2009年5月，A公司拟用土地使用权及地上厂房向银行抵押贷款，并委托估价机构进行估价，抵押估价时，估价师调查了解到一些关于该土地的情况：（1）该土地位于某城市近郊工业园区，园区所有土地由市土地储备中心在2006年收购而来，园区总面积1500亩，其中1400亩在收购前为集体农用地，100亩为某化工厂搬迁后留下的国有建设用地，集体农用地征收的三费平均每亩11万元，相关税费1.65万元/亩，新增设用地有偿使用费56元/平方米，国有建设用地收购费用平均为28万元/亩。（2）该地块由储备中心分两期开发，2007年5月完成一期开发，共500亩，平均开发成本为13万元/亩；2008年第二季度，第二期开发完成，共1000亩，平均开发成本为14万元/亩。两期开发的土地可出让土地面积比率为80%，分售给了不同的用地者，其中第一期平均售价为47万元/亩，第二期为45万元/亩，A公司购买的是第一期开发土地，购买价格为48万元/亩，面积为100亩，用途为工业。（3）该市基准地价于2005年1月1日公布实施；该园区内标准厂房平均租金水平为3.8元/月·平方米。