质量的影响为()。
- 在进行城镇土地分等时,拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时,该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人,参评的甲城镇对应指标为43万人,在分析区域农业人口人均耕地时,该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人,参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人,则甲、乙城镇计算的因子分值分别为()。
- 在开展城镇土地分等时,()作为城镇备选因素。
- 城镇土地分等的因素因子中属于区域综合服务能力因素的有()。
- 下列描述城镇土地分等的因素因子的选择原则正确的有()。
- 确定权重的常用方法有()。
- 城镇土地级别划分方法包括()。
- 在城镇土地分等中,下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有()。
- 点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分,其最大值为()。
- 道路通达系数的确定为1个方向的,通达系数为()。
- 土地级反映()土地质量的差异。
- 城镇土地定级应考虑规划条件因素,下列说法中,不正确的是()。
- 关于面状的土地定级因素,下列描述不正确的是()。
- 在进行城镇土地定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心1个,年营业额2000万元;区级中心2个,年平均营业额800万元;小区级中心3个,年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为()。
- 因素分值计算中()反映土地质量的优劣。
- 对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。
- 目前在城镇土地定级中所选取的衡量环境质量指标可分为()。
- ()是影响公交便捷度的因素。
- 下列选项中对城镇土地定级描述正确的是()。
- 根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2014)的规定,城镇土地定级分为()。
- 土地级别划分可以根据总分频率曲线统计判断,它一般应当划在()。
- 基准作物是理论标准粮的折算基准,按照不同区域生长季节的不同,包括()种粮食作物。
- 农用地质量分等是在()层次上展开。
- 适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是()。
- ()适用于分等因素空间变化不复杂的地区。
- 土地利用系数的计算方法分指定作物计算中,外业调查前,应对收集到的制定作物产量统计数据进行整理,以()为单位,根据指定作物的实际单产,初步划分指定作物的土地利用系数等值区。
- 在全国范围内,按照标准耕作制度,在自然质量条件下划分出的农用地等别是()。
- 下列关于农用地分等的说法中正确的是()。
- 农用地分等的技术路线是依据全国统一制定的(),以指定作物的光温(气候)生产潜力指数,通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正,综合评定农用地等别。
- 土地利用系数是农用地分等的主要参数之一,下列关于土地利用系数的说法中正确的是()。
- 根据《农用地分等规程》,农用地分等的技术路线为:依据全国统一制定的标准耕作制度,以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础,通过对()顺序逐级修正综合评定农用地等别。
- 农用地质量分等需遵循()。
- 下列关于农用地分等单元的划分需要遵循的原则描述中,正确的是()。
- 农用地分等单元的划分方法中,()适用于所有分等类型和地区。
- 下列选项中不属于农用地分等单元的划分方法的是()。
- 农用地分等单元划分的原则是()。
- 农用地质量分等是根据相对稳定的影响因素及其作用的差异,重点考虑对()具有重要作用的主导因素,突出主导因素对定级结果的作用。
- 农用地分等单元划分的主要方法是()。
- 农用地分等单元划分的主要方法中,叠置法是将比例尺相同的土地利用现状图与()叠加,形成的封闭图斑即为一个分等单元。
- 下列关于农用地质量分等因素指标区的说法中,正确的是()。
- 农用地定级是在()域内采用统一标准的基础上,对农用地的分等结果进行修正,综合评价农用地质量优劣。
- 在设定标准样地时,应从大宗作物产量水平()范围的一类土地中选取定级单元。
- 修正法定级中的修正因素是指在()之外对农用地级别有显著影响的因素。
- 下列不是农用地定级方法的选项是()。
- 农用地初步划分级别的方法有()。
- 农用地定级的方法有()。
- 农用地定级应遵循以下原则()。
- 土地市场不发达的以级差收益测算结果为准,()测算结果验证。
- 土地市场发达的以()测算结果为准,级差收益测算结果验证。
- 均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于()块。
- 基准地块价格评估必须采用()种(含)以上方法进行。
- 基准地块评估法根据()条件划分均质区域。
- 对于有样点地价的定级单元,如果样点单元内样点数量有()个(含)以上且样点条件能代表定级单元的一般条件,可采用平均法计算定级单元的平均地价。
- 城镇基准地价评估的资料调查的内容主要是()。
- 数据检验以()为单位开展,分土地利用类型进行抽样样本的总体检验和方差检验。
- 基准地价级别(区域)修正体系表的三种编制方法是()。
- 农用地评估基准地块价格的方法有()。
- 在进行农用地基准地价更新工作时,具体的更新内容根据当地实际情况的变化大小而定,一般主要是()的更新。
- 各单元各影响因素分值的计算,可采用()的方法进行。
- 确定农用地地价影响因素的有()。
- 土地的价值与其深度的平方根成正比是()。
- 下列说法正确的是()。
- 路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而()。
- 路线价评估主要用于()的评估。
- 以下说法正确的是()。
- 下列说法中正确的是()。
- 运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价,然后求这些标准宗地的单位地价()等,即得该路线价区段的路线价。
- 下列说法中正确的是()。
- 利用路线价评估宗地地价,是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行()修正。
- ()是政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。
- 下列关于标定区域的划分的说法中,正确的是()。
- 下列关于标定地价的评估与确定的说法中,错误的是()。
- 下列关于标定地价评估方法的说法中,错误的是()。
- 标定区域的划分原则包括()。
- 标定地价的主要技术程序包括()。
- 标定区域的划分方法包括()。
- 下列关于标定低价的评估的说法中,正确的是()。
- 地价指数以地价水平值比值的()倍表示。
- 按照基期的不同,地价增长率分为定基地价增长率和()。
- 地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定,直辖市不应低于()个。
- 地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定,省会城市和计划单列市不应低于()个,其他不应低于60个;各用途地价监测点的数量应尽可能均衡。
