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投资者进行房地产投资的主要目的是( )。
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住房抵押支持证券是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
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( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。
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下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境影响因素的是( )。
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某市2012年新开工的房屋建筑面积为100万m2,2011年末完工转入2012年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2012年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么,该市房屋的平均建设周期为( )年。
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以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。
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房地产开发主要程序分为( )。
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开发商取得( )后,应按照城市规划监督的有关规定,办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后,按规定应编制竣工图的建设项目,须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
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进度计划管理通常采用横道图和( )。
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依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括( )。
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有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于( )。
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潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与( )。
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某市上期房屋预测销售面积200000 m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43,则本期预测销售面积为( )m2。
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根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,( )主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
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下列关于资金时间价值的表述中,错误的是( )。
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关于名义利率与实际利率的关系,下列表述不正确的是( )。
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已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为( )。
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房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是( )。
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财务杠杆效应是由于( )引起的。
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置业投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与( )的比率。
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下列说法不正确的是( )。
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某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限为12年,年利率为10%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为( )。
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某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为( )。
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房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于( )。
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“三项预测值”分析方法是( )中的一种。
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当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用( )。
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大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的( )。
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在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的( )估算。
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从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。
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以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过( )年。
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关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是( )。
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不能为金融机构提供建设贷款担保的是( )。
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下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述,不正确的是( )。
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下列各项属于房地产资产管理范围的是( )。
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当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为( )。
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房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照( )分类。
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商品零售物价的变动直接影响到( )。
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房地产周期循环的原因有( )。
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成本计划可分解为( )等方面。
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按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,市场细分会出现( )的模式。
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下列关于基础利率的表述中,正确的有( )。
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根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为( )等层次。
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在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。
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在对一个房地产项目进行风险分析的过程中,以下选项中属于风险评价工作的是( )。
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属于房地产项目价格不确定性因素的是( )。
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初步可行性研究主要解决的问题包括( )。
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在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
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银行的个人住房贷款仍处于起步阶段,对贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险。具体体现在( )。
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房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着( )。
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根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为( )。
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房地产自然寿命一般长于经济寿命。( )
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我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。( )
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房地产空间市场决定房地产价格,资产市场决定房地产租金。( )
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为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格,该定价方法为认知价值定价法。( )
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对于选择了目标市场的企业,实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。( )
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如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。( )
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就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,投资回报则主要表现为利润。( )
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对于投资者认为经济可行的房地产投资项目,其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )
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如果承包合同是一种固定总价合同,则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担,对承包商基本无影响。( )
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在非线性盈亏平衡分析中,只能出现一个盈亏平衡点。( )
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一般项目投资机会研究的目的是指明具体的投资方向,特定项目投资机会研究是选择确定项目的投资机遇,并将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策。( )
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房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。( )
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当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时,就会引起贷款保证风险。( )
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债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。( )
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在收益性物业的现金流分析时,抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。( )
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张某于2005年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。
问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?
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某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中,地下一层为车库,有供出售的95个车位,地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。
试计算该项目的开发商成本利润率。
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对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为( )。
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下列风险中,属于房地产投资系统风险的是( )。
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某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为( )。
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某市2012年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。
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关于房屋施工面积的说法,正确的是( )。
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根据( )的不同,可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
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当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步是( )。
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开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期超过一年,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
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综合验收中的( )是竣工项目投入使用前的关键环节。
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某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是( )。
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( )是市场调查中成本最高,也最容易出错的阶段。
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某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台。
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根据消费者( )的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。
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房地产开发活动可以从( )两个方面进行考查。
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认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是( )。
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如果一笔贷款的月利率为1%,每月计息一次,那么名义利率是( )。
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某家庭预计今后15年内月收入为10000元。如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
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城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按( )征收。
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下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是( )。
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已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元;折现率为12%时,净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
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相对于现金回报率来说,( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
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赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为( )。
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关于流动比率,下列说法不正确的是( )。
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目前,关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的( )与售价的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。
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判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。
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当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用( )。
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投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%,该阶段为( )。
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在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是( )。
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下列各项中,( ) 考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
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( )的现金流类似于传递证券,摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
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一般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有( )。
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关于融资成本,下列说法不正确的是( )。
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关于房地产贷款担保的说法,正确的是( )。
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市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于( )。
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在( )中,通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
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一般来说,房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
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按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场,这是因为不同用途的房地产在( )等方面存在差异。
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从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。
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成功的房地产租售一般包括( )。
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定义市场区域工作主要包括( )。
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关于复利计算过程中的各项系数及相关知识的理解,下列说法正确的有( )。
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下列关于内部收益率的表述中,正确的有( )。
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房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
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下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,错误的有( )。
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下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛法的表述中,正确的有( )。
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可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的( )。
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具体的评价方案中加以明确的内容包括( )。
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土地储备贷款的风险因素有( )。
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某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
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物业资产管理的职能包括( )。
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房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。( )
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在房地产风险中,风险最大的是零售商业用房。( )
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房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点,此时房地产空置率低于合理空置率。( )
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工程成本控制是监督成本费用,降低工程造价的重要手段。( )
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在企业对产品进行定位的过程中,最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。( )
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名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小。( )
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对置业投资来说,房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。( )
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基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。( )
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空置率提高,会导致有效毛租金收入减少;空置率降低,会使有效毛租金收入提高。( )
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解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法,其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。( )
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财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。( )
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一般来说,一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。( )
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随着房地产信贷规模逐渐扩大,传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。( )
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对已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以有条件地进行预售。( )
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对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说,租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为,只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大,则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。( )
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某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元,最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%,最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%,采用按月等额偿还方式。
问:该家庭能购买此房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月偿还额不变,则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?
