问答题
编号：2508148
1.成本法估价的计算公式
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
（1）求取估价对象土地使用权价格
土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,
土地成本=897×26934.74=24160462（万元）
（2）求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量.规划设计.临时供水供电以及场地平整.临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用.装饰及附属工程费用.机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》.《××省建筑工程综合定额》.《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路.给排水.电力.电信.燃气.等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育.医疗卫生.文化体育.社区服务.市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)
⑥建设成本
建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）
（3）管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）
（4）销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。
（5）投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地.城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）
建安成本.管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）
（6）开发利润
根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。
六.估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
附件（略）
2.指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载.误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析.意见和结论是我们自己公正的专业分析.意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
（1）求取估价对象土地使用权价格
土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,
土地成本=897×26934.74=24160462（万元）
（2）求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量.规划设计.临时供水供电以及场地平整.临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用.装饰及附属工程费用.机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》.《××省建筑工程综合定额》.《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路.给排水.电力.电信.燃气.等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育.医疗卫生.文化体育.社区服务.市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)
⑥建设成本
建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）
（3）管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）
（4）销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。
（5）投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地.城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）
建安成本.管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）
（6）开发利润
根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。
六.估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
附件（略）
2.指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载.误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析.意见和结论是我们自己公正的专业分析.意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：