- 地价监测点的分布密度至少应达到每区段1~()个。
- 下列关于城市地价动态监测的基本程序描述正确的是()。
- 按照城市地价动态监测工作的要求,监测点地价评估应反映()。
- 监测点地价是指通过()修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。
- 地价监测点是指在一定区段内设立的,()等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近,能够代表所在区段地价水平的宗地。
- 年度地价指数包括()。
- 下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是()。
- 按照城市地价动态工作的要求,下列关于地价监测点评估的表述不正确的是()。
- 征地区片价测算范围的重点在(),但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。
- 征地区片价的确定和实施具有较强的政策性,应按照()要求组织听证,广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。
- 在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下,主要农作物综合年产值采用()方法计算。
- 制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的()。
- 征地区片价测算的基本方法主要有()。
- 征地区片综合地价的实质是征地补偿标准,包括()。
- 征地区片综合地价评估的基本原则是()。
- 下列说法中不正确的是()。
- 与原有的征地补偿标准相比,区片综合地价主要有以下特点()。
- 下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为()。
- 下列关于划定区片说法正确的是()。
- 下列说法错误的是()。
- 征地案例比较测算法中,下列说法不正确的有()。
- 对征地案例的比较修正应考虑()。
- 下列不属于估计师应具备的专业素养的是()。
- ()是土地估价法律责任的主要承担者。
- 估价师将自己定位为商人,在估价活动中将服务收费和利润作为终极目标,不能保持估价的()。
- 因故意犯罪而受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起不满()的人员,不得从事评估业务。
- 凡独立从事土地估价的人员,必须具备()资格。
- 估价师接受继续教育时间五年累计不得少于()学时。
- 下列属于估计师可以工作的机构是()。
- 凡中华人民共和国公民,具备下列()条件,可以报名参加房地产估价师职业资格考试。
- 继续教育的内容包括()。
- 注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为()。
- ()是估价机构社会公信力的关键。
- 土地估价机构自领取营业执照之日起()内向有关评估行政管理部门备案。
- 依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估结构名称结尾应明确为()。
- 下列关于估价机构建立的要求的说法中,错误的是()。
- 下列关于估价机构的说法中,正确的是()。
- 土地估价行业协会的产生和设立,主要是基于土地估价行业的()的要求。
- 下列不属于土地估价行业协会的管理基本职能的是()。
- 下列关于土地估价行业协会的说法中,错误的是()。
- ()制定统一的行业质量标准,并对估价师的行为进行监管。
- 拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是()。
- 土地估价行业协会的管理权利一般来自政府授权和()。
- 下列属于中国土地估价师与土地登记代理人协会的业务范围的是()。
- 下列关于中国土地估价师与土地登记代理人协会的说法中,正确的是()。
- ()是土地估价行业监督管理的上位法。
- 行政主管部门对土地估价行业的日常监管主要采用()方式实施。
- 监督检查实行年度抽查事项清单制,抽查内容不包括()。
- ()自然资源主管部门履行土地估价机构备案管理职责。
- 下列属于土地估价专业的评估师监督检查重点的是()。
- 下列关于土地估价行业“双随机、一公开”监督检查的说法中,正确的是()。
- 下列关于土地估价行业监督管理的说法中,错误的是()。
- 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是()。
- 若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。若2013年5月30日同类建筑物重置价值为4500万元,房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为()万元。
- 下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
- 关于以投保火灾险为估价目的保险价值估价结果3500万元的描述,正确的是()。
- 下列关于房地产抵押贷款抵押率的表述中,错误的是()。
- 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
- 若采用成本法估价,下列表述中不正确的是()。
- 针对上述情况,注册房地产估价师正确的处理方式是()。
- 如委托人介绍的情况属实,则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。
- 如委托人介绍的情况属实,在估价报告中作出的相应假设说明属于()。
- 该项目房屋征收评估的内容不包括()。
- 该项目房屋征收评估的价值时点应为()。
- 甲公司的房屋应当按照()进行评估。
- 采用比较法和收益法进行测算时,若比较价值为收益价值的1.2倍,则被征收房屋的价值一般宜采用()。
- 该综合楼的抵押建筑面和为()m2。
- 关于该估价顶目估价技术思路的说法,正确的是()。
- 关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法,正确的是()。
- 本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。
- 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
- 采用收益法评估该屋顶广告位价值,最适宜的技术思路为()。
- 对该套住宅进行房地产抵押估价,则估价对象范围应为()。
- 本次估价的估价对象应包括()。
- 本估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
- 采用比较法估价时,适宜选为可比实例的是()。
- 若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物,最适宜采用的估价方法为()。
- 若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物,最适宜作为抵押物的是()。
- 甲公司转让该厂区时,评估其转让价值的内涵为()。
- 估价对象的原购买价格(M)换算为成交日期一次性付清的价格为( )。
- 注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例,在选取可比实例并进行调整时做法正确的是( )。