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某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表1所示,目标收益率i=15%,目标投资回收期Pc=10年。
试确定项目的财务净现值;财务内部收率及动态投资回收期,并判断项目财务可行性。
- 每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有( )。
- 与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。
- 能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
- 若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为( )。
- 下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
- 房地产自然周期中的平衡点,通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
- 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
- 房地产开发项目可行性研究是( )阶段的工作内容。
- 关于工程建设项目招标投标中开标的说法,错误的是( )。
- 某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是( )。
- 某房地产开发企业在目标客户群中,调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅,这种调查属于( )。
- 某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m²,实际销售量为450万m²,如果平滑指数为0.7,则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为( )万m²。
- 某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求,这种目标市场选择模式是( )。
- 从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是( )。
- 房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是( )。
- 张某将现有资金存入银行,期望十年后涨1倍,若每半年复利计息一次,则年名义存款利率为( )。
- 某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为( )万元。
- 某仓库出租期为15年,年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元,年租金增长率为2%,年折现率为5%,则第1年的租金收入是( )元。
- 李某向银行贷款30万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为20年,贷款年利润为6%,按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元,则从第11年开始的月还款额为( )元。
- 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
- 某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为( )。
- 在计算房地产投资项目静态开发成本时,不计算利息的费用是( )。
- 某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元,年内均匀新增贷款5000万元,预计下年初新增贷款400万元,如果贷款年利率为7%,则当年应计利息为( )万元。
- 某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同,投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%,当最低可接受收益率MARR=15%时,四个方案中最优的方案是( )。
- 当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时,宜采用的方案经济比选方法是( )。
- 当房地产开发项目用地面积一定时,决定项目可建设建筑面积数量的参数是( )。
- 房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
- 若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%,财务净现值分别变化-12.1%、12.6%和-11.8%,则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为( )。
- 某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时,不必涉及的研究内容是( )。
- 在估算某教学楼的房屋开发费用时,按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资,这种估算方法属于( )。
- 下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是( )。
- 在房地产开发项目可行性研究中,房地产开发项目利润表主要用于计算项目的( )。
- 与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征,是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的( ),为贷款的偿还提供担保。
- 在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时,通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和( )。
- 在收益性物业管理中,资金来自物业收益的大修基金通常由( )直接管理。
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确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值,下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有( )。
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下列房地产成本费用中,应计入竣工房屋价值的有( )。
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关于房地产空间市场的说法,正确的有( )。
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关于工程建设项目招标的说法,正确的有( )。
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根据消费者对产品不同属性的重视程度,可将市场细分为( )。
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作为一种竞争战略,市场定位的主要方式有( )。
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关于名义利率和实际利率关系的说法,正确的有( )。
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房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。
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关于现金回报率的说法,正确的有( )。
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下列不确定性因素中,影响房地产置业投资项目财务评价结果的有( )。
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下列不确定性分析方法中,属于风险分析方法的有( )。
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房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险,正确的有( )。
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房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。
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下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资的有( )。
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在写字楼物业管理中,物业服务企业在确定写字楼租金时,需要考虑的主要问题有( )。
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对房地产的使用功能进行适时调整,可使所投资的房地产保值和增值。( )
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报告期内的房价水平,通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。( )
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房地产开发项目在施工过程中,施工单位发生变更的,不必重新申请领取建设工程施工许可证。( )
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房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。( )
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按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。( )
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在复利计算中,年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。( )
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在房地产投资分析中,如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响,则可适当调低折现率估计值。( )
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由于房地产开发项目所需要的开发资金较多,流动负债数额较大,所以流动比率相对较高。( )
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在其他风险因素不发生变化的情况下,最高运营费用比率越高,房地产投资项目抗风险的能力越强。( )
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从决策类型上看,房地产投资决策通常属于确定型决策。( )
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在房地产开发项目可行性研究中,资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础,确定资金的来源和相应的数量。( )
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房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限,所以其市场价格比股票价格稳定。( )
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政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。( )
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在收益性物业管理中,物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。( )
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在大型购物中心的物业管理中,购物中心内公用面积的维护费用,通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额的比例分摊。( )
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某房地产开发项目占地面积66667m2,容积率为2.0,土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2,其中:高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为:高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为:高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。(8分)
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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
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房地产投资易产生资本价值风险的重要原因,是房地产具有( )。
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房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因,是房地产投资( )。
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下列房地产投资风险中,不能通过投资组合来分散、抵消的是( )。
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为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目之间应有一个( )。
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对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的( )。
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某市2013年办公楼施工面积为300万平方米,竣工面积为120万平方米;2014年办公楼新开工面积为500万平方米,竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市2014年办公楼的平均建设周期为( )年。
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下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是( )。
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在房地产市场进入自然周期的第四阶段时,租金增长率( )。
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采用工程量清单方式招标的,不需要在招标文件中公布的内容是( )。
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下列房地产开发项目的许可证书或文件中,明确用地性质、位置和界限的是( )。
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房地产开发企业以“性价比”为导向,确定商品住房销售价格的定价方法是( )。
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除技术资料外,房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的( )。
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下列房地产市场调查的抽样方法中,属于非概率抽样的是( )。
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下列各组特定市场定义层次中,市场规模由大到小的是( )。
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下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是( )。
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区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及( )等内容。
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下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是( )。
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某笔总额10万元,按季付息的贷款,每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为( )。
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一写字楼单元的租赁期为18.8年,年租金为5万元,租金按当年实际租用时间在年初一次性收取,若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为( )万元。
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张某以6000元/㎡的价格购买了一套面积为114㎡的住宅,银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款,则偿还额应为( )万元。
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某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%,所得税税率为25%,则2014年该商铺的净经营收入为( )万元。
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某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为( )。
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对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的( )。
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某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营:购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款;2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元;在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为( )。
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某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为( )元。
