问答题
编号：2509145
1.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
房地产估价报告估价报告编号：××[2015]第××××号估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路.北临光明路.其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路.通电.通上水.通下水.通讯.通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯.中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗.玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光.通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南.北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景.街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水.排水.供电.通信.燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校.幼儿园.银行.卫生所.市场.派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则.最高最佳利用原则.替代原则.价值时点原则.独立.客观.公正原则.谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律.法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准.规程.规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况.同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况.日期.区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
注册房地产估价师表1
房地产估价报告估价报告编号：××[2015]第××××号估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路.北临光明路.其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路.通电.通上水.通下水.通讯.通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯.中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗.玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光.通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号.粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南.北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景.街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水.排水.供电.通信.燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校.幼儿园.银行.卫生所.市场.派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则.最高最佳利用原则.替代原则.价值时点原则.独立.客观.公正原则.谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律.法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准.规程.规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况.同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况.日期.区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
注册房地产估价师表1