1. 房地产抵押估价报告估价项目名称：××市××区××路19号楼第10层房地产抵押价值评估估价委托人：×××集团有限公司房地产估价机构：×××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号×××）×××（注册号×××）估价作业期：2015年12月1日—2015年12月5日估价报告编号：×××（房估）（抵）字第×××号致估价委托人函×××集团有限公司：受贵公司委托，我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路19号楼第十层，总建筑面积为2026.77m²的办公房地产（产权证号：××房权证第××号）的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点：2015年12月1日。价值类型：房地产抵押价值。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m²。（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）×××房地产估价有限公司××分公司（公章）法定代表人：××× 2015年12月5日目录（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 1．估价对象范围估价对象为坐落于××市××区××路19号楼第十层的整层办公用房，总建筑面积为2026.77m²。本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。 2．估价对象基本概况（1）土地基本状况估价对象所在大楼用地坐落于××市××区××路，四至为：南至××路，西至××路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整。土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内、外达到“七通一平”。（2）建筑物基本状况估价对象所处的××区××路19号楼，现用名称为××中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000m²，采用钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2008年8月竣工交付使用，目前维护保养状态良好。估价对象外立面采用石材与高档LOW-E玻璃幕墙，大堂挑高6m，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由××物业管理有限公司管理。估价对象位于19号楼第十层，总建筑而积2026.77m²，层高3.2m，已做普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。（3）权属基本状况根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为×××集团有限公司所有，产权证号为××房权证第××号，估价对象未设立抵押权等他项权利。五、价值时点依据《房地产抵押估价指导意见》，本次价值时点为完成估价对象实地查勘之日，即2015年12月1日。六、价值类型房地产抵押价值（定义略）七、估价依据  1．法律、法规、规范性文件（略）  2．技术标准（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）（3）《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）（4）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）  3．估价委托人提供的相关资料（略）  4．估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略）  5．估价机构收集整理的其他相关资料（略）八、估价原则（略）九、估价方法经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。（估价方法定义略）十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法、收益法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），单位建筑而积抵押价值为54755元/m²。十一、注册房地产估价师对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师经验，决定采用加权算术平均法定估价对象的价值，比较法权重取60%，收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：估价对象房地产单价＝57848×60%＋50115×40%＝54755（元/m²）估价对象房地产总价＝54755×2026.77＝110975791（元）  2．房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。  3．确定房地产抵押价值房地产抵押总价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－房地产估价师知悉的法定优先受偿款＝110975791（元）经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m²。附件  1．估价委托书复印件  2．估计对象位置示意图  3．估价对象实地查勘情况和相关照片  4．房地产权属证明复印件  5．房地产估价机构营业执照复印件  6．房地产估价机构资质证书复印件   7．注册房地产估价师注册证书复印件