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某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元;规划建筑面积为50000㎡,除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡;项目销售均价为8500元/㎡,营业税及附加为销售收入的5.5%,则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为( )万平方米。
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某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、﹣800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%,则该项目财务净现值的期望值为( )万元。
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某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发,预计首期开发难以产生理想收益,但项目后期投资收益增加的可能性较大,从实物期权观点看,该项目可能产生( )。
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在房地产开发项目资金使用计划分析中,房地产开发贷款不能用于支付( )。
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方案与项目投资现金流量表的说法,错误的是( )。
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房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时,资金筹措计划要与项目的( )配合考虑。
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关于债务融资的说法,错误的是( )。
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对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于( )。
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权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的( )。
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在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于( )。
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房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括( )。
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关于房屋存量的说法,正确的有( )。
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房地产市场存在的周期循环的主要原因包括( )。
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下列房地产指标中,能衡量房地产泡沫程度的有( )。
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关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是( )。
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在房地产市场调查中,收集一手资料常用的方法有( )。
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房地产开发项目的市场定位策略主要有( )。
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关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有( )。
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下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有( )。
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关于FIRR(财务内部收益率)的说法,正确的有( )。
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风险型决策的具体方法有( )。
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房地产投资具有不可逆性的主要原因有( )。
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房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括( )。
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股票市场的融资方式有( )。
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决定写字楼基础租金水平的因素包括( )。
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只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化,房地产投资就不会面临资本价值风险。( )
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投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。( )
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房地产市场因存在“市场失灵”现象,政府有必要对房地产市场进行适度干预。( )
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土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。( )
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对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。( )
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有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力,但缺乏购买途径的消费者的集合。( )
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连续复利计息情况下本利和的计算公式是Fn=P(1+i)n。( )
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在资金等效值计算过程中,终值是指资金运动结束时发生的实际金额。( )
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根据国家有关财务会计制度,采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。( )
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房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。( )
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在线性盈亏平衡分析中,房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房基售价。( )
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通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。( )
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房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。( )
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以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权必须是有偿获得,并领有国有土地使用权证。( )
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在零售商业物业的商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。( )
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某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税税率为4%,项目要求配置3万㎡的公共租赁住房,政府以6000元/㎡的价格回购,某房地产开发企业欲参与该项目的竞买,经市场调研和测算,预计该项目的建造费用为3800元/㎡,期间费用为5500万元,商品住房的销售均价为8500元/㎡,营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加),如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元,请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。(8分)
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某房地产开发企业于2012年初以15000元/㎡的价格购买了一面积为8000㎡的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000㎡,写字楼建筑面积60000㎡,并于2012年初开始建设。建造期为3年,建造成本为4500元/㎡。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/㎡,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售,于建造期第2年开始销售,各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%,销售均价9000元/㎡。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租,租金收入为4500万元/年,运营费用为年租金收入的40%,出租15年后将商场全部转售,预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出,贷款期为2年,按年付息到期一次还本,年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初,净转售收益发生在年末,项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表,并求取项目资本金的财务净现值。(12分)
资本金现金流量表(单位:万元)
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房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因,是房地产投资具有( )。
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房地产投资组合的目标之一,是在固定的预期收益率下使( )。
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在房地产投资项目估价中,较理想的折现率是采用( )。
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某市2012年房屋施工面积为2000万平方米,竣工面积为700万平方米;2013年房屋新开工面积为800万平方米,竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素,该市2013年房屋施工面积为( )万平方米。
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某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90,表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。
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商品住房价格迅速上升,导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加,进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。
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土地储备资金不能用于支付( )。
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在商品房开发项目综合验收中,( )是竣工项目投入使用前的关键环节。
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以同类物业的当前平均价格为基础,确定商品住房销售价格的方法是( )。
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某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性,首先确定包月费用为50元/人,看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人,看有多少业主参加。这种调查方法是( )。
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某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市,其采用的目标市场选择模式是( )。
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塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手,这是( )的主要任务。
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在房地产投资的“开发—持有出租”模式中,现金流量不包括( )。
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等额序列支付资金回收系数正确的表达式是( )。
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关于资金等效值的说法,正确的是( )。
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期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款,若月还款额为2600元,则第4年最后1个月还款额中的利息是( )元。
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某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅,单价9000元/㎡,首付款为房价的30%,其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款,则该家庭第10年第1个月的还款额是( )元。
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某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营,其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款,该项投资的年净经营收益为12万元,贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是( )。
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在房地产投资分析中,求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。
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某房地产开发项目的销售利润为6540万元,销售利润率为24%,项目的销售税费为销售收入的5.5%,该项目的成本利润率是( )。
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某居住项目规划建筑面积为30000㎡,含土地费用在内的开发成本为7500万元,开发费用为1650万元,销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/㎡,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。
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某房地产项目的初始投资额为310万元,基准收益率为15%,经营期为15年,财务净现值为210万元,该项目在经营期内的等额年值为( )万元。
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下列房地产置业投资的不确定性因素中,影响有效毛租金收入估算的是( )。
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关于用期望值法判断投资方案优劣的说法,正确的是( )。
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某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000㎡、容积率为2的住宅项目,预计项目可销售面积为45000㎡,开发成本为5000元/㎡(不含土地费用),销售均价为8000元/㎡,销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时,企业能承受的最高楼面地价是( )元/㎡。
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某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时,对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究,这种专题研究属于项目的( )。
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下列房地产开发成本中,不计入建筑安装工程费用的是( )。
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下列房地产投资项目财务报表中,属于基本报表的是( )。
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在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中,一般不需要表述的内容是( )。
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关于个人住房抵押贷款风险的说法,错误的是( )。
