问答题
编号：2402574
1.房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××） ×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一 .估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二 .房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三 .估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四 .估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》 .《建设工程规划许可证》 .《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层 .地下一层，其中，第一层建筑面积为 3963.50平方米，第二层建筑面积为 3661.26平方米，第三层建筑面积为 3865.65平方米，第四层建筑面积为 4087.62平方米，第五层建筑面积为 3511.13平方米，第六层建筑面积为 1893.32平方米，第七层建筑面积为 1810.04平方米，地下一层建筑面积为 4142.22平方米，总建筑面积为 26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让 .用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为 6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为 3 .49，建筑密度为 0 .62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水 .电 .电话管线已预埋，已安装主要设施 .设备有：中央空调 .高 .低区生活给水箱 .火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统 .地下室通风系统 .消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施 .设备有：客用垂直升降梯两部 .观光电梯一部 .货用垂直升降梯一部 .商场内自动扶梯六部。
五 .价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六 .价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的 .在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七 .估价原则
独立 .客观 .公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八 .估价依据（略）
九 .估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十 .估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为 80659445 .4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一 .注册房地产估价师
注册房地产估价师：××× .×××
十二 .实地查勘期（略）
十三 .估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四 .变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一 .估价对象描述与分析（略）
二 .市场背景描述与分析（略）
三 .最高最佳利用分析（略）
四 .估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五 .估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1 .选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2 .选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3 .假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4 .测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析 .比较与估价对象相同区位 .结构 .用途和设施 .设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39= 46 .15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1 .5%，则有：
年维修费=1800× 1 .5%= 27 .00元／平方米
③年管理费。 7 .32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。 3 .60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800× 1 .2%= 21 .60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税= 46 .15+ 27 .00+ 7.32+ 3 .60+ 21 .60= 105 .67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362- 105 .67= 256 .33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为 6 .38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（ 256.33/ 6 .38%）×[1-1/（1+ 6 .38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值= 4018×26934 .74= 108223785 .32元
5 .测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6 .管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7 .投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为 230278.32元
8 .销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9 .续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为 2200000元
10 .买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11 .在建工程的评估值
在建工程价格= 108223785 .32-11000000-550000-230278 .32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445 .4元
六 .估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为 80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
1 .上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）