1. 某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年未出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（　　）。