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以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是( )。
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房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。
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房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指( )。
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写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。
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关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法,错误的是( )。
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在资产预期收益率公式中,影响βj确定的风险因素有( )。
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下列房地产市场运行的影响因素中,属于社会环境因素的有( )。
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下列住房类型中,属于合法供给的城市住房有( )。
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通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目,需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。
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房地产开发企业识别竞争对手的关键,是从产业和市场两方面将( )结合起来考虑。
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从宏观角度考察,利率的经济功能包括( )。
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下列房地产开发项目的支出中,在计算成本利润率时应计算利息的有( )。
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两个效益不同的房地产投资方案,计算期相同且均无资金约束,宜采用的方案比选方法有( )。
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进行房地产投资项目敏感性分析,可以选用的盈利性财务评价指标有( )。
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不确定型决策常用的决策方法有( )。
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下列房地产开发项目的成本费用中,属于房屋开发费的有( )。
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在房地产开发项目可行性研究报告的结论中,应主要说明项目的( )。
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关于企业债券融资特点的说法,正确的有( )。
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房地产投资信托基金的特征不包括( )。
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受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的,普遍采取的做法有( )。
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因为变现性较差,所以房地产投资不宜作为长期投资。( )
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房地产市场有其自身的发展规律,政府没有必要进行干预。( )
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采用工程量清单计价法进行招标时,招标控制价应在招标文件中公布。( )
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房地产市场中购买者的非理性购房行为,往往受示范效应和从众心理的影响。( )
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从消费者的角度看,资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。( )
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我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。( )
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对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时,不应计算土地增值税。( )
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现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。( )
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房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析,是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。( )
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在不确定的市场环境下,财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。( )
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对房地产开发项目进行投资估算时,土地取得费用可以运用比较法来求取。( )
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反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。( )
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房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。( )
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由于商用房地产购买者资金更为雄厚,因此相对于个人住房抵押贷款,商用房地产抵押贷款风险更低。( )
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收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。( )
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甲公司承租了一栋建筑面积为10000㎡的旧商业大楼,承租期为20年,前3年租金保持不变,每年为600元/㎡,以后每年递增3%。该公司用1年时间,将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场,装修改造费用共1000万元。装修改造完成后,公司计划将摊位出租,按年收取租金,前2年租金保持不变,以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%,甲公司目标收益率为10%,装修改造费用在第1年年初一次性投入,其他收支均发生在年末(不考虑空置损失),请计算该公司达到目标收益率时,前2年平均每个摊位的最低年租金。(8分)
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某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000㎡住宅,建造费用为3000元/㎡,专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准,项目于2014年6月末动工建设,建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入,其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/㎡,销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点,该企业期望的投资收益率为14%,请完成项目投资现金流量表(表2),并计算该项目的财务净现值。(12分)
表1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表2 项目投资现金流量表
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从持有房地产作为长期投资的角度出发,投资者需要适时调整房地产的使用功能,以适应市场环境的变化,这体现了房地产投资具有( )特性。
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火灾.风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指( )。
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我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为( )。
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房地产市场的运行环境中,( )涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。
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某城市2013年商品住房新开工面积为500万平方米,从2012年跨入2013年继续施工的面积为300万平方米,2013年恢复施工的面积为200万平方米,该城市2013年商品住房施工面积是( )万平方米。
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根据房地产市场自然周期的理论,商品房空置率上升是处于自然周期的( )。
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土地储备机构负责实施土地开发时,由( )负责筹措资金。
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关于评标委员会组成的说法中,正确的是( )。
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以下各项中,不属于项目竣工验收工作程序的是( )。
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市场调查中,关于各种联系方法的表述中,错误的是( )。
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某城市2008年初家庭总数为120万户,户均年可支配收入为5万元,约有15%的家庭打算当年购房,平均住房需求80m2/户,则2008年该市新建商品住房的市场潜量是( )万m2。
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在计算平均数时,考虑每期资料重要性的方法是( )。
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目标市场选择时,当采用( )营销战略时,企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
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( )业务模式下的现金流出包括购买成本(含购买价格和购买税费).更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。
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某笔储蓄存款的存款额为1000元,年利率为12%,期限为1年,则按季计息与按年计息相比,一年后本利和的差额为( )。
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某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元,准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是( )元。
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王某拟购买一套面积为120m2.单价为7800元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为( )元。
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房地产置业投资项目的期间费用计入( )。
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某银行发放了一笔年利率7.5%.期限15年.按年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
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某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权,2014年4月1日完成规划设计,2014年8月1日取得开工许可证,2016年2月1日项目建成并获发竣工证书,2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为( )。
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财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于( )时的折现率。
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已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。
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赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧.摊销.利润共34万元,则其偿债备付率为( )。
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当可供比较方案的开发经营期不同时,一般宜采用( )进行比选。
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某房地产开发项目的占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元/m2。
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某房地产开发项目有甲.乙.丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元,E乙=1800万元,E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元,§乙=910万元,§丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( )。
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运用财务评价方法进行投资决策时,一般隐含两个假定:一是( );二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。
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( )的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地.资金.开发经营专长.经验和社会关系等方面的实力或优势程度,并从分散风险的角度出发,对投资.合资.合作.委托开发等进行选择。
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在房地产开发投资中,属于财务费用的是( )。
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通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力.清偿能力及( )分析。
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在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制的报表是( )。
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下列各项中,不属于私募股权投资特点的是( )。
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下列各项中,不属于证券市场功能的是( )。
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由于自然原因.社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因.信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的( )。
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制定物业管理计划的基础是( )。
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房地产投资的形式,通常可分为直接投资和间接投资两类,其中间接投资的形式主要有( )。
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对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还应分析( )。
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下列选项中,属于房地产市场存在层面的有( )。
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房地产投资决策分析的主要工作包括( )。
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投标人应按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件一般应包括的内容有( )。
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市场定位战略主要分为( )。
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现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是( )。
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利率分为( )等类型。
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房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。
