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估价的通俗含义是估计( )的价格或价值。
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除了耕地占用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
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房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
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房地产具有供给有限特性,本质上是由( )决定的。
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房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
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某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是( )。
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某宗房地产交易,买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由买方、卖方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和7%。该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
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国有土地上房屋征收补偿金额应当采用( )标准。
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一般地说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的( )。
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汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率______,会导致房地产价格______。( )
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设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后,抵押权人方可优先受偿。
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在房地产抵押估价中,关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
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下列不属于市场法适用估价对象的是( )。
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估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1500m2,现为空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为( )。
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某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
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判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。
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收益法中所指的收益是( )。
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某商铺的收益年限为30年,同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元/m2,假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为( )元/m2。
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收益法估价的典型对象是( ),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
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根据净收益测算途径的不同而确定的收益法为( )。
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特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。
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在活跃的土地交易市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款、( )和可直接归属于该土地的其他支出构成。
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不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
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砖混结构二等房屋的残值率一般为( )。
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假设开发法的理论依据是( )。
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开发完成后的房地产适宜出租或营业的,其价值适用( )进行评估。
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运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是( )。
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在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )。
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直线趋势法公式中的a、b是由( )决定的。
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通过市场调研,获知某类房地产2007—2011年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,则采用平均增减量法预测该类房地产2013年的价格为( )元/m2。
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在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用( )进行测算。
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路线价法主要适用于( )的估价。
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若标准宗地的临街深度为10m,按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为( )。
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下列关于房地产估价的基本程序,①获取估价业务;②受理估价委托;③制订估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥求取估价对象价值;⑦撰写估价报告;⑧审核估价报告;⑨交付估价报告;⑩估价资料归档。其中正确的顺序应为( )。
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某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为( )。
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与非专业估价相比,专业估价的特点有( )。
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归纳起来,房地产有( )存在形态。
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下列建筑物状况中,属于建筑物权益状况的有( )。
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某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有( )。
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关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值,下列说法正确的有( )。
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下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的有( )。
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下列关于房地产制度的政策,错误的说法有( )。
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根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押,因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。
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运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格比较基准,主要包括( )等。
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净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除( )以后得到的归因于房地产的收入。
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成本总结法求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费,采用的方法主要有( )。
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假设开发法的操作步骤包括( )。
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下列( )情况适合用长期趋势法进行预测。
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在实际中计算地租量的方法有( )。
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在获取估价业务中,估价机构和估价师通过与估价需求者沟通,根据所了解的估价目的、估价对象等情况,从( )等方面,衡量是否承接该估价业务。
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目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。( )
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房地产尽管有独一无二性,但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性,从而彼此有一定程度的竞争性,在价格上相互之间也有一定程度的牵制。( )
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普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。( )
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交通时间距离是指通过道路等来连接的距离,有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远,但可及性、便捷性可能并不好。( )
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当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑,可以进行征收估价,只是评估价值要进行减价调整。( )
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采用市场法估价时,一般要求选取3~10个可比实例即可。( )
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市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。( )
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运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。( )
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资本化率等于房地产价格与其年收益的比率。( )
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建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。( )
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一般的建筑物适用于重建价格,有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。( )
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假设开发法类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。( )
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在平均增减量法中,由于越接近估价时点的增减量对估价越重要,因此,对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量,则更能使评估价值接近或符合实际。( )
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高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。( )
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明确估价对象的实物状况,是搞清楚估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。( )
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某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年。经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。残值率假设均为零,报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。(10分)
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某宗拟出让的熟地面积为10000m2,适宜建造商务公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2,专业费用为建筑安装工程费的6%,管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2,由毛坯房装修成精装修需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2,精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/m2,设计宾馆正常经营的年净收人为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。
请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。(10分)
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不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为( )。
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房地产通常是家庭财产的最主要部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取( )的方法。
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下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。
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判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产( )。
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一种房地产的互补品的价格( )时,对该种房地产的需求会增加。
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在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是( )。
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下列关于比准价值、积算价值和收益价值关系的表述中,正确的是( )。
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下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是( )。
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建筑物的( )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。
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下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
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以房地产抵押贷款为目的的估价,其价值时点原则上为( )。
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寻找最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列( )方面依次筛选。
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比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的( )。
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在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中,一般应选取( )的买卖实例。
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市场法估价的交易情况修正的方法不包括( )。
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某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元/m2。
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某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假如该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。
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采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为( )。
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已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为( )。
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某宗房地产的土地价值占总价值的30%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为10%和8%,该房地产的综合资本化率为( )。
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成本法中的“成本”不是通常意义上的成本,而是( )。
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某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m2,市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
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因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于( )。
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某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是( )年。
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下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。
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开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用( )进行评估。
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当较为精确地应用假设开发法时,应考虑( )。
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下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。
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长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是( )和回归分析,对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
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在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。
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如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( ),就可以计算其平均发展速度。
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某仓库房地产土地面积为1000m2。容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为( )万元。
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某居民楼总建筑面积为5000m2,总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元,某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为( )。
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暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有( )。
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某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2011年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年。2012年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于( )年。
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与非专业估价相比,专业估价的特点有( )。
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房地产的独一无二特性导致了( )。
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房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
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正常成交价格的形成条件包括( )。
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在商品房交易中,常见的最低价格有( )。
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下列属于土地使用管制的事项有( )。
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政府可以通过( )等措施来抑制房地产价格上升。
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下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有( )。
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市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
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从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。
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征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括( )。
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选择最佳的开发利用方式,包括( )方面。
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长期趋势法除了可用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于( )等。
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评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格,必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。
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审核的结论性意见可为( )之一。
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某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )
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房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的。( )
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城市房屋拆迁是强制性的,其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件,所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )
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房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况,它们的高低、大小对房地产价格也有影响。( )
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均衡原理是以房地产内部各构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
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设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2,则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2,买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。( )
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交易税费非正常负担的房地产交易,其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。( )
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报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量),然后累加,以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。( )
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自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率,可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
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建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。( )
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一幢有效年龄为8年的建筑物,年折旧率是1.67%,经济寿命为60年,则该建筑物的剩余经济寿命为52年。( )
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对于有城市规划条件要求,但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块,通常不适合采用假设开发法估价。( )
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指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据,经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。( )
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有一栋四层公寓,每层建筑面积相等,已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍,第三层的房地价值为第四层的1.15倍,第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )
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某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价,则估价结果通常是该房地+产完整权利下的价值。( )
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某在建工程的土地使用权是2009年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700m2,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%。至2012年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2012年6月30日的正常购买总价。(10分)
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评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。
(1)收集有关资料;共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
(2)可比实例的成交价格如表1所示。
表1
(3)该类土地2012年1月至9月的价格变动情况如表2所示。
表2注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。
(4)房地产状况的比较判断结果,如表3所示。
表3
试运用上述资料计算该土地2012年9月20日的正常市场价格。(10分) -
关于房地产估价误差的说法,错误的是( )。
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关于房地产估价结果的说法,错误的是( )。
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估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是( )。
