某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000平方米，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；⑤房屋重置价格2000元/平方米，耐用期50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元/平方米）；⑦房地产综合还原率为10%。