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关于现金回报率的说法,正确的有( )。
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房地产开发项目的主要不确定性因素包括( )。
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决策可以按不同的标准划分类型,按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括( )。
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土地出让价款的影响因素主要包括( )。
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按投资业务不同,房地产投资信托可分为( )。
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选择写字楼租户时需要考虑的因素包括( )。
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一般来说,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较低,收益率较高。( )
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吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。( )
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房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。( )
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对于商业.旅游.娱乐和商品住宅等经营性用地,在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,可采取协议方式出让。( )
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一般来讲,只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。( )
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在房地产市场分析中,区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。( )
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资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以,从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。( )
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资金等效值是指在考虑时间因素的情况下,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。( )
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如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响,则可在选择折现率时适当调高折现率。( )
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由于房地产开发项目所需要的开发资金较多,流动负债数额较大,所以流动比率相对较高。( )
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解析法是一种通过对随机变量的统计试验.随机模拟求解物理.数学.工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。( )
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房地产开发项目的资金来源通常有资本金.租售收入及借贷资金三种渠道。( )
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以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过5年。( )
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根据建设部做出的有关规定,可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。( )
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能够改变潜在毛租金收入的唯一因素,是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。( )
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某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m2,规划建设用地面积为45000m2,总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2,建造成本为4500元/m2(包括勘察设计和前期工程费.建筑安装工程费用.基础设施建设费.公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本.建造成本及其他工程费之和的8%,贷款利率为17%,销售费用.销售税费分别为总销售收入的3.5%.5.48%;项目的平均售价为18000元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本.其他工程费.建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
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某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场,开发期为5年,平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时,王某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年(2012年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/平米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。
1.请编制本项目的自有资金现金流量表。
2.如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2012年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。 -
进行场地平整.道路.给水.排水.供电.供热.供气.通信等工程所完成的投资,属于( )。
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下列属于房地产投资的优点的是( )。
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投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应的可能收益时,给投资者带来的风险是( )。
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下列房地产市场运行环境中,属于社会环境因素的是( )。
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社会老龄化.家庭小型化.受教育程度的提高等,使人们对住房的认识.以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,这体现了( )对房地产市场转变的影响。
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下列不属于房地产商业物业市场的是( )。
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( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标,根据开发商对当前销售.未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
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下列各项中,属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是( )。
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房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。
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开发商应当自工程竣工验收合格之日起( )日内,将建设工程竣工验收报告和规划.公安消防.环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
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( )是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质,从而提出一些推测和新想法。
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( )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
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某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
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下述各项中,属于房地产供给分析内容的是( )。
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经济活动的类型和特点不同,现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异,对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常不包括( )。
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某笔总额10万元,按月付息的贷款,每月支付利息为400元,则该笔贷款的年利率为( )。
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认为利率是由货币的供给与需求决定的是( )。
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下列关于单利计息与复利计息的表述中,正确的是( )。
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关于实际利率和名义利率的说法,错误的是( )。
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某投资者将其商铺出租经营,租期20年,预计第1年的净租金收入为8万元,且每年递增6%,年租金均发生在年末。若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值为( )万元。
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某开发企业某季度的销售收入为1000万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元,增值税税金及附加为55万元,土地增值税预征为20万元,则当期预征的企业所得税为( )万元。
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下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的是( )。
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某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为( )。
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某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为( )年。
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某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,则该项目的开发成本利润率为( )。
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下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中,错误的是( )。
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确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法,因此又称作( )。
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房地产投资决策中常见的期权问题不包括( )。
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在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,属于( )。
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项目资金有多种来源渠道,为了满足项目的资金需求,可优先使用( )。
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下列各项中,不属于基本报表的是( )。
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债务融资筹集的资金具有使用上的时间性,需到期偿还,这体现了债务融资具有( )特点。
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关于房地产企业股票市场融资的说法中,错误的是( )。
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刘某在1年前获得一笔月还款额为800元.期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款,刘某每月的物业服务费支出为100元,则其月均收入至少应为( )元。
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某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为( )万元。
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确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值,下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有( )。
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下列房地产市场指标中,属于供给指标的有( )。
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关于工程建设项目招标的说法,正确的有( )。
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下列房地产定价方法中,属于竞争导向的房地产定价方法有( )。
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按照消费者对不同属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场分别有( )。
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影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
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下列现金流量图中,能表示的房地产投资模式有( )。
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用来求年值的系数有( )。
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对置业投资来说,房地产投资经济效果的表现形式中,既可在处置物业时实现,也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有( )。
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下列关于内部收益率的表述中,正确的有( )。
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下列分析方法中,属于风险辨识的常用方法有( )。
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若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险正确的有( )。
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在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有( )。
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银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有( )。
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商业辐射区域分析的内容主要有( )。
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购买住房抵押支持证券,是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组,通过政府.银行.保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。( )
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房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即超额需求与超额供给同时并存,或称短缺与过剩同时并存。( )
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目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人,所以政府不能作为土地一级开发者。( )
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招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。( )
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服务市场也称目标市场,是指已经购买了某种产品,需要提供后续服务的消费者集合。( )