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下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是( )。
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下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是( )。
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下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是( )。
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购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是( )。
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距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是( )。
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是( )。
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关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。
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评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是( )。
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某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为( )万元。
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评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格,下列交易实例中最适合作为可比实例的是( )。
表1
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卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为( )元/m2。
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关于比较法运用的说法,错误的是( )。
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甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是( )万元。
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某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计持有至5年未出售时的总价为6000万元,销售税费率为6%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价值为( )。
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关于建筑物经济寿命说法,正确的是( )。
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房地产的有租约限制价值等于( )。
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运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致,其根本原因是( )。
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某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为( )万元。
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某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为( )万元。
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某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的,1年后房屋建成交付使用,容积率为1.2,目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元,建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为( )元/m2。
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通过房租求取房地产净收益,不应扣除( )。
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某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前,该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%,则该住宅成本价格为( )万元。
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下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是( )。
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关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是( )。
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采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为( )元/m2。
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关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是( )。
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当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是( )。
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关于路线价法的说法,错误的是( )
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某工业用房占地面积为5000m2,容积率为1.5,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为56000元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价( )万元。
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在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于( )。
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关于价值时点的说法,错误的是( )。
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关于估价师声明的说法,正确的是( )。
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关于房地产估价要素的说法,正确的有( )。
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评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有( )。
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关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法,正确的有( )。
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关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法,正确的有( )。
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下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有( )。
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下列房地产估价方法的运用中,符合谨慎原则要求的有( )。
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估价对象为一宗熟地,对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有( )。
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预计某房地产未来第一年的净收益为170万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元,报酬率为8%,则下列说法中,正确的有( )。
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运用成本法对新开发房地产的价值进行评估,在减值或增值调整时,应考虑的影响因素主要包括( )。
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关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。
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关于假设开发法中的动态分析法运用的说法,正确的有( )。
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关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有( )。
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关于房地产估价长期趋势运用的说法,正确的有( )。
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关于路线价区段的说法,正确的有( )。
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关于估价方法选用的说法,正确的有( )。
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在某一价值时点下,其宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断,可能高于其理论价格。( )
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房屋被征用为临时安置用房,半年后返还时发现局部毁损,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。( )
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某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。( )
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房地产投保火灾风险时的保险价值,通常不应包含不可能损毁的土地价值。( )
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在卖方市场下,增加房地产开发环节的税收,通常会使房地产价格下降。( )
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房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则,合法原则,价值时点原则,替代原则,最高最佳利用原则。( )
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房地产市场状况调整不仅是交易日期调整,还包括一些其他因素调整。( )
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比较法估价中进行房地产状况调整,是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格,调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。( )
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某房地产未来第一年有效毛收入为10万元,运营费用2.5万元,有效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%。( )
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有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。( )
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运用分解法求取建筑物折旧时,只存在不可修复的功能落后折旧,不存在可修复的功能落后折旧。( )
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在假设开发法的动态分析法中,开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。( )
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运用平均发展速度法预测房地产价格时,可对过去各期的发展速度予以加权计算,权重应根据各期发展速度的大小,由小到大来确定。( )
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基准地价修正法估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。( )
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在界定估价对象的范围时,要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。( )
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为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:
(1)可比实例及其交易情况见下表。
上表中,交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度,负值表示低于正常价格的幅度。
(2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100)。
(3)房地产状况比较结果见下表。
假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30甘为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。 -
某商场的建筑面积为35000m2,未来收益年限为30年,有效毛收入为每年1200元/m2,运营费用率为30%,未来每年净收益递增2%,第10年后将稳定不变。若进行装修改造,可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2,在1年的工期内均匀投入,改造完成后商场可立即投入使用,改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2,运营费用率降至27%,未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料,判断现在是否应对该商场进行装修改造(房地产报酬率为7.5%)。
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估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的( )。
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下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是( )。
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下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是( )。
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某房地产的套内建筑面积为4000㎡,分摊的共有建筑面积为1000㎡,建筑面积单价为8000元/㎡,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为( )元/㎡。
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一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是( )(假定年利率为5%)。
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下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是( )。
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下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是( )。
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关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。
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某在建工程在抵押贷款之后半年停工,因借款人无力偿还贷款,现被法院整体拍卖。为此,采用假设开发法估价时,关于价值时点和估价对象状况的说法,正确的是( )。
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采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元,报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是( )。
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某在建工程于2014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。
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张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年,建筑面积50㎡的商铺,首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元,现欲出售该商铺,类似商铺日前月租金为建筑面积70元/㎡,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。
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关于报酬率的说法,正确的是( )。
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新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30万元,销售税费为售价的6.5%,成本利润率为20%,该房地产的价值为( )万元。
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采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是( )。
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关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。
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估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/㎡、8140元/㎡、8470元/㎡、8800元/㎡和9130元/㎡。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象,未来第一年的价格为( )元/㎡。
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某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年,建成后可全部租出,每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为( )万元/年。
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评估某加油站的抵押价值,估价对象的财产范围包括( )。
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估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告,估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至( )。
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下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有( )。
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关于房地产变现能力的说法,正确的有( )。
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下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有( )。
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对带租约的房地产进行估价,应考虑租约对价值产生影响的有( )。
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评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有( )。
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关于最高最佳利用原则的说法,正确的是( )。
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关于房地产状况调整的说法,错误的有( )。
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求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。
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下列估价假设中,属于背离事实假设的有( )。
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成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的( )。
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关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有( )。
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假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括( )。
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运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有( )。
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在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有( )。
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房地产被征收的,应给予被征收房地产价值补偿;被征用的,一般只给予被征用房地产租金补偿,但房地产被征用后灭失的,应给予被征用房地产价值补偿。( )
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在房地产司法拍卖估价中,人民法院是估价委托人和估价报告使用者,但不是估价利害关系人。( )
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外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。( )
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估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值,可能低于或高于市场价值;但在合法利用条件下,现状价值一般低于市场价值。( )
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对收益性房地产来说,增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降。( )
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某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/㎡,买卖中涉及的税费均由买家负担,若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%,则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/㎡。( )
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可比实例有债权债务而估价对象没有,统一财产范围时,应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债券,统一为不带债权债务的价格。( )
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挂牌价格不是成交价格,不能选为可比实例作为估价依据,但可作为了解市场行情的参考。( )
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某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。( )
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求取房地产重新购建价格时,通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。( )
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建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目,若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额,则该项目称为不可修复项目。( )
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某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地,目前其价格已上涨了50%,根据有关政策规定,该企业需清退房地产开发业务,运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。( )
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在运用移动平均法预测房地产价格时,一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。( )
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同一街道不可以有两个或多个路线价。( )
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估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路,包括估价方法如何具体运用。( )
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某写字楼的总建筑面积为30000㎡,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/㎡且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元,维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元,房屋年折旧费为220万元,房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知,该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/㎡,土地报酬率为7%,建筑物报酬率为9%,请求取该写字楼的房地产价格。(8分)
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某旧厂房的建筑面积26400㎡,占地面积12500㎡,经分析,有下列两种可能的利用方案:
方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权。预计改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积2000元,在改造完成半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出,租金为3元/㎡·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%。根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。
方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600㎡,预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积15000元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。
根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/㎡,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/㎡,70年期居住用地楼面地价为4000元/㎡;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。(12分)
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运用成本法对新开发房地产的价值进行评估,在减值或增值调整时,应考虑的影响因素主要包括( )。
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因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋,该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质,对该企业给予的补偿不包括( )。
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关于估价依据选取或应用的说法,正确的是( )。
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关于估价结果形成和确定的说法,错误的是( )。
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相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系,相邻关系的产生是因房地产具有( )。
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下列对某宗房地产状况的描述中,不属于交通条件描述的是( )。
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利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是( )。
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某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为( )万元。
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某房地产的土地面积为3000㎡,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/㎡,成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为( )万元。
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下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是( )。
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实际估价中,评价某建筑物的新旧程度时,不需要考虑的实物因素是( )。
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在房地产司法拍卖估价中,将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设,属于( )。
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某房地产的建筑面积为2500㎡,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/㎡,重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为( )万元。
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下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是( )。