- 关于本次抵押估价的说法,正确的是( )。
- 本次估价的价值类型为( )。
- 估价测算中应采用的投资回报率为( )。
- 若预测该商业项目未来净收益为2000万/年,开发期为2年,投资回报率为i,则其在价值时点的开发价值为( )。
- 该房屋的抵押建筑面积应为( )㎡。
- 如甲公司2014年3月未能偿还贷款,关于该房屋处分的说法错误的是( )。
- 关于该两次估价的技术处理的说法,正确的是( )。
- 关于该房屋装修价值处理的说法,正确的是( )。
- 采用比较法,测算地下一层房地产估值时,若选择该大厦首层作为可比实例,则必须进行( )。
- 采用收益法测算地下一层租金收益时,正确的做法是( )。
- 采用比较法评估地下二层车位价值时,权益状况调整的内容可不包括( )。
- 根据估价目的,本估价项目的价值时点应当是( )。
- 注册房地产估价师应当在估价报告的( )内容中对该税收政策调整进行阐述。
- 关于该市税收政策调整可能产生的影响分析,不恰当的是( )。
- 采用现金流量折现法进行估价时,正确的是( )。
- 在确定开发完成后的房地产价值时,应当采取( )。
- 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括( )。
- 关于该估价项目的说法,正确的是( )。
- 采用收益法计算房地产价值时,受益期限应按()年计算。
- 采用收益法估价时,下述观点不正确的是()。
- 估价机构评估出该商业楼在2013年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%,且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。
- 假设在2015年6月1日,甲公司应经营不善严重亏损,无法偿还银行贷款及其他债务,法院裁定拍卖该商业楼,拍卖完成后,首先应支付的费用为()。
- 针对以上情况,在估价时最恰当的做法是()。
- 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对A、B两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。
- 对B厂区的土地估价的思路应当是()。
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现该公司提出退房申请,请问在( )情况下,开发商可以退房。
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若该公司不退房,要求开发商修复,则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是( )。
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评估时应考虑的补偿费用不包括( )。
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企业欲改变该工业房地产的用途,应向( )申请。
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如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该房地产价值时,( )。
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对该商业内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是( )。
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若采用成本法估价,下列表述中不正确的是( )。
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下列关于房屋征收价值确定的表述中,正确的是( )。
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被征收人对评估价格有异议,应该( )。
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被征收房屋价值评估时点为( )。
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确定评估结论的依据应是( )。
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如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则价值时点应为( )。
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该商品房预计2019年6月建成,要估算建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场状况应是( )。
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.采用假设开发法估价时,应按照( )前提进行估价。
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.采用成本法估价,求取土地重新取得价格时,容积率应采用( )。
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.采用成本法估价时,可计入建设成本的是( )。
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.采用成本法估价时,应( )。
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关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法,正确的是( )。
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此房屋的评估过程为:收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是( )。
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张某对评估结果有异议,首先应当( )。
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若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是( )。
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若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是( )。
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房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。
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若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,下列说法中正确的是( )。
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如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按( )年计算建筑物的折旧。