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在计息周期不变时,名义利率越大,实际利率就越小。( )
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房地产开发项目用于销售时,不仅需要计算开发建设投资中的管理费用.财务费用和销售费用,还需要另行计算期间费用。( )
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当项目建成后用于出租经营时,由于经营期限很长,计算开发成本利润率就显得意义不大,因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。( )
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差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时,以投资大的方案为优选方案。( )
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中低价位的商品住宅和经济适用房项目,其销售周期远远高于高档商品住宅项目;商用房地产开发项目的租售周期,远远小于住宅项目。( )
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在其他风险因素不发生变化的情况下,最高运营费用比率越高,房地产投资项目抗风险的能力越强。( )
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开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用,如工资.办公费等。( )
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从来源看,房地产权益资本主要来源于机构投资者。( )
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制定租金收取办法的目的,是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。( )
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收益性物业的运营费用中包括抵押贷款的利息支出。( )
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某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场,开发期为5年,平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时,王某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年(2012年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/平米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。
(1).请编制本项目的自有资金现金流量表。
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甲公司为2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年,其中建设期5年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年,分别投入了总建设成本的20%.5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。
由于资金原因,甲公司计划从第3年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第3年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入,投入比例分别占总建设成本的20%.25%和30%;销售从合作开发的第1年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%.30%.30%和20%,销售均价为8500元/m2;管理费.销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%.3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,增值税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;(2)若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。(12分)
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下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中,正确的是( )。
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实际收益较预期收益增加的部分通常称为( )。
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房地产开发投资一般属于( )房地产投资。
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针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系,属于房地产市场的( )。
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根据国内生产总值的( )形态看,GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。
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( )是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益,而受益者无须花费代价。
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房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
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下列各类土地中,不属于土地储备范围的是( )。
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下列各项中,不属于招标文件内容的是( )。
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下列定价方法中,需要使用损益平衡图的是( )。
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调查了解消费者的情况及购买行为,使企业掌握消费者的爱好.心理.购买动机.习惯等,以便正确细分市场和选择目标市场.针对不同的消费者和市场,采取不同的市场营销策略,属于( )。
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一般来讲,市场细分的程序不包括( )。
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消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为,所购商品千差万别,从而使消费者市场具有( )的特点。
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( )是通过研究地区.价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求,按照各竞争项目的市场占有率进行分配,预测市场对目标项目的吸纳能力。
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下列房地产经营模式类型中,主要适用于写字楼.零售物业.高级公寓等收益性房地产项目的是( )模式。
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下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( )。
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房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。
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某物业当前的市场售价为10000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为( )元/m2。
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已知某家庭2003年12月31日为购买价值100万元的住宅,申请了相当于房价50%的住房抵押贷款,期限为15年.年利率为8%.按月等额还本付息。2014年1月1日,该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”,假设按产权人拥有的权益价值的30%发放)。已知当地住宅价格年上涨率为6%,则该家庭申请加按时,最多能得到的抵押贷款额度为( )万元。
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就房地产开发投资来说,投资回报主要表现为( )。
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( )是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
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在财务评价中,将( )与行业平均利润率对比,以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
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某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率是( )。
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张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元,各项成本费用为2.4万元,其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。
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( )是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
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对某房地产项目进行敏感性分析,当地价.建造成本.贷款利率.资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元.55.04万元.10.16万元.88.33万元,则其中最敏感的因素是( )。
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房地产投资决策过程通常有三个阶段,其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的( )。
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开发贷款的贷款利率属于( )。
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房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入( )。
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( )从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率.财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。
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反映企业一定日期全部资产.负债和所有者权益的情况的报表是( )。
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股票市场融资方式中,越来越多地被房地产公司利用的融资方式是( )。
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( )是目前国际上最常用的新股发行方式之一,是指发行人通过询价机制确定发行价格,并自主分配股权。
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进行融资方案分析时,属于融资结构分析的是( )。
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公共设施设备日常运行.维修及保养费在物业运营费用中占较大比例,不属于该项费用的是( )。
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下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有( )。
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下列各项因素中,属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有( )。
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下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有( )。
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下列选项中,属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有( )。
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调查问卷中的问题一般包括( )问题。
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在市场趋势分析中,相关分析法可进一步分为( )。
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关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法,正确的有( )。
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下列关于名义利率与实际利率的说法中,正确的有( )。
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房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
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在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循的决策准则包括( )。
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风险分析中的风险估计阶段,需要开展的工作包括( )。
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房地产开发项目可行性研究中,投资机会研究的主要内容有( )。
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编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制( )。
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出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
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下列各项中,与计算税前现金流有关的有( )。
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房地产投资相对于股票投资,往往具有较低的收益水平。( )
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住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力,在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。( )
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土地供应政策的核心,是土地供应计划。( )
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公开招标使开发商有较大的选择范围,开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理.工期短.信誉良好的承包商。因此,所有项目都应采用公开招标。( )
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对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的时限性。( )
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住房具有投资特性,购买者除了关注住房的使用价值外,还非常关注其投资价值。( )
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按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。( )
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借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。( )
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基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。( )
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权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。( )
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单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。( )
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基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。( )
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证券交易市场又称为“一级市场”,证券发行市场又称为“二级市场”。( )
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REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本,如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业,继续加以运作,以此赢得更高收益。( )