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估价对象为一沿街店铺,建筑面积为300㎡,已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例,建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡,总价分别为420万元、448万元和595万元,其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件,利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。
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某住宅的建筑面积为100㎡,买卖合同约定成交价为10000元/㎡,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元。
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某房地产在2014年3月的价格为7200元/㎡,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为( )元/㎡。
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为评估某房地产2014年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/㎡,合同约定建筑面积为95㎡,并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至10月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为( )元/㎡。
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某房地产未来第1年末的净收益为20万元,以后净收益每年增加1.5万元,价格每年上涨5%,报酬率为8%,第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为( )万元。
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某出租的写字楼,剩余租赁期限为3年,在此3年期间,每年可于年初获得净收益80万元,3年后可依法拆除作为商业用地,拆除费用为50万元,若该类房地产的报酬率为8%,该写字楼的现时价值为1000万元,则3年后该商业用地净地的价值为( )万元。
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某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。
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某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120㎡、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/㎡,运营费用为租金收入的35%;银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。
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关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是( )。
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某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,投资利润率为20%。该房地产的重置价值为( )万元。
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某建筑物的土建工程直接费为780元/㎡(其中人工费为130元/㎡),安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡),又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%,安装工程综合费率为人工费的75%,装饰装修工程综合费率为人工费的72%,税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为( )元/㎡。
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某写字楼因停车位数量不能满足需求,租金明显低于市场租金,由此造成的写字楼折旧属于( )。
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某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。
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关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是( )。
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某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(㎡?天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。
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运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括( )。
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利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,且ΣX=0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为( )元/㎡。
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关于地租测算的说法,错误的是( )。
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某宗土地总面积为1000㎡,容积率为2.8,土地单价为3500元/㎡,若将容积率提高到4,楼面地价不变,则理论上补地价的数额为( )万元。
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对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是( )。
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下列估价工作中,宜首先进行的是( )。
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估价档案保存期限应不少于10年,起算日期为( )。
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对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有( )。
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下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有( )。
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下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有( )。
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在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有( )。
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下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有( )。
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下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有( )。
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下列房地产中,通常是用比较法估价的是( )。
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估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有( )。
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关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有( )。
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成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括( )。
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某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万,销售税费为50万元,正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.13%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有( )。
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关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有( )。
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关于长期趋势法用途的说法,正确的有( )。
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关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有( )。
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房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括( )。
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房地产司法拍卖估价,因估价对象可能存在抵押权或债权,所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。( )
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理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。( )
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在房地产估价中,如果估价对象的范围包含房地产以外的财产,则应逐一予以说明。未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。( )
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根据《城市房地产管理法》,各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。( )
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若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化,同时注册房地产估价师也可根据经验判断时,应优先根据经验判断。( )
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房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。( )
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在采用比较法估价时,如果估价对象为普通装修,可比实例为高档装修,则在建立比较基础时,应将可比实例的装修价值扣除。( )
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从投资角度理解,投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益,而不是购买该房地产本身。( )
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某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元,运营费用为2.5万元,有效毛收入乘数为10,该房地产的资本化率为7.5%。( )
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建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。( )
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如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成,此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。( )
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假设开发法估价中运用动态分析法时,其折现率可以理解为既包含资金的利率,又包含开发利润率。( )
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利用加权移动平均法在计算移动平均数时,根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点,对近期的数据给予较小权重。( )
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某幢大厦总建筑面积为5000㎡,房地总价值为3000万元,其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分,其建筑面积为200㎡,房地价值为150万元,按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5%。( )
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价值时点为现在时,实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。( )
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某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡·天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡·天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡·天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。(10分)
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5年前,甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000㎡,建设期为1年。根据甲乙双方约定,建成后的写字楼建筑面积中2000㎡归甲方所有,3000㎡由乙方使用20年,使用期满后无偿归甲方所有。2年前,甲方将其所有的2000㎡与丙方签订了16年的租赁合同,合同约定租金每2年支付一次,支付时间为第2年末,支付标准为1000元/㎡,且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/㎡,年租金递增率为2%,运营费用率为30%,出租率为100%。现在,乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益,甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%,请计算乙方收购甲方权益的合理价格。(10分)
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有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
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某套住宅的月有效毛收入为5000元,运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹,需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
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下列有关价值类型的表述中,正确的是( )。
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区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有( )性。
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某居住用地的使用权为70年,作为居住用地使用了10年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
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住宅通常是按照总层数来划分的,层数等于或者超过( )层为高层住宅。
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下列有关市场价格.理论价格.成交价格.评估价值的说法中,错误的是( )。
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对于同一估价对象和同一价值时点,下列价值类型中评估值最大的一般是( )。
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下列关于有租约限制房地产估价的说法中,正确的是( )。
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一套建筑面积为100m2,单价为13000元/m2的住房,在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付,第一期于成交日期支付65万元,第二期于第一年年中一次性支付50万元,余款于第二年年中结清,则此房地产的实际单价为( )元/m2。(年折现率为8%)
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下列选项中,不属于影响某套住房价格的实物因素的是( )。
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在房屋征收中,实行房地产产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则( )。
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谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。
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交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过( ),不得超过( )。
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下列选项中,不属于建立比较基础应进行的工作是( )。
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甲.乙两宗相邻地块,甲宗地价值为70万元,乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块,下列最合理要价是( )万元。
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某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2,该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53.103.85.100.04.99.86.98.28.96.45.92.17.90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/m2。
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对4个可比实例的成交价格进行修正和调整,得到的4个比较价值,分别为8000元/m2.8500元/m2.7800元/m2和8150元/m2,分别赋予权重0.35.0.20.0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为( )元/m2。
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下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
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某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( )万元。
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某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。
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已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为( )。
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在征收集体土地的土地成本中,征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的( )倍。
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某商品住宅项目开发利润为300万元,土地成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。
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新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。
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建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。
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因技术革新.设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
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建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为( )。
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一般情况下,运用假设开发法时,评估结果最大的估价前提是( )。
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在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )。
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路线价法主要适用于( )的估价。
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某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元/m2.7100元/m2.7500元/m2.8200元/m2.8700元/m2,由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要,故采用权重加权:0.1.0.1.0.2.0.6,利用加权平均增减量法,该类商品房2016年的价格为( )元/m2。
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下列不属于长期趋势法的作用的是( )。
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不同估价目的的估价对象范围不同,估价对象范围包括特色装饰装修的是( )。
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房屋征收估价中,因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,为完成估价,对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。
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下列有关房地产征收.征用的表述中,正确的有( )。
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有关房地产按照权益状况划分的说法,正确的有( )。
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下列各项中,属于法定优先受偿款的有( )。
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下列关于投资价值和市场价值的说法中,正确的有( )。
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决定某类房地产供给量的主要因素有( )。
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下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有( )。
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下列房地产中,难以采用比较法估价的有( )。
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估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有( )。
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收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括的项目有( )。
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关于报酬率的说法,正确的有( )。
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某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括( )。
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成本法中的“开发利润”是指( )。
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某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年。下列选项中,正确的有( )。
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根据有关统计资料,对某类房地产的价格统计数据整理如下表,其中,2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中,正确的有( )。
某类房地产2010年到2015年的价格(单位:元/平方米)
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房地产价格评估选用估价方法,主要取决于( )。
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在某一价值时点下,某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断,可能高于其理论价格。( )
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《资产评估法》规定,公司形式的评估机构应有2名以上评估师。( )
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估价对象由委托人和价值类型双重决定。( )
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对于实行政府指导价的房地产,由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格,所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。( )
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房地产所在地区的绿地率.容积率.建筑密度.建筑间距等也反映了其环境状况,它们的高低或大小对房地产价格也有影响。( )
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某块带有陈旧建筑物200平方米的空地,地价为2500元/平方米,建筑面积400平方米,拆除建筑物费用50元/平方米,残值150元/平方米,则该地块总价为54万元。( )
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需要评估的估价对象价值或价格,一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。( )
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根据《房地产估价规范》,进行交易情况修正.市场状况调整.区位状况调整.实物状况调整.权益状况调整时,分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%,共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。( )
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收益法计算中,建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限结束时,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。( )
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直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益。( )
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成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。( )
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在假设开发法的动态分析法中,待开发房地产取得税费.后续开发成本.管理费用.销售费用.销售税费等,主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。( )
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基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。( )
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指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。( )
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接受估价委托后,受托估价机构不得转让.变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )
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为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:
(1)可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度,负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例状况优(劣)于估价对象状况导致的价格差异幅度。
(2)该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表,表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
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某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米,容积率为2.5,城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在,某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年,建筑安装工程费为1800元/平方米,勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%,管理费用为建安工程费的5%,工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%,后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用,在半年内均匀投入,该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费,分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出,售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件,动态分析该土地的总价.单价及楼地面价(折现率为10%)。
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下列有关房地产估价与定价,表述正确的是( )。