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如果采用收益法估价,经调查,在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变,报酬率为7.5%,则收益价格为( )万元。
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若合资期限约定为20年,合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配,则下述描述中最准确的是( )。
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下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是( )。
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对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是( )。
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该宗房地产的再次抵押价值为( )。
- 在正常市场条件下,上图中,能够反映土地的供给变化趋势曲线是()。
- 如果计算土地需求价格弹性,下列指标中直接相关的是()。
- 上述曲线中,反映土地供给弹性最小的曲线是()。
- 从上图中可以看出,曲线NN、LL弹性关系为()。
- 从图示可以判断得出,当需求扩大时,致使()。
- 下列选项中,关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有()。
- 若你为该宾馆改制的土地估价师,优先选择的两个估价方法为()。
- 对该宾馆进行土地评估时,关于土地开发程度的描述,下列选项中正确的有()。
- 该宾馆改制时,关于土地资产处置方式的描述,下列选项中正确的有()。
- 该工厂土地要入市交易,可以采用()方式。
- 仅根据城市总体规划图中的信息判断,估价中该土地可能按()用途评估。
- 某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格,可采用()。
- 为评估该宗土地出让的市场价格,估价师还应搜集的信息为()。
- 若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格,能够采用的评估方法有()。
- 该套住宅的年租赁收入为()元。
- 如果该套住宅需要投房屋财产保险,则理论上保险金额应采用()。
- 采用收益还原法评估该套住宅的价格时,所需扣除的租赁费用构成应为()。
- 如果房屋所有权人要将该住宅卖掉,可以采用的估价方法有()。
- 2008年底房屋所有权人要将该住宅卖掉,委托评估,估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅,剩余68年使用年限,则该案例的年期修正系数为()。
- 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年总收入为()万元。
- 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时,其年运营费用为()万元。
- 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为()万元。
- 估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据,评估该宾馆用地价格时,可以选用的评估方法有()。
- 该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是()。
- 如果你是该土地估价师,评估时可以采用的估价方法有()。
- 在本项目评估中,土地还原利率是一个重要参数,土地估价师可以采用下列()确定还原利率。
- 在评估时,关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响,下列说法中正确的是()。
- 如果该房地产开发公司出售该商业用房,可能的售价应是()元/平方米。
- 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物,宗地建蔽率为0.5,且该办公楼各层建筑面积相同,则该办公楼可能的楼层数为()层。
- 在评估中,该办公楼的市场租金水平应根据()确定。
- 该办公楼年总收益是()万元。
- 该办公楼在估价时点时的市场价格为()万元。
- 该宗土地在估价时点的单价为()元/平方米。
- 如果采用定率折旧法,该建筑物的年折旧率为()。
- 采用定率折旧法计算该建筑物的现值为()元。
- 该建筑物出租总费用为()元。
- 该计算房屋年纯收益为()元。
- 用市场比较法评估时,可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的(),推测待估土地价格。
- 与一般商品相比,土地价格具有明显的()。
- 土地取得费用的计息期应为()年。
- 土地开发期间所负担的利息总额为()万元。
- 土地开发利润总额达到()万元。
- 计算土地增值收益应采取的基数为()。
- 为确定开发后可出让面积的出让底价,在将各项因素构成相加求和的基础上,还应做()等处理和修正。
- 对A公司地块进行估价时,适宜选用的土地估价方法有()。
- 对A公司土地及地上建筑物进行估价时,以下所述不正确()。
- 从成本逼近法的角度看,该工业园区实际的土地取得单位成本是()万元/亩。
- 第二期土地供应时,成交地价平均水平从47万元/亩下降到45万元/亩,由供需关系变化导致,下面的估价原则中,最符合的有()。
- 土地取得费及相关税费、土地开发费分别为()元/平方米。
- 土地投资利息为()万元。
- 土地开发总投资包括()。
- 土地开发利润为()元/平方米。
- 土地增值为()元/平方米。
- 50年期工业用地出让土地使用权价格为()元/平方米。
- 若按无限年期计算,该工业开发区平均土地价格为()元/平方米。
- 若按无限年期计算,该工业开发区可出让土地的平均单价为()元/平方米。
- Y宗地出让土地的总价为()万元。
- 建筑物的开发建造成本应控制在()元/平方米建筑面积以下。
- 该项目的总利息支出为()万元。
- 采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按()求取。
- 该宗土地的投资利息为()元/m2。
- 该宗土地单位面积土地价格为()元/m2。
- 宗地估价报告中,价格定义中必须明确的内容有()。
- 在宗地估价报告中,估价结果要说明的价格类型有()。
- 该宗土地的投资利润为()元/m2。
- 在成本逼近法计算中,土地投资利息为()元。
- 在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为()万元。
- 土地开发费一般包括()。
- 宗地估价技术报告中,评估对象描述的因素主要分为()等方面。
- 判断土地是否处于最佳开发利用方式中,首先要看是否是最佳()。
- 在估价过程中,正确的容积率应为()。
- 若采用剩余法进行估价,以下做法中正确并且可行的是()。
- 估价师通过经现场调查获取了估价对象的租金、售价等信息,根据你的经验判断,一般情况下,最有可能的规律是()。
- 下列关于该地块估价思路的表述中正确的是()。