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同一购物中心,所有租户的营业时间都必须一致。( )
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某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮2个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元.期限为3年.年利率8%.按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
- 某建筑物±0.000=52.000,设计楼顶相对标高为29.000m,则该楼楼顶的绝对标高为()m。
- 下列建筑施工图中,简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是()。
- 跨度36m以上的厂房,其建筑结构类型一般是()。
- 下列关于建筑制图有关要求的表述中,错误的是()。
- 小跨度厂房是指跨度小于或等于()米的单层工业厂房。
- 如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照规定,其室内地面标高±0.000相当于绝对标高()m。
- ()是其他各工种图纸设计的基础,是室内外装修设计的重要依据。
- 如果想了解“外墙装修所用的材料、色彩”,应查找()。
- 结构施工图不是指导()的依据。
- 骨架结构体系主要有()等多种形式。
- 下列关于施工图中的轴线,说法正确的是()。
- 结构施工图的特征是()。
- 关于索引号的说法,正确的是()。
- 从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是()。
- 框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是()。
- 建筑构造中的条形基础适用于()建筑中。
- 地基单位面积所能承受的最大压力,称为()。
- 下列对箱形基础的表述,正确的是()。
- 当建筑物荷载较大,地基的软弱土层厚度在5m以上,对软弱土层进行人工处理困难和不经济时,宜采用()。
- 当地下室位于常年地下水位以上时,应采用()的做法。
- 目前多层房屋常采用的屋面形式是()。
- ()承受吊车起重、运行和制动时的各种往返移动荷载。
- 基础按其构造形式可分为()、箱形基础、桩基础等。
- 下列关于地面的构造,表述正确的是()。
- 下列关于变形缝的做法,表述正确的是()。
- 下列属于室外装修风格的是()。
- 国际通用标准的耐久性一般为()。
- 下列关于建筑装饰防火设计要求的说法中,不正确的是()。
- 下列关于建筑室内装修的装修材料选取的说法中,不正确的是()。
- 下列关于顶棚装饰装修的说法中,不正确的是()。
- 下列属于装饰装修工程的特点的是()。
- 下列属于外墙面装饰的是()。
- 下列关于室内地面装饰装修的说法中,正确的是()。
- 下列属于室内给水系统的是()。
- 热水供应系统不包括()。
- 下列关于建筑中水系统的说法中,错误的是()。
- 采用临时高压给水系统的建筑物应设消防水箱,对于一类高层公共建筑,不应小于()。
- 基本供水方式可分为()。
- 按供暖范围分类,采暖系统可分为()。
- 按承担室内负荷的输送介质分类,空调系统可分为()。
- 建筑物的防雷系统一般由()组成。
- 下列不属于无机材料的是()。
- ()与水泥、木材一起并称为建筑工程的三大基础材料。
- ()主要用于多层建筑内隔墙或框架结构的填充墙。
- 下列不属于建筑装饰材料的是()。
- 下列属于防火材料的是()。
- 作为改善混凝土耐久性的外加剂,主要包括()。
- 下列关于建筑装饰玻璃的说法中,正确的是()。
- 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需要事先预留的工程造价部分是()。
- 某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元,工程建设其他费用3000万元,预计建设期为3年,年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%,则基本预备费为()万元。
- 某市拟建一大型展览馆,根据工程项目的划分,该展览馆的土建工程是()。
- ()是指按一定规则并以物理计量单位或自然计量单位所表示的建设工程各分部分项工程、措施项目或结构构件的数量。
- 利用价值工程理论,提高工程建设项目价值可行的方法是()。
- ()是指在正常的施工技术和组织条件下,完成规定计量单位合格的建筑安装产品所消耗的人工工日的数量标准。
- 工程造价的组合过程是()。
- 按照工程造价形成划分,建筑安装工程费用的组成不包括()。
- 下列关于建设项目划分的类型特点,表述正确的是()。
- 根据现行规定,建筑工程安装工程费中,间接费包括()。
- 下列属于工程量计算依据的有()。
- 工程量的概念中,物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位,如()等。
- 工程造价控制的主要方法有()。
- 价值工程中,提高价值的方法包括()等。
- 房产面积测量的精度要求是以()作为限差。
- 假设某房产限差为120m2,则其中误差为()m2。
- 房产面积的测量精度分为()级。
- 房地产图中,通常采用比例尺为1:1000的地形图为()。
- 进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用()的地形图。
- 关于房地产面积测算的说法,错误的是()。
- 下列关于地形图,表述正确的是()。
- 房产分户图表示的内容有()。
- 房产面积的测算可采用()等方法。
- 房地产开发的程序主要分为()阶段。
- 在国外,()通常不分割产权出售,只供出租或短期居住。
- 从开发商的角度看,房地产开发过程中投入的资源有()。
- 房地产开发中的综合开发项目包括()。
- 房地产开发项目可行性研究是()阶段的工作内容。
- 房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。
- ()是整个开发过程中最重要的一个环节,该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
- 关于工程建设项目招标投标中开标的说法,错误的是()。
- 采用工程量清单方式招标的,不需要在招标文件中公布的内容是()。
- 下列房地产开发项目的许可证书或文件中,明确用地性质、位置和界限的是()。
- 土地储备资金不能用于支付()。
- 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自行办理()。[2013年真题改编]
- 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求,应在城乡规划管理部门下发的()中提出。[2012年真题改编]
- 下列各类土地中,不属于土地储备范围的是()。
- 房地产开发项目的施工许可证由()向发证机关申请领取。
- 可将房地产开发划分为若干阶段,其中工程建设招标属于()的工作。[2006年真题改编]
- 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步是()。
- 纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用,以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由()负责实施。
- 在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
- 下列选项中不可以用于土地储备资金的是()。
- 随着政府土地储备制度的建立,()划拨土地使用权,已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象,开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
- 《规划意见书(选址)》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件,必须经()批准。
- 房地产开发前期的规划管理,下列步骤正确的是()。
- 开发商取得()后,应按照城市规划监督的有关规定,办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后,按规定应编制竣工图的建设项目,须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
- 邀请招标是一种非公开招标方式,被邀请参加投标的承包商通常在()。
- 房地产开发商完成()之后,就可以申请开工许可。
- 依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()。[2017年真题改编]
- 关于工程建设项目招标的说法,正确的有()。
- 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是()。
- 地方政府的年度土地储备计划包括()。[2013年真题改编]
- 房地产开发企业申领《建筑工程施工许可证》应具备的条件包括()。[2012年真题改编]
- 下列房地产开发工作中,属于前期工作阶段的有()。
- 通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目,需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领()。[2014年真题改编]
- 以行政划拨方式获取土地使用权,通常涉及私人参与的有()。
- 开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
- 居住用地划拨的范围主要包括()等。
- 按照规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,须以()方式出让,特殊情况下才允许协议方式出让。
- 城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中,规划土地使用要求包括()等。
- 按照计价方式的不同,建筑工程施工合同形式分为()。
- 招标文件通常包括()等。
- 房地产开发项目单项工程验收的组织者是()。
- 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作,由()组织。
- 对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于建设阶段工作的是()。
- 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。
- 网络图法在建设工程管理中常常作为()的方法。[2010年真题改编]
- 在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。
- 横道图法用于项目建设阶段的()。[2009年真题改编]
- 实行施工总承包的房地产开发项目,施工现场的安全应由()负责。
- 在商品房开发项目综合验收中,()是竣工项目投入使用前的关键环节。
- 制定进度计划时,()从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作。
- 制定进度计划通常采用横道图法和()。
- 下列不属于在进度管理中应关注的因素的是()。
- 下列不属于项目进度管理的程序的是()。
- 工程成本控制的主要对象是主要费用的()。
- 房地产开发项目施工现场的安全由()负责。
- 当开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是()。
- 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段,下列()是竣工验收的工作程序的第一阶段。
- 应当自工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划,公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案的单位是()。
- 建设阶段的项目管理,包括()的管理。
- 房地产开发程序中建设阶段的工作不包括()。
- 在工程项目施工阶段,质量管理的任务主要有()。
- 确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。
- 建设工程进度控制工作的主要内容包括()。
- 网络图有()表现形式。
- 成本计划可分解为()等方面。
- 建筑安装工程项目工程款的支付方式,包括()的结算方式等。
- 房地产开发项目的主要合同关系有()。
- 开发商的主要合同关系通常包括()等。
- 承包商的主要合同关系通常包括()等。
- 某商品住宅开发项目竣工后,办理工程竣工验收备案应提交的文件包括()。
- 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价,这种定价方法是()。
- 某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。[2016、2013年真题]
- 以同类物业的当前平均价格为基础,确定商品住房销售价格的方法是()。
- 为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格,该定价方法为()。[2011年真题改编]
- 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是()。[2010年真题改编]
- 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时,往往采用()。
- 根据目标收益率的高低计算售价的定价方法是()。[2007年真题改编]
- 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。
- 依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括()。
- 如果开发商将建成的物业用于长期出租,则其角色转变为物业所有者或投资者,在这种情况下,开发商要进行有效的物业管理,以保持物业对租户的吸引力,延长其(),进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
- 不属于开发商对房地产租售定价方法的是()。
- 已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15%,当前的销售税率为6%,按成本加成定价法可定价为()元/m2。
- 在房地产定价方法中,名牌策略属于()。
- 下列不属于竞争导向定价法的是()。
- 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法,正确的有()。
- 采取随行就市定价法确定价格的情形有()。
- 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中,正确的有()。
- 成功的房地产租售一般包括()。
- 尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍,但他们往往还要借助于物业代理的帮助,这是因为物业代理具有某些优势,具体包括()。
- 依代理委托方的不同,物业代理可以分为()。
- 制定租售方案的工作内容主要包括()。
- 开发商的定价方法有()。
- 宣传作为促销组合因素之一,在()等方面,起着十分重要的作用。
- 物业管理的核心工作是()。
- 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业服务公司的工作,这是()的工作内容。
- 房地产资产管理职能中,以运行管理为主的是()。
- 以下属于房地产资产管理范围的是()。
- 在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。
- 在物业管理中,市场化、社会化程度最高,管理最为复杂的是()物业。
- 制定物业管理计划的基础是()的目标。
- 在收益性物业管理中,资金来自物业收益的大修基金通常由()直接管理。
- 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%,所得税税率为25%,则2014年该商铺的净经营收入为()万元。
- 某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是()万元。
- 下列收益性物业净经营收入的表达式中,正确的是()。
- 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。
- 不应计入收益性物业经营费用的是()。
- 下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是()。
- 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为()万元。
- 关于收益性物业的现金流,下列说法不正确的是()。
- 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。
- 某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元,假设在某报告期内的空置率为28%,受阻损失为2%,运营费用为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为56万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。
- 关于收益性物业管理中的经营费用,说法错误的是()。
- 员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的()。
- 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。
- 关于预算,下列说法错误的是()。
- 在物业管理中经常用到的预算形式中,最常用的是()。
- 关于年度运营预算,下列说法错误的是()。
- 用于物业大规模维修的资金来自于()。
- 对出租物业来说,最主要的收入记录是()。
- 物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化,具体管理模式包括()。
- 房地产组合投资管理的主要工作包括()。
- 受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的,普遍采取的做法有()。
- 物业服务企业的工作内容包括()。
- 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到()。
- 根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为()。
- 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去()之和后,再加上其他收入的金额。
- 能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。
- 下列费用中,应计入收益性物业运营费用的有()。
- 下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是()。
- 收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有()。
- 收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括()。
- 运营费用的人工费包括()。
- 在物业管理中经常用到的预算形式主要有()。
-
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元,其余投资利用银行贷款,年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始,15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较,确定该项投资的最低期望收益率为8%,有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3,并用净现值法,分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
表1项目现金流量表(单位:万元)
表2全部投资现金流量表(单位:万元)
表3自有资金现金流量表(单位:万元)