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下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是( )。
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一个估价项目中的价值时点,本质上是由( )决定的。
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关于房地产估价结果的说法,错误的是( )。
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房地产市场不是一个全国性市场,更不是一个全球性市场,而是一个地区性市场的根本原因是房地产的( )特性。
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某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。
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下列关于挂牌价格的说法中,正确的是( )。
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某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价,该估价应采用的价值类型为( )。
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某宗建筑物密度为50%的土地上,建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼,均价为5000元/平方米,房地产总价为2000万元,楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为( )万元。
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下列有关房地产权益因素的描述,错误的是( )。
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下列关于利率对房地产价格的影响的说法中,正确的是( )。
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关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。
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某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则复估的价值时点为( )。
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某商业房地产年净收益在乐观.保守和最可能情况下的估计值分别为6万元.4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为( )万元。
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某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为( )元/m2。
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某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买方实际支付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是( )元/m2。
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某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7.103.3和102.1(均以上个月为基数100),则该房地产2017年11月的价格为( )元/m2。
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在比较法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况调整系数为( )。
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某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元.16.3万元.15.5万元.17.21万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为( )万元。
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某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。
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净收益测算中,潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是( )。
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利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格.净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是( )。
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某宗房地产的土地价值占总价值的60%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是( )。
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下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。
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在征收集体土地的土地成本中,每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。
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下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述,错误的是( )。
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对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是( )。
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房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时,一般采用的估价前提是( )。
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未来开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用( )评估。
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假设开发法中,关于后续开发经营期的表述中,正确的是( )。
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基准地价修正法是一种( ),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
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价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形,是测算( )。
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通过市场调查获知,某地区2011~2014年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2.4887元/m2.5037元/m2.5192元/m2。若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2016年的价格为( )元/m2。
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下列各项中,不属于估价作业方案主要内容的是( )。
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估价中的不同意见记录( )。
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下列有关房地产估价的本质,表述正确的有( )。
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下列选项中,属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有( )。
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下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有( )。
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受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括( )。
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下列对决定房地产需求量因素的描述中,正确的有( )。
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下列各项影响房地产价格的因素中,可以并列构成一种分类的有( )。
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最高最佳利用包括( )上的最佳。
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下列房地产中,一般情况下适用比较法估价的有( )。
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某小区中有一幢沿街商业楼,一.二层为商业用房,三~六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有( )。
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下列难以采用收益法估价的房地产有( )。
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在求取净收益时,运营费用包括( )。
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成本法求取建筑物重新购建成本时,建筑安装工程费的求取方法有( )。
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引起建筑物物质折旧的因素包括( )。
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有关路线价法估价的操作步骤,下列描述正确的有( )。
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估价委托合同的内容一般包括( )。
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某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房,该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价,并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告,并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。( )
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在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )
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从房地产估价角度来说,广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。( )
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城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加,从而引起房地产价格上涨,这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。( )
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层高或净高过低的建筑物给人以压抑感,从而其价值一般较低,所以层高或净高越高越好。( )
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城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围,提出了容积率.建筑密度.绿地率等控制指标。( )
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估价目的和价值类型不同,采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估,除了应该遵循市场价值评估的原则外,还应该遵循谨慎原则。( )
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对于估价人员收集的交易实例,只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。( )
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房地产市场状况调整不仅是交易日期调整,还包括一些其他因素调整。( )
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甲乙是两块条件相同的相邻地块,甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年:乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元,则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
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判定房屋新旧程度时,五成新的房屋为基本完好房。( )
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一般来说,运用假设开发法估价时,同一估价对象,在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值,在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。( )
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被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的.被征收人搬不走的不动产价值的补偿,因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产,其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修,因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。( )
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某房地产估价机构在交付估价报告时,由于负责评估的张估价师出差外地,所以估价报告中以其印章代替签字。( )
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某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期,土地到期无偿收回建筑物及土地使用权;建筑物为钢筋混凝土结构,于2005年9月30日建成,建筑面积10000m2,容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元,每年多耗电0.5万元。经调查,2013年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m2,取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/m2,建筑物重置成本是建设成本的1.32倍;房屋门窗.屋顶破损修复需要30万元,空调系统以外的其他设备重置价格为80万元,平均寿命为10年,残值率为零。土地报酬率为7%,房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)
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某房地产的土地面积2000㎡,建筑面积8000㎡,土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为40年,当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构,于2004年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡,2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡,该类房屋的重置价格(含使用权年限为40年的土地价格)为每平方米建筑面积3000元,估计该类建筑物的残值为2%,土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
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下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
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下列关于房地产估价当事人的说法中,正确的是( )。
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下列房地产权利中,属于担保物权的是( )。
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下列选项中,真正实现房地产自然增值的因素是( )。
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按照房地产的权益状况对房地产进行分类时,属于房地产的空间利用权的是( )。
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下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是( )。
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在评估投资价值时,折现率是( )。
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某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元,房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元,同时还有一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押贷款价值为( )万元。
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下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中,正确的是( )。
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在估价中选择4个可比实例,甲成交价格12000元/m2,建筑面积100m2,首次付清60万元,其余半年后支付40万元,一年后支付20万元;乙成交价格11000元/m2,建筑面积120m2,首付88万元,半年后付清余款44万元;丙成交价格11500元/m2,建筑面积90m2,成交时候一次性付清;丁成交价格13600元/m2,建筑面积110m2,成交时支付100万元,一年后付清余款49.6万元。已知折现率10%,这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是( )。
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下列关于房地产价格的说法中,错误的是( )。
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商业房地产的区位优劣,主要取决于( )。
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边际消费倾向,指的是( )。
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《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(2006年5月24日国办发[2006]37号)规定,对空置( )以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
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下列估价中,价值时点应为现在.估价对象应为未来状况的是( )。
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估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为96万元,含有一个现价为10万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新,该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
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为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格,选取的可比实例价格情况是:交易日期为2013年4月15日,按买卖双方约定,买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正.调整后的价格是( )元/m2。
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按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述,正确的是( )。
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评估某底商店铺,其建筑面积为400平方米,已知其中家具电器等价值50万元。选取A.B.C三个可比实例,建筑面积分别为450平方米.410平方米和380平方米,总价分别为600万元.580万元和550万元,其中A.B分别包含40.30万元的家具电器,根据上述条件,利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为( )万元。
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某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元,该房地产的合理经营期限为( )年。
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某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元,收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为( )万元。
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某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500m2的面积,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值是( )。
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报酬率是一种与利率.内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。
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某在建办公楼,建筑面积为25000㎡,预计建设期为2年,业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租,净租金收入为3元/(㎡·天),每年计365天,空置率为5%,资本化率为8%,折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为( )万元。
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( )是求取房地价值时采用的资本化率。
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关于估价方法选用的说法,正确的是( )。
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某房地产的土地成本为1000万元,建设成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,投资利息为600万元,则该房地产的投资利润率为( )。
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某住宅小区附近兴建了一座化工厂,该居住小区的房地产价值下降,这种折旧属于( )。
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某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为( )。
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对假设开发法适用条件的表述最准确的是( )。
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关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
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下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中,错误的是( )。
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某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年,用途为工业,现可依法变更为商业用地,容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为( )万元。
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通过市场调研,获得某类房地产2012年至2016年的价格分别为13405元/m2.13565元/m2.13730元/m2.13905元/m2.14075元/m2,则采用平均增减量法预测该类房地产2018年的价格为( )元/m2。
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估价结果报告通常包括委托人.估价机构.估价对象,估价目的.价值时点.估价依据.估价原则.估价方法.估价结果.其他需要说明的事项.注册房地产估价师和( )。
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与非专业估价相比,专业估价的特点包括( )。
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估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于( )。
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下列房地产中,属于按实物形态划分的房地产有( )。
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按照房地产价格表示单位不同,房地产价格可以分为( )。
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下列属于建筑物实物因素的有( )。
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利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
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下列选项中,难以采用比较法估价的有( )。
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估价对象为一宗熟地,对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有( )。
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收益性房地产包括( )。
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下列有关收益法测算的描述,正确的有( )。
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根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有( )。
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运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具体方法有( )。
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运用假设开发法估价在建工程价值时,当在建工程要续建成房屋时,在建工程价值需要扣除( )。
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在划分路线价区段时,应符合的条件包括( )。
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应该在估价技术报告中说明的内容包括( )。
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房屋被征用为临时安置用房,半年后返还时发现局部毁损,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。( )
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估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。( )
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在买方市场下,成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下,成交价格偏向卖方最低要价。( )
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修筑道路穿过居住区,会改善居民区对外的交通,最终会提高该居住小区的住宅价格。( )
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对于各种类型的房地产来讲,实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。( )
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在运用假设开发法估价时,遵循谨慎原则,不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。( )
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估价对象与可比实例,前者是钢结构.后者是钢筋混凝土结构,根据偏差修正,此可比实例选取得当。( )
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根据收益法的计算公式,对土地净收益每年收益不变的情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )
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由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。( )
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建筑物的有效年龄,可能等于,也可能大于或者小于其实际年龄。( )
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如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业,则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限,如需要办理有关变更等交接手续,相当于产生了一个新的“前期”。( )
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运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。( )
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运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同。( )
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一份完整的估价报告通常由封面.目录.估价师声明.估价结果报告.估价技术报告和附件六部分组成。( )
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估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。( )
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某商店的建筑面积为100㎡,土地使用年限为40年,从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为10年,月租金为500元/㎡,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元/㎡,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增2%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40%。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取10%)。
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某在建工程于2017年3月1日开工,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积5000平方米,土地使用权年限50年,从开工之日起计;规划建筑总面积12000平方米,其中商场建筑面积3000平方米,办公楼建筑面积9000平方米;该工程正常施工期2年,建筑费为每平方米建筑面积3000元,专业费为建筑费的10%;至2017年9月1日已完成主体结构,已投入总建筑费及专业费的40%,还需投入总建筑费及专业费的60%(假设在剩余工期中均匀投入);折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;商场可出租面积的月租金为120元/平方米,建筑面积与可出租面积之比为1:0.8,正常出租率为80%,出租的成本及税费为有效总收益的20%,经营期资本化率为8%;办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因,该在建工程的业主想将其转让出去,假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料,采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
- 关于估价目的的说法,错误的是()。
- 关于房地产估价结果的说法,错误的是()。[2016年真题改编]
- 关于估价依据选取或应用的说法,正确的是()。
- 关于估价结果形成和确定的说法,错误的是()。[2014年真题改编]
- 房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师。
- 下列不属于估价委托人的义务的是()。
- 根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的组织和个人是指()。
- 下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人,也不是估价对象利害关系人的是()。
- 在人民法院委托的房地产估价拍卖中,人民法院是()。
- 下列对房地产估价对象的说法,错误的是()。
- 对以买卖为目的的房地产进行估价时,当合同租金与市场租金有差异且租期较长时,合同租金与市场租金差异的影响()。
- 在房地产估价要素中,()限制了估价报告的用途。
- 如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应()。
- ()由委托人和估价目的双重决定。
- 价值时点实质上是由()决定的。
- 在实际估价中,选取()应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
- 下列()不是估价假设的作用。
- 商品住宅可同时采用收益法和()估计,以相互验证,但不相互替代。
- 待开发的土地一般不适用()来估价。
- 下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中,不正确的是()。
- 关于房地产估价要素的说法,正确的有()。
- 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有()。
- 关于基本估价方法,美国体系分为()等。
- 一名合格的房地产估价师应具备()。
- 估价当事人包括()。
- 不同的估价目的将影响估价结果,是因为()等不同。
- 一个估价项目通常只有一个估价目的,估价目的决定其()。
- 下列法律法规和标准中,应作为同有土地上房屋征收估价依据的有()。
- 房地产估价的三大基本方法是()。
- 下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()。[2011年真题改编]
- 下列对房地产估价的必要性,说法正确的有()。
- 完全市场须同时具备的条件包括()。
- 下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是()。
- 下列房地产估价相关活动中,属于基本业务范畴的是()。[2010年真题改编]
- 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是()。
- 评估征收房地产造成的停产停业损失,属于()业务。
- 关于专业房地产估价的说法,正确的有()。
- 与非专业估价相比,专业估价的特点有()。
- 房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事()。
- 在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。
- 估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。
- 关于房地产估价误差的说法,错误的是()。
- 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,主要原因是()。
- 关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是()。
- 关于房地产估价误差的说法,错误的是()。
- 从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。
- 一般物品的价格是()外在的货币表现。
- 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是()。
- 在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是()。
- 关于房地产估价本质的说法,正确的有()。
- 下列对房地产价值和价格的关系,表述正确的有()。
- 对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值是()。
- 下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。
- 房地产估价从某种意义上讲是()房地产价值。
- 关于房地产估价误差的说法错误的有()。
- 下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。
- 房地产估价职业道德是指房地产估价机构和房地产估价师在从事房地产估价活动时,应遵循的()规范。
- 下列关于房地产估价职业道德的说法中,正确的是()。
- 下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中,不正确的是()。
- 在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。
- 下列估价师的行为中,不符合估价规范的有()。
- 下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。
- 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有()。
- 下列()属于房地产估价师职业道德范畴。
- 以法律形式确立了房地产估价地位的是()。
- 从()年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。
- 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为()。
- ()年建设部发出了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号),决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。
- 国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是()年。
- 在估价相关国际组织中,FIG是指()。
- 2006年1月13日,()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。
- 下列关于房地产转让需要的估价的说法中,错误的是()。
- 在房地产买卖中,所需评估的价值价格包括拟买卖房地产的()。
- 下列不属于房地产租赁中需要房地产估价提供参考依据的情形的是()。
- 房地产租赁包括()。
- ()是“第二还款来源”。
- 房地产由于具有()等特性,是一种良好的提供债务履行担保的物品。
- 归纳起来,房地产抵押对估价的需要,从抵押贷款过程来看,可分为()需要的估价。
- 关于征收和征用,下列说法正确的是()。
- 除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
- 中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候,向()征收的一种税收。
- 自古以来,房地产是一个良好的税源,与房地产有关的税种较多,具体包括()等。
- 我国目前与房地产有关的税种共10个,其中具有普遍调节功能的税种有()。
- 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,()可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
- 人民法院查封、扣押、冻结财产后,对需要拍卖、变卖的财产,应当在()内启动确定财产处置参考价程序。
- 人民法院确定财产处置参考价,可以采取()等方式。
- 房地产通常是家庭财产的重要组成部分,离婚、分家、继承遗产等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取()的方法。
- 房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括()。
- 以()方式处置,是国家将一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改制后的企业,形成国家股股权。
- 在国有建设用地使用权出让中,不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有()。
- 土地使用制度改革的估价需要的情形有()。
- 下列农村土地中,不宜采取家庭承包方式的有()。
- 拍卖抵押房地产时,抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的,对拍卖新增房屋所得()。
- ()是指两个或两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权,以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。
- 在保险事故发生后,房地产保险需要评估(),以为确定赔偿金额提供参考依据。
- ()是将流动性较差的房地产资产转化为流动性较好的证券资产的重要手段。
- 涉及房地产的企业经济行为很多,如()等,往往需要房地产估价服务。
- 下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实物状况描述的是()。
- 土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。
- 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是()的结合体。
- 设立地役权通常会使()。
- 下列不属于构筑物的是()。
- 房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于()。
- 屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。
- 房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
- 《民法典》规定,()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
- 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用()的行为。
- 下列房地产权利的种类中,属于债权的是()。
- ()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。
- 在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护()。
- 房地产权利的种类中,属于自物权的是()。
- ()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
- 在房地产权利中,属于用益物权的是()。
- 下列房地产权利的种类中,()属于担保物权。
- 房地产区位是指该房地产与()在空间方位和距离上的关系。
- ()对价值价格的决定作用几乎是房地产所独有的。
- 将房地产称为物业的国家或地区是()。
- 房地产的基本存在形态不包括()。
- 在实物形态上,土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格,如()。
- 下列选项中属于构筑物的有()。
- 房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,可以进一步分为()。
- 目前我国的房地产的权利主要包括()。
- 建筑物区分所有权作为一种复合性的权利,由()构成。
- 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。其中,共有可分为()。
- 关于供役地和需役地的说法正确的有()。
- 下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有()。
- 下列关于房地产权益的叙述中,不正确的有()。
- 土地是房地产的存在形态之一,在具体的估价中的做法有()。
- 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系,相邻关系的产生是因房地产具有()。
- 下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是()。
- 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。
- 关于房地产位置固定性的说法,错误的是()。
- 房地产利用中存在外部性,这体现了房地产()的特性。
- 房地产的()特性,是房地产的最重要的特性。
- 下列对房地产的不可移动性的说法,错误的是()。
- 由于土地具有()的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大。
- 同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的()。
- 土地具有(),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。
- 下列建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是()。
- 当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是()。
- 房地产的()特性,使得房地产具有独占性。
- 房地产保值增值的特性从房地产价格变化的正常和长期走势来讲,是()上升的。
- 某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益,但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。
- 下列选项中,()不是引起房地产价格上升的原因。
- 由于房地产的不可移动,不可隐藏,难以变现,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于()的特性。
- 影响某宗房地产变现能力的因素并不包括()。
- 房地产的各不相同特性导致了()。
- 关于房地产变现能力的说法,正确的有()。
- 房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有()。
- 下列土地使用权的出让最高年限为50年的是()。
- 房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过()来实现。
- 由于房地产具有()等特性,加上交易手续较复杂等原因,所以房地产变现能力弱。
- 引起房地产价格上升的原因主要有()。
- 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
- 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用为()元/m2。
- 下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是()。
- 判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产()。
- 按立法用语划分的房地产种类不包含()。
- 按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
- 下列()房地产不是按用途来划分的类型。
- 按照房地产的不同用途分类,宾馆属于()。
- 在房地产估价中,将农地视为()。
- “三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整。
- 出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是()。
- 在实际估价中,判定在建工程的标准是()。
- 下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是()。
- 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是()。
- 下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。
- 按立法用语划分,可以把房地产分为()。
- “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、()等设施或条件以及场地平整。
- 以下房地产中按权益状况分类的有()。
- 收益性房地产包括()。
- 下列属于非收益性房地产的有()。
- 下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。
- 关于估价对象状况描述的说法,正确的是()。
- 下列土地状况中,不属于土地权益状况的是()。[2010年真题改编]
- 下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是()。
- 下列对某宗房地产状况的描述中,不属于交通条件描述的是()。
- 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过()m的为高层。
- 下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是()。
- 下列对房地产建筑物权益状况的描述,不属于主要说明的状况的是()。
- 下列房地产状况的描述中,属于房地产权益状况描述的有()。
- 下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。
- 下列属于多层住宅的有()。
- 下列()是按承重构件划分的建筑物结构类型。
- 对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从()上把握房地产价格的“数量”。
- 房地产估价中的价值,一般是指()。
- 房地产价格的形成条件包括()。
- 下列关于价格与价值的说法中,正确的有()。
- 房地产价格与家具、家电等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含()。
- 房地产交换代价的价格,在经济学上称为()。
- 房地产价格的特性主要有下列几个方面:()。
- 某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为()万元。
- 某套100m2的期房一年后竣工投入使用,目前类似现房的市场价格为10000元/m2,预计一年后涨至10500元/m2,每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%,年贷款利率为7%,期房风险补偿为现房价格的3%,该期房目前的市场价格为()万元。
- 购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是()。
- 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是()。
- 某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价,该估价应采用的价值类型为()。
- 对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是()。
- 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
- 一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是()(假定年利率为5%)。
- 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是()。
- 若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是()。
- 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元,同时还有一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为()万元。
- 某抵押房地产的市场价值为600万元,已知法定优先受偿款为50万元,抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。
- 在为房地产投保火灾险服务的估价中,理论上评估的应是()。
- 下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是()。
- 某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2,首付款为20%,余款半年末一次性支付,月利率为0.6%。当年,该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%,人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1,9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法,不正确的是()。
- 下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)()。
- 某套200m2、单价4000元/m2的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3年内分3期支付,每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为()万元。
- 一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清,则给予折扣5%。(3)以抵押贷款方式支付,首期支付10万元,余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。下列选项中,名义价格和实际价格相同的是()。
- 某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为()元/m2。
- 某房地产的套内建筑面积为4000m2,分摊的共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为()元/m2。
- 关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是()。
- 某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元,将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元,已抵押贷款余额为48万元,无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
- 房地产的有租约限制价值等于()。
- 房地产作价入股估价应当采用()标准。
- 甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。
- 在卖方市场下,成交价格会偏向买方()。
- 买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格,其形成的价格才可能是()。
- 在通常情况下,采用()方式出让的地价最低。
- 在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。
- 在房地产价格中,______是短期均衡价格,______是长期均衡价格。()
- 一般来说,()围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
- 通常把比较法测算出的价值称为()。
- 收益法求得的价值倾向于______,成本法求得的价值倾向于______,比较法求得的价值倾向于______。()
- 在房地产市场存在泡沫的情况下,比较法求得的价值()收益法求得的价值。
- 当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。
- 某一房地产的()是该房地产对于某个特定投资者的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。
- 在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。
- 在评估投资价值时,折现率是()。
- 投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。
- 政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种()。
- 为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
- 卖家因某种原因急于脱手的房地产,其评估价值应是()
- 如果现状利用是最高最佳利用时,则现状价值()市场价值。
- 目前某在建工程未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元,已知开发商支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元,该在建工程在一年前进行了抵押,目前该笔贷款余额为100万元,当地该类在建工程的抵押率一般为50%,该在建工程的再次抵押价值为()万元。
- 某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m2,拟建500套住宅,总建筑面积为50000m2,已完成总投资的80%。开发商以5000元/m2的价格预售了其中100套,建筑面积共计10000m2,预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款,目前该笔贷款余额为2600万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为20000万元。当地同类在建工程的抵押率一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为()万元。
- 某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为()万元。
- 同一宗房地产,无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为()。
- 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价,对于房屋租赁的影响,应()。
- 关于评估已出租的房地产价值的说法中,正确的是()。
- ()是随着时间的推移而减少的。
- 商品房买卖合同中写明的价格一般是()。
- 某套商品住宅期房的面积为90m2,尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2,每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为()元/m2。
- 某房地产土地面积为2000m2,土地价值为400000元,容积率为2,建筑物价值为8000000元,则该房地产的房地单价为()元/m2。
- 某期房有一年时间才可以投入使用,与其类似的现房价格为5000元/m2,如果出租估计其年末净收益为600元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为1500元,则该期房目前的价格为()元/m2。
- 有一宗房地产,土地面积1000m2,其价格为1500元/m2,建筑面积5000m2,其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2,则该建筑物的单价为()元/m2。
- 楼面地价又称单位建筑面积地价,楼面地价与土地总价的关系为()。
- 甲土地的楼面地价为2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同,其总价相比有()。
- 甲乙两宗土地,甲单价为800元/m2,乙单价为600元/m2,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。
- 一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的()。
- 某房地产价格分两期支付,首期付款50万元,余款80万元在第8个月末一次付清,当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。
- 拍卖保留价由人民法院参照()确定。
- 在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2。首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。
- 评估一宗房地产开发用地2012年1月1日的价值,预测该宗土地2014年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元,折现率为10%,则开发完成后房价现值为()万元。
- 现货房地产与期货房地产估价的不同点是()。
- 房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取),出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%,风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为()元/m2。
- 某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/m2。
- 关于投资价值与市场价值异同点的说法,正确的有()。
- 在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。
- 关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()。
- 关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()。
- 下列房地产价值类型中,属于非市场价值的有()。
- 在实际的房地产估价中,房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。
- 关于评估带租约房地产的说法,错误的有()。
- 某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年利率为5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法,正确的有()。
- 某套期房住宅的套内建筑面积为120m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为30m2,套内建筑面积的购买单价为15000元/m2,购买人采用的付款方式为:首付60万元,余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法,正确的有()。
- 关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法,正确的有()。
- 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法,正确的有()。
- 在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才会成功。
- 正常成交价格的形成条件包括()。
- 按照土地使用权出让方式的不同,可将国有建设使用权出让的成交价格分为()。
- 在通常情况下,采用()方式出让的地价最高。
- 下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是()。
- 按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括()。
- 市场价值可以简要定义为估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,市场价值的形成条件包括()。
- 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值,是因为()不同。
- 最低收益率()与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。
- 下列非市场价值中,一般情况下所评估的价值低于市场价值的有()。
- 下列说法正确的是()。
- 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估,所得出的评估价值是()。
- 下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有()。
- 法定优先受偿款不包括()。
- 在商品房交易中,常见的最低价格有()。
- 政府对房地产价格的干预,包括()。
- 下列属于评估价值的是()。
- 在土地估价时,根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同,俗称“生熟”程度不同,会有不同的价格,土地的“生熟”程度主要有()。
- 关于名义价格和实际价格,下列说法中正确的是()。
- 关于房地产互补品的说法,正确的是()。
- 下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。
- 房地产价格是由房地产的()和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
- 从某种意义上讲,如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格,应当首先分析将如何影响房地产的()。
- 需求规律是指需求量与价格()的关系。
- 炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用,所以其需求量与价格呈()关系。
- 某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格同方向变化。这种物品指的是()。
- 对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会()对商品的需求。
- 在消费者收入增加时,反倒会减少对()的需求。
- 消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的()。
- 当消费者对某种房地产的偏好程度增加时,该种房地产的需求会()。
- 直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是()房地产的供求状况。
- 下列房地产中,存在替代关系的是()。
- 在替代品之间,如果一种房地产的价格上升,另一种房地产的价格不变,则对另一种房地产的需求就会()。
- 某种房地产的(),是指与它相互配合的其他房地产,如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
- 一种房地产的互补品的价格()时,对该种房地产的需求会增加。
- 以下各组商品之间,一种商品的价格上升后,另外一种商品的消费会跟着减少的是()。
- 在现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
- 供给规律是指供给量和价格()的关系。
- 在某种房地产的价格不变的情况下,当其开发成本上升,会使该种房地产的供给()。
- 房地产开发商预期房地产价格未来会上升,则在制定投资计划时会增加开发量,从而会使未来的供给______,使其现期供给______。()
- 决定房地产需求量和供给量的共同因素是()。
- 当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,称为()。
- 总的来讲,房地产价格与房地产的需求、供给分别是()。
- 预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价格会()。
- 如果需求和供给同时发生变化,均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化,有()等情况,因而存在多种变化组合,它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
- 当供给增加量小于需求减少量时,则()。
- 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫作()。
- 收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()。
- 在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为5层时,预期投资利润率为4.36%;在5~20层时,每增高一层,投资利润率上升0.18%;而在20~30层时,每增高一层,投资利润率下降0.14%。那么,()层应该是这座大楼的经济高度。
- 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫作()。
- 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律,假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则下列说法正确的是()。
- 产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况被称为()。
- 下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。
- 需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中,此规律的例外有()。
- 下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。
- 决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。
- 当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的()。
- 下列存在替代关系的有()。
- 下列存在互补关系的有()。
- 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()。
- 房地产的供求状况可以分为()。
- 在居住区附近有一铁路,那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。
- 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,所在较小地区的公共服务设施状况属于()。
- 下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的有()。
- 房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类,另一种分类,分为()三个层次。
- 对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是()。
- 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。
- 下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
- 下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是()。
- 影响某套住房价格的实物因素不包括()。[2011、2009年真题]
- 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的()。
- 下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是()。
- 下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是()。
- 下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中位置因素的是()。
- 下列不属于房地产区位因素的是()。
- 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是()。
- 建筑造型、色彩和风格属于房地产价格影响因素中的()。
- ()是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
- ()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境、公共服务设施完备程度。
- 城市租金支付能力由高到低排序正确的是()。
- 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,一旦建设了可靠的防洪工程,其土地价格会()。
- 对于位于十字路口的房地产来说,如果不考虑周围的情况,其价格高低通常依次为()。
- 一般地说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,通常只有地上一层价格或租金的()左右。
- 下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。
- 下列建筑物的实物状况因素中,对建筑规模有影响的有()。
- 评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有()。
- 影响工业房地产价格的区位因素主要有()。
- 下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。
- 判定工业房地产区位优劣的主要因素有()。[2011、2007年真题]
- 下列属于影响房地产价格的自身因素有()。
- 建筑物实物因素包括()。
- 下列属于实物影响房地产价值的情况有()。
- 建筑物外观形象包括()等,对房地产价格有很大影响。
- 房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的()。
- 对房地产价格有影响的交通管制,主要有()。
- 在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有()。
- 下列房地产价格影响因素中,不属于制度政策因素的是()。
- 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
- 下列关于房地产价格影响的表述中,正确的是()。
- 下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是()。
- 下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是()。
- 在影响房地产价格的行政因素中,低价格政策属于()。
- 一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格______;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格______。()
- 增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降,对收益性房地产来说,开征()会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降。
- 下列属于影响房地产价格的制度政策因素的有()。
- 抑制房地产价格的措施主要有()。
- 影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策,其内容包括()等。
- 有关税收政策对房地产价格的影响,下列描述正确的有()。
- 下列关于房地产价格的说法,正确的有()。
- 对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有()。
- 下列情况中会导致房地产价格下降的是()。
- 一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。
- ()是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入人数与迁出人数的净差值。
- 在影响房地产价格的人口因素当中,家庭人口规模是指()。
- 根据人口增长的绝对数量,人口增长有()几种情况。
- 下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。
- 使住宅房地产价格明显上升的是()。
- 从综合效应看,房地产价格与利率因素呈()。
- 汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率______,会导致房地产价格______。()
- 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有()。
- GDP由()几部分构成。
- 下面关于经济因素的说法正确的有()。
- 反映一般物价变动的指标是()。
- 关于房地产价格中的房价与地价的关系是()。
- 影响房地产价格的经济因素有()。
- 下列不属于房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。
- 下列影响房地产价格的社会因素,主要有()。
- 如果世界经济发展良好,一般有利于房地产价格()。
- 当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取()政策。
- 由于房地产的(),一旦发生战争,避难时无法随身携带,大家争相出售房地产,供大于求,房地产价格势必大幅度下跌。
- 影响房地产价格的国际因素主要有()。
- 如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会()正常市场价格。
- 如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会()正常市场价格。
- 影响房地产价格的心理因素主要有()。
- 将县级市升格为地级市,对房地产价格的影响是()。
- 下列行政隶属的变更,会导致房地产价格上升的有()。
- 影响房地产价格的其他因素包括()。
- 下列不属于市场价值评估应遵循的原则的是()。
- 对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。[2014年真题改编]
- 同一房屋征收范围内有多个被征收人或多宗房屋的征收评估,应遵循的估价原则有()。
- 房地产估价中,遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上,评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
- 对房地产估价总的要求有(),这应作为房地产估价的最高原则。
- 关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是()。
- 关于合法原则具体应用的说法,错误的是()。
- 在房地产估价活动中,合法原则的运用主要体现在()。
- 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的()。
- 行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价,违反了()。
- 在依法判定的估价对象使用权利方面,应以()为依据。
- 城市规划规定了一宗土地为居住用途,这属于合法权益()的内容。
- 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后,抵押权人方可优先受偿。
- 下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。
- 下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。
- 根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。
- 遵循合法原则在估价对象权益方面应做到()。
- 合法权益包括()。
- 在合法使用方面,应以()等为依据。
- 在合法处分方面,应以()等允许的处分方式为依据。
- 我国《民法典》规定,下列不得抵押的财产有()。
- 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。
- 评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。
- 下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是()。
- 下列估价基本事项中,首先应予以明确的是()。
- 一个估价项目中的估价时点,本质上是由()决定的。[2010年真题]
- 某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定,为保险理赔提供价值参考,价值时点为现在,则其估价对象状况与房地产市场状况分别为()。
- ()是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。
- 价值时点原则要求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值
- 回溯性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
- 价值时点为过去,估价对象状况为现在,其房地产市场状况应为()。
- 价值时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在()中。
- 在评估期房价格时,()。
- 在房屋征收中,评估期房的价值应以()为准。
- 在城市房屋征收中,征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的,在对所调换房屋进行估价时,估价对象状况如:期房区位、用途、面积、建筑结构等,应当以()为准。
- 某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则复估的价值时点为()。
- 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的,在结算房屋产权差价时,()。
- 价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准。
- 替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离()在同等条件下的正常价格。
- 由于房地产的(),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。
- 下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法,正确的有()。
- 如果把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时,替代原则就转化为替代原理。替代原理在()等估价方法中都会用到。
- 某办公楼的建筑面积为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下,如果对该办公楼进行装修改造,预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼,预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为()。
- 某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的()。
- 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元,装修费用为800万元,装修期为1年,装修费用均匀投入,装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为8000万元,改造费用为2160万元,改造期为1年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是()。
- 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于()。
- 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。
- 某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价。
- 寻找最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列()方面依次筛选。
- 最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。
- 对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。
- 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价。
- 有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提,专业估价为25万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为40万元。如果以重新开发为前提,专业估价为30万元,则这所住房的价值应该为()。
- 某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2。
- 某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时,有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是()元。
- 某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格1500元/m2,用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为()。
- 当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时,应以()为前提进行估价。
- 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。
- 当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时,应以()为前提进行估价。
- 在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力,采用最高最佳的使用方式,以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用()的结果。
- 最高最佳利用必须同时满足的条件包括()。
- 最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从()方面依序筛选。
- 用于把握最高最佳利用原则的三个经济原理是()。
- 某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为()万元。
- 采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元,报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是()。
- 运用成本法评估房地产抵押价值时,按谨慎原则要求,在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时,应采用()的估计值。
- 按照谨慎原则,运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般采用()的收益估计值。
- 《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法,提出了遵循谨慎原则的要求,在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的()。
- 对于应遵循()但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的,应在估价报告中说明并陈述理由。
- 为征收持有环节的房地产税服务的估价,为保证公平性,通常要遵循______,即对不同纳税人的同类房地产,应采用______的估价方法或对待方式进行估价。()
- 下列房地产估价方法的运用中,符合谨慎原则要求的有()。
- 在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。
- 关于比较法运用的说法,错误的是()。
- 关于比较法的说法,错误的是()。
- 最适合用比较法估价的是()。
- 难以采用比较法估价的房地产是()。
- 比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的()。
- 比较法估价的步骤包括以下几项:①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立比较基础;④进行交易情况修正;⑤进行市场状况调整;⑥进行房地产状况调整;⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是()。
- 下列房地产中,通常是用比较法估价的是()。
- 评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()。
- 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。
- 下列房地产中,难以采用比较法估价的有()。
- 下列房地产中,一般情况下适用比较法估价的有()。
- 比较法可用于()的求取。
- 用比较法对房地产进行估价时,需要对可比实例的成交价格进行()的修正和调整。
- 不属于比较法估价的步骤是()。
- 搜集信息()的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。
- 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和()。
- 搜集交易实例的途径有()。
- 搜集交易实例时,应搜集交易实例的()。
- 之所以要建立房地产交易实例库,是因为它()。
- 评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格,下列交易实例中最适合作为可比实例的是()。
- 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是()。
- 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,一般要求选取()的可比实例即可。
- 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。
- 可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:()。①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业
- 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般()。
- 在比较法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。
- 某宗估价对象为一宗土地面积100亩,则选取的可比实例规模一般应在()。
- 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中,一般应选取()的买卖实例。
- 一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。
- 成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()。
- 比较法中选取可比实例时,应做到可比实例与估价对象的()。
- 下列关于可比实例的说法中,正确的有()。
- 选取可比实例时,应符合的要求包括()等。
- 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同,这里的建筑结构主要指大类建筑结构,它包括()。
- 估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅,要评估其在2014年5月份的市场价格,在选取可比实例时,下面()不能作为可比实例。
- 某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。
- 某套住宅的套内建筑面积为145m2,使用面积为132m2,应分摊的共有公用建筑面积为23m2,按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。
- 为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格,选取的可比实例如下:成交日期为2016年10月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间,该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%,对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/m2。
- 卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为()元/m2。
- 某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。
- 某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。
- 估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。
- 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格,选取的可比实例价格情况是:交易日期为2011年4月15日,按买卖双方约定,买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是()元/m2。
- 某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为()元/m2。
- 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。
- 某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元/m2。
- 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2(假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。
- 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常负担下的价格会()。
- 某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3∶1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。
- 在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。
- 某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积价格为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为()元/m2。
- 选取了可比实例之后,应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其成交价格之间的口径一致、(),为进行后续的比较修正建立共同的基础。
- 已知某可比交易单价为4500元/m2,已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为()。
- 房地产由于价值量大,其成交价格的付款方式往往采取()的方式支付。
- 建立价格可比基础中,统一付款方式是指()。
- 有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为()万元。
- 某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()万元。
- 某可比实例的成交价格为3000元/m2,建筑面积为100m2,首付12万元,余款半年后支付8万元,一年后支付10万元。已知年利率为8%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。
- 某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元/m2。
- 某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为()万元。
- 在某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%,某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为()元/m2。
- 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方()元/m2。
- 在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为()。
- 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,在通常情况下,是采用()时的汇率。
- 如果先按原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格,应采用()时的汇率进行换算。
- 一套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。
- 某套住宅建筑面积为100m2,可使用面积为80m2,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为2600元/m2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。
- 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。
- 采用比较法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括()等。
- 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由卖方缴纳的税费包括()等。
- 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买方缴纳的税费包括()等。
- 在考虑房地产交易税费的不同负担状况时,房地产正常负担下的价格等于()。
- 甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元。
- 评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。
- 采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。
- 甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为()万元。
- 某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()。
- 比较法中交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正。
- 卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格()。
- 欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往()。
- 中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格()。
- 买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格往往()。
- 买方购买与其原有土地相邻的土地时,其购买价格一般会()这块土地单独存在时的价格。
- 有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为()。
- 在百分比法中,交易情况修正系数应以()为基准来确定。
- 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。
- 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%,则可比实例的成交价格与正常价格的关系为:可比实例的成交价格×()=正常价格。
- 可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。
- 以下属于非正常交易的情况有()。
- 下列房地产交易中,需要进行交易情况修正的有()。
- 交易情况修正的方法主要有()。
- 评估某在建工程的市场价值,该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案,成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则,估价方案综合测算结果(多种估价方法的,采用简单算数平均数)应确定为()元/m2。
- 某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为()元/m2。
- 为评估某房地产2014年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日,成交单价为8000元/m2,合同约定建筑面积为95m2,并约定面积有误差时总价不调整,在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/m2。
- 某房地产未来第1年末的净收益为20万元,以后净收益每年增加1.5万元,价格每年上涨5%,报酬率为8%,第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为()万元。
- 某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2,该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。
- 某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2,2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据,2012年1月至9月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。
- 某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。
- 市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。
- 可比实例的成交价格一般是在()的价格。
- 市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
- 采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为()。
- 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的,称为()。
- 价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为()。
- 采用定基价格指数时,进行市场状况修正的公式:可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷()=可比实例在价值时点的价格。
- 某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2013年6月1日为100)。该宗房地产2013年10月1日的价格为()元/m2。
- 评估某宗房地产2013年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2013年1月末,该类房地产自2013年1月末至2013年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2013年9月末的价格为()元/m2。
- 评估某宗房地产2013年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为()元/m2。
- 为评估某宗房地产2013年10月的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2013年4月末,该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%,2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。
- 某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元=6.29元人民币,2013年9月1日为1美元=6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为()元人民币/m2
- 某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6.29元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为()元人民币(2013年10月25日的汇率为1美元=6.12元人民币)。
- 市场状况调整的方法有()。
- 价格指数有哪几种?()
- 运用比较法评估某套住宅的现时市场价格,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2年前公开挂牌出售,成交日期与价值时点相差1年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()。
- 采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是()。
- 评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重,最合适的是()。
- 在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
- 不属于房地产状况调整的内容是()。
- 在房地产状况调整中,如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格作()修正。
- 如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格×100÷()=可比实例在估价对象状况下的价格。
- 按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为()。
- 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。
- 在比较法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为()。
- 比较法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高1%,若改为直接比较,则可比实例相对于估价对象状况下的得分为()。
- 间接比较判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现()的情形。
- 在百分比法中,房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定。
- 某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况调整系数为()。
- 估价对象为一宗熟地,对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有()。
- 关于房地产状况调整的说法,错误的是()。
- 某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三~六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有()
- 下列房地产状况中属于区位状况的有()。
- 房地产状况调整的内容主要包括()。
- 评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括()等。
- 比较法中,房地产区位状况比较修正的内容包括()修正。
- 比较法中,实物状况比较、调整的内容包括()。
- 进行房地产状况调整的方法有()。
- 对于商业房地产来说,它看重的是()。
- 评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为()元/m2。
- 评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近搜集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()元/m2。
- 某宗地的面积为1000m2,采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的最终比较单价为()元/m2。
- 某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。
- 如果一组数字中含有异常的或极端的数值,采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果,这时采用()较合适。
- 从理论上讲,将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有()。
- 收益法中所指的收益是()。
- 收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
- 收益法是以()为基础的。
- 下列房地产中,通常适用收益法估价的有()。
- 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的()都能够较准确的预测。
- 某写字楼的建筑面积为4000m2,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为40元/m2,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为()万元。
- 某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为()万元。
- 某出租的写字楼,剩余租赁期限为3年,在此3年期间,每年可于年初获得净收益80万元,3年后可依法拆除作为商业用地,拆除费用为50万元,若该类房地产的报酬率为8%,该写字楼的现时价值为1000万元,则3年后该商业用地净地的价值为()万元。
- 某宗房地产的收益期限为8年,未来第一年的有效毛收入为80万元,运营费用为45万元,此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。
- 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为()万元。
- 某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。
- 某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。
- 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为()万元。
- 某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。
- 某宗房地产的报酬率为7%,收益年限为40年条件下的市场价值的5500元/m2;若报酬率为8%,收益年限为30年,则该房地产的市场价值为()元/m2。
- 某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。
- 某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。
- 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元,该房地产的合理经营期限为()年。
- 某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年,建成后可全部租出,每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为()万元/年。
- 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的价格为()万元。
- 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为()万元。
- 某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。
- 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。
- 4(万元)。由V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]得,V贬=(50.4/8%)×[1-1/(1+8%)30]=567.39(万元)。19.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()元/m2。[2004年真题]
- 现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。
- 现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日算起),计划开发期为3年,现已进行1.5年。估计建成还需1.5年,投入使用后年净收益为480万元,报酬率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为()万元。
- 用收益法计算房地产价格,若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等,则房地产价格V=()。
- 某宗土地50年使用权的价格为1000万元,现探测其地下有铜矿资源,该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%,则该宗土地30年使用权的价格为()。
- 甲房地产的收益期限为30年,楼面地价为2700元/m2;乙房地产的收益期限为40年,楼面地价为2800元/m2。报酬率均为6%,其他条件相同。则两宗房地产的价格相比()。
- 李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。
- 下列对报酬资本化的相关表述正确的是()。
- 采用收益法测算房地产价格时,公式V=A/Y+b/Y2表示()。
- 有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为()万元。
- 某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。
- 某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年,3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元。
- 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元,运营费用第一年为9万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%,则该类房地产的合理经营期限应为()年。
- 预计某房地产未来第一年的净收益为170万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元,报酬率为8%,则下列说法中,正确的有()。
- 某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年的净收益为28万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8%,则()。
- 甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有()。
- 净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外,还可用于()。
- 关于建筑物经济寿命说法,正确的是()。
- 关于收益法中收益期确定的说法,正确的是()。
- 对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是()。
- 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下,且不可续期。房地产的价值等于()为收益期限计算的房地产价值。
- 以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是()。
- 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下,房地产的价值包含()。
- 通过房租求取房地产净收益,不应扣除()。
- 关于地租测算的说法,错误的是()。
- 某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元,偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为()万元。
- 关于有租约限制房地产估价的说法,错误的是()。
- 某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元,收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为()万元。
- 关于收益法求取净收益的说法,错误的是()。
- 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高,其原因可能是()。
- 某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。
- 下列关于地租的表述中,错误的是()。
- 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。
- 如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人,这种超额的收入也被视为()。
- 马克思的地租理论不包括()。
- 收益法中的运营费用率是指()。
- 收益法估价的典型对象是(),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
- 用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。
- 实际估价中采用净收益每年不变的公式下,求取净收益最合理的方法是()。
- 评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()。
- 关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有()。
- 根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。
- 就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出()。
- 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。
- 从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含()等。
- 在英国,根据净收益求取方式的不同,收益法可分为()。
- 在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的()。
- 未来净收益流的类型有()。
- 运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致,其根本原因是()。
- 某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为()万元。
- 某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
- 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。
- 某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为V1、V2、V3,则三者关系是()。
- 某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。
- 已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为()。
- 两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的()。
- 报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率()的比率。
- 下列与报酬率性质不同的名词是()。
- 资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指()。
- 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为()。
- 收益法中确定报酬率的基本方法有()。
- 在V=(A/Y)[1-1÷(1+Y)n]的情况下,采用市场提取法求取报酬率Y要用到()。
- 某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。
- 张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年,建筑面积50m2的商铺,首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元,现欲出售该商铺,类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。
- 下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是()。
- 某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。
- 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元,预测在这6年内房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值,则资本化率为()。
- 关于报酬率的说法,正确的是()。
- 某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。
- 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为3元/(m2·天),已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(m2·天),报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为()万元。[20100年真题]
- 某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。
- 某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为()万元。
- 有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。
- 资本化率是()的倒数。
- 收益法的雏形是()。
- 关于资本化率应用及内涵的说法,正确的有()。
- 对确定资本化率有参考依据的有()。
- 直接资本化法的优点不包括()。
- 某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%;银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。
- 某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为()万元。
- 某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为()。
- 某商品住宅总价为98万元,首付款为30%,其余为抵押贷款,贷款期限为15年,按月等额还本利息,贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为()。
- 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为()%。
- 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用()评估。
- 剩余技术主要包括()。
- 成本法是求取估价对象()的重新购建成本,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
- 下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是()。
- 某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。
- 从买方的角度来看,成本法的理论依据是(),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。
- 新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用()进行估价。
- 现实中的房地产价格,特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其______,房地产开发建设成本的增加只有提高了房地产______才会提升房地产价格。()
- 采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()。
- 一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()。
- 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包括()。[2010年真题改编]
- 成本法的理论依据是()。
- 成本法主要适用于评估房地产的类型有()。
- 成本法测算出的价值价格一般是完全产权价值,在我国可视为()的价值价格。
- 某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。
- 某商品住宅项目开发利润为300万元,土地取得成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为()。
- 新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30万元,销售税费为售价的6.5%,直接成本利润率为20%,该房地产的价值为()万元。
- 在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是()。
- 下列房地产开发成本中,属于基础设施建设费的是()。
- 关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是()。
- 某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。
- 某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为()元/m2。
- 某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。
- 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为()。
- 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,开发成本和管理费用为1200元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。
- 下列不属于取得房地产开发用地的途径的是()。
- 某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为()元/m2。
- 某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为()万元。
- 征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括()。
- 成本法中一般不计息的项目是()。
- 已知年利率是5%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是()。
- 从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获得的利润分开,不能算作():
- 某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于()。
- 销售税费是销售所建成的房地产应由()的税费。
- 某宗土地成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为()万元。
- 直接成本利润率=()/(土地成本+建设成本)。
- 与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为()。
- 在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润=()×直接成本利润率。
- 通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。
- 在测算开发利润时要注意()与利润率的匹配。
- 房地产开发利润率由大到小的顺序是()。
- 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万,销售税费为50万元,正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.13%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。
- 成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。[2014年真题改编]
- 对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有()。
- 成本法中的投资利润的计算基数包括()。
- 取得房地产开发用地的渠道可归纳为()。
- 征收国有土地上房屋的土地成本中一般包括()等。
- 房地产价格构成中的建设成本包括()。
- 建设成本的前期费用,包括()等发生的费用。
- 成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括()。
- 开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的,相应的利润率包括()。
- 对新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的办法。
- 在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置成本为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为()万元。
- 某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为()万元。
- 新开发土地包括()。
- 关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是()。
- 某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元。
- 某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2),安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2),装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2),又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%,安装工程综合费率为人工费的75%,装饰装修工程综合费率为人工费的72%,税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为()元/m2。
- 某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为()万元。
- 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好。
- 在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,()最为详细、准确。
- 重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。因此,重置成本通常()重建成本。
- 求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括()。
- 某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2,市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低()元/m2。
- 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作()。
- 工料测量法的优点是详细、准确,缺点是费时费力并需要有其他专家的参与,它主要用于具有()的建筑物的估价。
- 在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中,()主要用于检验其他方法的测算结果。
- 关于重新购建价格的说法,正确的有()。
- 根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有()。[2008、2007年真题]
- 确定重新构建价格时,应特别注意的是()。
- 两种重新购建成本可以说是重新购建成本的基准,它们分别为()。
- 在具体估算建筑物重新购建成本的方法中,单位比较法实质上是一种比较法,单位比较法主要有()。
- 下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。
- 某写字楼因停车位数量不能满足需求,租金明显低于市场租金,由此造成的写字楼折旧属于()。
- 采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是()。
- 某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置成本为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
- 某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元,其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。
- 某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。
- 某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。
- 某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为()。[2012、2011、2008年真题]
- 某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/(m2·年),空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/(m2·年),空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元,若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。
- 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高为4.1m,土地剩余使用期限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m,建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)
- 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,错误的是()。
- 某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼,重建价格3000万元,现增设中央空调的成本是280万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为()万元。
- 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于()。
- 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于()。
- 自然经过的老朽主要是由于()引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,与建筑物的实际年龄正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。
- 下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是()。
- 某旧住宅的重置成本为40万元,门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元,户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元,位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是()万元。
- 某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于()。
- 下列属于计算建筑物折旧的方法的是()。
- 某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄()。
- 假设某住宅重置成本为500万元,建筑物已使用10年,目前剩余经济寿命为30年,残值率为10%,土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是()万元。
- 直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是()。
- 某建筑物的建筑面积为200m2,有效年龄为12年,重置成本为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()。
- 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或()之间关系的基础上的。
- 成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等,判定出建筑物的()。
- 某建筑物的建筑面积为120m2,该建筑物的有效年龄为8年,年折旧额为1800元,其重置成本为800元/m2,用直线法计算该建筑物的成新率为()。
- 建筑物折旧的求取方法中,()是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。
- 某幢电梯已落后的办公楼,重建价格为2500万元,该功能落后电梯的重置成本为40万元,已计提折旧36万元,拆除费用为2万元,可回收的残值为5万元,现安装新的功能先进的电梯需要120万元,该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为()万元。
- 某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常()用直线折旧法计算出的成新率。
- 某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元,成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元。
- 用成本法估价房地产时,房屋现值为()。
- 将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯,需要2万元的拆除费用,可回收残值3万元,安装新电梯需要120万元,比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元,旧电梯的重置成本为50万元,已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为()。
- 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。
- 某幢写字楼,建筑物重新购建成本为2000万元,经济寿命为50年,有效年龄为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置成本为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。假设残值率为零,则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。
- 甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则()。
- 一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。
- 估价上的折旧注重的是()。
- 在会计上,历史成本与累计折旧额的差被称()。
- 关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法,正确的有()。
- 关于建筑物寿命的说法,正确的有()。
- 引起建筑物物质折旧的因素包括()。
- 根据引起建筑物折旧的原因,将建筑物折旧可分为()。
- 导致建筑物功能折旧的原因可能是()等。
- 下列可引起物质折旧的有()。
- 功能折旧又称精神磨损、无形损耗,是指由于()等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。
- 经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失,主要包括()。
- 下列属于功能落后的有()。
- 下列属于直线法求取建筑物折旧方法的有()。
- 房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧和()的重要依据。
- 1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了(),同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
- 某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房,其耐用年限为()年。
- 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和()。
- 房屋结构组成包括()。
- 房屋新旧程度的判定标准是()。
- 下列属于危险房的特点的是()。
- 下列属于一般损坏房的特点的是()。
- 各种结构房屋的残值率一般为()。
- 下列关于假设开发法的表述中,不正确的是()。
- 假设开发法的理论依据是()。
- 假设开发法的本质是以房地产的()为导向计算估价对象的价值。
- 某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用()进行估价。
- 在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。[2011年真题改编]
- 在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于是否()。
- 运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,包括()。
- 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是()。
- 采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为()元/m2。
- 运用假设开发法估价必须考虑资金的()。
- 评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则该土地的价值为()万元。
- 在静态分析法中,投资利息和()都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
- 关于假设开发法中的动态分析法运用的说法,正确的有()。
- 现金流量折现法具体需要做到(),才能保证估价结果的准确性。
- 下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是()。
- 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时,后续建设期应为()年。
- 假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。
- 假设开发法的估价前提有()。
- 下列可以测算出待开发房地产价值是不同的情况有()。
- 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。
- 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取()。
- 在假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的()。
- 某块土地城市规划规定的用途可为宾馆,可为公寓,可为写字楼,如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和,表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势,但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加,而近年能提供的数量又较少时,则可以选择该块土地的用途为()。
- 在运用假设开发法进行估价时,首先要调查待开发房地产的基本情况,其基本内容包括()。
- 地块的区位状况,包括()。
- 关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是()。
- 某在建工程于2014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为()个月。
- 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为()个月。
- 销售期是自开发完成的房地产开始销售时起至()时止的时间。
- 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。
- 关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有()。
- 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,下列选项中,正确的有()。
- 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下,开发经营期为()。
- 估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。
- 开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用()测算。
- 静态分析法下最基本的公式是()。
- 假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有()。
- 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
- 关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是()。
- 在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为()。
- 运用假设开发法评估时,开发完成后的价值不适用()求取。
- 关于假设开发法的说法,错误的是()。
- 现拟开发建设某写字楼,预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。
- 折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的(),它体现了资金的利率和开发利润两部分。
- 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的()。
- 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。
- 关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法。正确的有()。
- 关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。
- 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。
- 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()。
- 只有在静态分析法中才需要测算的项目是()。
- 在传统方法中,正确测算投资利息需要把握()等几个方面。
- 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,投资利润率为20%。该房地产的重置价值为()万元。
- 某在建写字楼的总建筑面积为30000m2,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。
- 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为()万元。
- 某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。
- 某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为()万元。
- 某套住宅的月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水,使该住宅被水淹,需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被淹造成的损失为()元。
- 某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年,根据市场调查分析,该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m2,折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为()万元。
- 现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为()元/m2。
- 假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。
- 运用假设开发法估价的关键是先把握好()。
- 在实际估价中,待开发房地产状况可以分为()三大类。
- 在实际估价中,下列关于待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况的说法中,正确的有()。
- 在选择比较实例方面,比较实例的交易日期距估价期日原则上不超过()年。
- 对于国有建设用地使用权出让地价评估,比较实例的修正幅度不能超过()。
- 对于国有建设用地使用权出让地价评估,各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过()。
- 关于国有建设用地使用权出让地价评估的比较实例选择的说法,错误的是()。
- 下列关于地价指数的说法中,错误的是()。
- 在建设用地估价中,“土地状况调整”一般分为()。
- 使用市场比较法计算待估宗地价格使用的指标包括()。
- 下列指标中用于年期修正系数计算的是()。
- 农用地的“土地状况调整”的影响因素修正包括()。
- 收益还原法中,在求取土地纯收益方面,用于测算收益水平的比较实例应不少于()个。
- 对于国有建设用地使用权出让地价评估,应假设()。
- ()价格评估的还原率一般应高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。
- 下列关于收益还原法的说法中,错误的是()。
- 评估工业用地出让地价时,不得以当地工业用地出让()为基础评估地价。
- 用成本逼近法评估待估土地价格,不属于计算指标的是()。
- ()是指因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加。
- 下列计入土地成本的是()。
- 下列应支付土地取得费的是()。
- 下列关于土地成本价格中各项的求取的说法中,错误的是()。
- 土地开发总投资包括()。
- 属于由农用地转为建设用地的土地增值的影响因素的是()。
- 下列不属于评估当作待建的土地价格的路径是()。
- 对于运用剩余法评估国有建设用地使用权出让地价,要选择()。
- 对于运用剩余法评估国有建设用地使用权出让地价,利润率宜采用()。
- 剩余法评估在建土地与在建工程的价值价格,()存在不同。
- 下列属于土地估价剩余法的使用范围的是()。
- 下列关于运用剩余法进行土地估价的说法中,正确的是()。
- 下列关于公示地价修正法的说法中,错误的是()。
- ()的技术思路与建设用地的基准地价系数修正法类同。
- ()的估价步骤和方法与市场比较法相同。
- 建设用地的公示地价修正法包括()。
- 下列属于定级指数模型评估法的估价步骤的是()。
- 下列属于公示地价修正法的适用市场的是()。
- 农用地基准地价是县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质区域,按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的()。
- 基准地价修正法实际上是一种()。
- 采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价,需经()书面同意。
- 运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时,应修正调整的价格影响因素包括()。
- 基准地价修正法的理论依据是()。
- 运用基准地价修正法估价应按照()步骤进行。
- 关于路线价法的说法,错误的是()。
- 根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m2。
- 某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元,根据哈柏法则,临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。
- 估价对象为一面临街的矩形宗地,临街宽度为20m,临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m,临街深度为100m,总价格为400万元。根据四三二一法则,该估价对象的单价为()元/m2。
- 某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元,假设标准深度为24m,则根据四三二一法则,其路线价为()元/m2。
- 路线价法主要适用于()的估价。
- 下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。
- 在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的()。
- 被认为是一种相对科学准确、公平合理,能够节省人力、财力,可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是()。
- 路线价法本质上是一种()。
- 路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括()。
- 城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于()不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。
- 下图是一块一面临街的矩形土地,临街深度为15.24m(即50英尺),临街宽度为20.00m,路线价(土地单价)为2000元/m2。该一面临街矩形土地的单价为______元,总价为______万元。()
- 临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为()。
- 运用路线价法估价的步骤一般分为()。
- 标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。
- 在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。
- 某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。
- 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m,临街宽度为15m,则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为()万元。
- 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()。
- 随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是()。
- 若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为()。
- 路线价法的临街深度价格修正率没有()。
- 下图是一块前后两面临街、总深度为175ft,临街宽度为30ft的矩形地块。已知,前街路线价为320元/ft2,后街路线价为240元/ft2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。(采用四三二一法则)
- 一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。
- 当以标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=标准临街宗地总价×()。
- 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价×()×临街宽度。
- 下图是一块前后两面临街的矩形土地,总深度为30.00m,前街路线价(土地单价)为2000元/m2,后街路线价(土地单价)为1000元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度为()m。
- 关于路线价区段的说法,正确的有()。
- 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有()。
- 关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。
- 关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。[2013年真题]
- 应用路线价法需要进行()等修正。
- 在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因有()。
- 路线价法特别适用于()。
- 运用路线价法估价的前提条件有()。
- 在划分路线价区段时,应将()的临街土地划为同一路线价区段。
- 关于路线价分界线说法正确的有()。
- 关于标准深度说法正确的有()。
- 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地,选取标准宗地的具体要求包括()。
- 测算路线价时,同一路线价区段内有多宗符合标准宗地条件的,通常是选取一定数量的标准宗地,运用()等方法分别求取它们的价值价格,然后计算其平均数或中位数、众数,即得到该路线价区段的路线价。
- 从理论上讲,路线价可用()来表示。
- 关于深度价格修正率说法正确的有()。
- ()是在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,标准宗地在某一估价期日的土地权利价格。
- 按使用权类型,下列不属于标定地价的是()。
- 下列关于标定地价修正法的说法中,错误的是()。
- 下列不属于标准宗地的内涵的是()。
- 标定地价的现势性要求待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过()。
- 下列关于标定地价修正法的适用范围的说法中,正确的是()。
- 下列属于标定地价修正法的估价步骤的是()。
- 下列用于标准地价修正法的计算的是()。
- 按照土地用途划分,标准宗地分为()。
- ()是在特定区域内对纳入批量估价对象的房地产进行分组,使同一组别内的房地产具有相似性,在每一组别内选定或设定标准房地产并测算其价值价格得出标准价,再利用有关调整系数将标准价调整为各宗被估价房地产价值价格的方法。
- 设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其()作出明确界定。
- 在运用回归分析法进行房地产估价时,其中的自变量和因变量分别为()。
- 运用标准价调整法估价一般包括()等步骤。
- 标准价调整法主要适用于()。
- 运用回归分析法估价一般包括()等步骤。
- 通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为()元/m2。
- 估价人员通过市场调查获知,某地区2003~2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2,4887元/m2,5037元/m2,5192元/m2。若采用平均增减量法测算,该地区普通商品住宅2008年的价格为()元/m2。
- 用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比()。
- 当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是()。
- 利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,且∑X=0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为()元/m2。
- 采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式y=a+bX中的常数a、b的因素应是()。[2012、2009年真题改编]
- 估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象,未来第一年的价格为()元/m2。
- 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用()测算。
- 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是(),对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。
- 房地产估价()的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。
- 在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。
- 整理搜集到的历史价格资料,将其转化为同一标准,并按照()的先后顺序将它们编排成时间序列,画出时间序列图。
- 越接近()的发展速度对估价更为重要。
- 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2。
- 在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。
- 在指数修匀法中,Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)中的a的取值范围应当是()。
- 长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。
- 关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法,正确的有()。
- 关于长期趋势法用途的说法,正确的有()。
- 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有()。
- 长期趋势法可以用于()。[2011、2008、2007年真题]
- 下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。
- 运用长期趋势法估价的一般步骤有()。
- 下列方法中属于数学曲线拟合法的有()。
- 长期趋势法主要包括()。
- 在房地产估价中,移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有()两种方法。
- 下列关于指数修匀法的说法中,正确的有()。
- 将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()。
- 将预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额的现值之和作为房地产价值减损额的评估方法是()。
- 某套住宅因采光、日照受到影响,其市场租金由每月3500元降到3000元,运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年,该类房地产的报酬率为8.5%。则该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为()。
- 某工业用房占地面积为5000m2,容积率为1.5,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。
- 某宗土地总面积为1000m2,容积率为2.8,土地单价为3500元/m2,若将容积率提高到4,楼面地价不变,则理论上补地价的数额为()万元。
- 某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年,用途为工业,现可依法变更为商业用地,容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为()万元。
- 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是()。
- 某宗工业用地面积为5000m2,容积率为1.0,楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。
- 某宗土地总面积7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为()万元。
- 某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为()万元。
- 某住宅房地产开发用地,其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。[2008、2007年真题]
- 某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
- 某工业用地的土地面积为10000m2,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/m2。后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/m2,则因规划调整所需的补地价为()万元。
- 下列各项中,可采用损失资本化法评估的是()。
- 损失资本化法包括()。
- 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主要情形。
- 下列估价工作中,宜首先进行的是()。
- 房地产估价程序,是指完成估价项目所需做的各项工作进行的()。
- 下列关于房地产估价的基本程序:①受理估价委托;②确定估价基本事项;③编制估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选用估价方法进行测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨内部审核估价报告;⑩交付估价报告;⑪保存估价资料。其中正确的顺序应为()。
- 履行必要的估价程序是()的基本要求。
- 房地产估价的基本程序包括()。
- 估价程序的作用概括起来包括()。
- 二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有()。
- 暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有()。
- 签订了书面估价委托合同之后,应当至少明确()能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。
- 分支机构应当以()名义承揽估价业务。
- 估价委托应由()统一受理、统一收取费用。
- 房地产估价业务的来源渠道归纳起来有()。
- 房地产估价机构资质等级可分为()。
- 在获取估价业务中,估价机构和估价师通过与估价需求者沟通,根据所了解的估价目的、估价对象等情况,从()等方面,衡量是否承接该估价业务。
- 房地产估价委托合同包括的内容有()等。
- 估价委托合同主要作用有()。
- 不论估价报告提供给谁使用,委托人都应对向估价机构提供的资料的()负责。
- 房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值,其价值时点应为()。
- 关于价值时点的说法,错误的是()。
- 关于住宅估价中楼层因素的说法,错误的是()。
- 价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是()。
- 关于明确估价目的的说法,正确的是()。
- 关于明确估价基本事项的说法,错误的是()。
- 明确估价基本事项是实施估价的重要前提,实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于()。
- 一个估价项目中的估价目的,本质上是由()决定的。[2009年真题]
- 一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。[2009年真题]
- 下列表述中不正确的是()。
- 确定估价对象及其范围和内容时,应根据(),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。
- 明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及()。
- 从本质上讲,价值时点是由()决定的。
- 一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指()。
- 关于明确估价时点,下列说法错误的是()。
- 在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为()。
- 估价对象由()决定。
- 城市房屋拆迁估价应当采用()。
- 下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有()。
- 不能独立使用、不可分割转让、难以处置变现的房地产,如()不宜作为抵押物。
- 下面不满足不同估价方法之间的关系的是()。
- 在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括()。
- 以下属于所有房地产估价项目估价依据的法律法规和政策以及估价标准规范的是()。
- 搜集估价所需资料的渠道不包括()。
- 下列不是估价所需资料的是()。
- 估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料,在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括()。
- 如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价,则需要搜集的内容有()。
- 下列关于实地查勘估价对象的表述中,错误的是()。
- 关于估价对象实地查勘的说法,错误的是()。
- 房屋征收评估中,若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的,应当由()见证,有关情况应当在评估报告中说明。
- 下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
- 房屋征收估价中,查勘记录人员包括()。
- 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。
- 对于同一估价对象,当不仅适用一种估价方法进行估价时,宜选用()估价方法进行估价。
- 针对某个估价对象,下列关于估价方法选用的说法中,正确的有()。
- 在房地产估价中,估价方法的选择,是由()综合决定的。
- 下列关于估价方法选用的说法中,正确的有()。
- 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。
- 在房地产价格存在泡沫的情况下,如果是房地产抵押估价,因要遵循谨慎原则,则估价结果不宜采用()的测算结果。
- 下列关于估价方法的综合测算结果的得出的说法中,错误的是()。
- 在确认估价报告中所有的测算结果无误之后,根据具体情况可以选用()等方法来综合为一个结果。
- 下列关于最终估价结果的表现形式的说法中,正确的有()。
- 房屋征收估价中,因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,为完成估价,对估价对象内部状况进行的合理假定属于()。
- 在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于()。
- 在估价假设和限制条件说明中,当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时,应()。
- 估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和()。[2008年真题改编]
- 对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告,可以采用()。
- 估价报告有效期应从()起计。
- 一份完整的估价报告通常由()组成。
- 估价报告应用有效期的长短,应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过()。
- 下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。
- 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及()。
- 附件是估价报告的有机组成部分,通常包括()。
- 房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。
- 估价报告的形式一般为书面报告,按照格式可分为()。
- 下列情况可以采用表格形式的估价报告的有()。
- 估价技术报告应包括()等。
- 防范估价风险的最后一道防线是()。[2004年真题改编]
- 下列可以直接交付给委托人的是()。
- 审核的结论性意见可为()之一。
- 估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式,及时将估价报告交给()。
- 接收人签名并填写收到估价报告的日期为()。
- 关于估价资料归档要求的说法,错误的是()。
- 估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告,估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至()。
- 估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括()。
- 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见()。
- 一个估价项目完成后,应保存的估价资料包括()。