- 某开发商于2010年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m2。2012年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2013年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人签订了一份为期10年(2013年8月1日至2023年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%。试计算届时最低转售单价(计算时点为2013年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
- 国有建设用地使用权出让市场是()市场。
- 关于房地产市场,下列说法不正确的是()。
- 在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是()。
- 房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务,其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括()。
- 在房地产开发过程中,()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。
- 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是()。
- 下列不属于房地产商用物业市场的是()。
- 在房地产市场的分类中,一级市场是指()。
- 下列关于房地产市场划分的说法,不正确的是()。
- 按()对房地产市场进行划分,是房地产市场细分的主要方式。
- 房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括()子市场。
- 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是()。
- ()指具有购买欲望但尚不具备完全支付能力的消费者愿意购买的商品数。
- 政府在房地产市场中的主要职能有()。
- 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场,这是因为不同用途的房地产在()等方面存在差异。
- “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括()。
- 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型有()。
- 当承包商仅作为营造商时,其利润仅与()有关,承担的风险相对较少。
- 根据《城市房地产管理法》的规定,按交易形式细分,房地产交易包括()。
- 下列属于房地产市场要素的是()。
- 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构,包括()。
- 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米,竣工面积为400万平方米,2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米,该市商品住宅的平均建设周期为()年。
- 下列房地产市场指标中,属于房地产租赁市场供给指标的是()。
- 某房地产开发项目总投资为10000万元,其中自有资金为4000万元,通过发行债券获得2000万元,其余为银行贷款,该项目开发投资杠杆率为()。
- 下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。
- 对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的()。
- 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米,竣工面积为120万平方米;2014年办公楼新开工面积为500万平方米,竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市2014年办公楼的平均建设周期为()年。
- 下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是()。
- 某市2012年房屋施工面积为2000万平方米,竣工面积为700万平方米;2013年房屋新开工面积为800万平方米,竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素,该市2013年房屋施工面积为()万平方米。
- 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90,表明该市中位数收入家庭的购房能力()。
- 某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2,全年写字楼销售量为60万m2,房地产开发企业直接出售量为15万m2,该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。
- 下列房地产市场预警指标中,属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。[2013年真题改编]
- 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析,是房地产市场的()分析。
- 下列房地产指标中,属于房地产供给指标的是()。
- 商品房开发市场通常是典型的()市场。
- 某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2,其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2,恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是()万m2。
- 关于房屋施工面积的说法,正确的是()。
- 关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是()。
- 2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万m2,其中可供销售的住宅面积为1800万m2,可供出租的住宅面积为450万m2;当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2,其中销售的住宅面积为1680万m2,出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为()。
- 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。
- 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为()。
- 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。
- 按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小,可以将市场划分为()。
- 从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的关系,考察房地产供求之间的总量差距是()。
- 从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系,是在分析()布局的合理程度。
- 从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态,其结构形式属于()。
- 存量在数值上的表达式是()。
- 房地产市场需求指标不包括()。
- 反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是()。
- ()是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例,用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系,反映土地转化为房屋的效率。
- ()是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
- ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
- 下列房地产成本费用中,应计入竣工房屋价值的有()。
- 关于房屋存量的说法,正确的有()。
- 下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有()。
- 对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还分析()。
- 房地产市场的垄断竞争特征,给予房地产供给者一定程度的销售控制能力,它包括()。
- 房屋的开工一般应以()的日期为准。
- 商品零售价格的变动直接影响()。
- 在下列房地产市场指标中,不属于市场交易指标的有()。
- 在下列房地产市场指标中,属于市场监测与预警指标的有()。
- 某房地产开发企业在目标客户群中,调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅,这种调查属于()。
- 下列房地产市场调查的抽样方法中,属于非概率抽样的是()。
- 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性,首先确定包月费用为50元/人,看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人,看有多少业主参加。这种调查方法是()。
- 对房地产市场调查的分析与评估,主要是考虑房地产市场调查的()。
- 房地产开发企业为了确定开盘价,对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查,该市场调查的类型属于()。
- 某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于()。
- 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于()。
- ()是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
- 在收集一手资料的调查手段中,开放式问卷调查适用于()。
- 有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。
- 假设将两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于()。
- 当市场调查人员所需要的资料可能不存在,或者由于种种原因,资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时,这时,市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的()资料。
- 收集一手资料时最普遍采用的手段是()。
- ()是市场调查中成本最高,也最容易出错的阶段。
- 在进行市场调查时,第一个原则是要采用()的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
- 在各种市场方法调查中,网络联系方法的特点有()。
- 市场调查的第一步是确定问题和调查目标,调查项目可以分为()。
- 房地产市场营销活动调查包括的类型有()。
- 调查计划一般要包括()。
- 对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括()。
- 从项目策划角度思考,房地产市场调查包括()。
- 社会文化环境调查的内容主要包括()。
- 某市2016年商品住宅预测销售量为12万套,实际销售量为9万套,若平滑系数取0.9,则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。
- 某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2,实际销售量为450万m2,如果平滑系数为0.7,则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为()万m2。[2016、2009、2007年真题]
- 下列各组特定市场定义层次中,市场规模由大到小的是()。
- 下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。[2015、2007年真题]
- 在时间序列分析法中,按各期销售量的时间顺序逐点推移,根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。
- 在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。
- 市场需求的预测一般需要从()类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
- 潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与()。
- 下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是()。
- 市场定义有六个层次,以下排序正确的是()。
- 不需任何刺激需求的费用,就可以实现的基本销售量,又称()。
- 某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑系数为0.8,则本期预测销售量为()万台。
- 从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。
- 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及()等内容。
- 在房地产市场分析报告中,不包括的内容是()。
- 在房地产市场分析中,对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于()。
- 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析,属于房地产市场状况分析中的()分析。
- 下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。
- 下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。
- 在房地产市场状况分析的内容中,对于需求分析中的()是第一步。
- 下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的有()。
- 关于某特定商品市场规模的说法,正确的有()。
- 市场总需求是指在()的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。
- 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有()。
- 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为()分析。
- 定义市场区域工作主要包括()。
- 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。
- 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资,是按照()的不同进行划分的。
- 每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有()。[2016、2015、2010年真题]
- 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因,是房地产投资具有()。[2014、2013、2009年真题]
- 对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为()。[2012、2009年真题]
- 关于房地产投资特性的说法,错误的是()。
- 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析,错误的是()。
- 一般来说,与长期投资相比,短期投资()。
- 土地一般不会毁损,地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表明房地产投资非常适合作为一种()。
- 下列物业中,属于特殊物业的是()。
- 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的()。
- 投资者进行房地产投资的主要目的一般是()。
- 按()来划分,房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。
- 公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于()。
- ()的市场最具潜力,投资风险也相对较小。
- 高尔夫球场属于()。
- 房地产的(),决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚,还受到其所处区位及周边市场环境的影响,体现了房地产投资中()的重要性。
- 房地产的投资价值就在于其位置,这是房地产投资特性中的()。
- 投资者对房地产内部使用功能的变动(例如,在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等),体现了投资者对房地产投资的()特性。
- 由于房地产的流动性差,从而导致房地产变现能力较差,存在变现风险的房地产特性是()。
- 2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。
- 某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区,则B区的物业投资将会减少,这主要是由于房地产投资()的特性。
- 下列房地产投资行为中,房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()。
- 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。
- 下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是()。
- 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。
- 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。
- 房地产直接投资包括()形式。
- 投资者从取得土地开始,通过在土地上的进一步投资活动是指()。
- 房地产开发投资的投资者主要是()。
- 房地产开发投资通常属于()。
- 深圳万科房地产开发公司通过上市,解决了房地产开发所需的资本金投入问题,购买该公司的股票属于()。
- 住房抵押支持证券,就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
- 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括()。
- 下列住房类型中,属于合法供给的城市住房有()。[2014年真题改编]
- 按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()。
- 关于商业物业投资的说法,正确的有()。
- 下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有()。
- 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照()分类。
- 受制于房地产的()等特性,形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
- 有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有()。
- 下列关于房地产投资特点的说法中,不正确的有()。
- 房地产资产的不可移动性,要求房地产所处的区位必须对()都具有吸引力。
- 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中,正确的有()。
- 相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有()。
- 房地产置业投资的目的有()。
- 下列投资形式中属于房地产间接投资的有()。
- 按资产投资的类型划分,REITs可分为()形式。
- 用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是()。
- 在经济寿命期限内,企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是()。
- 下列关于会计主体,表述错误的是()。
- 最常见的会计期间是()。
- 根据《会计法》的规定,我国会计年度和财政年度一致,按公历年度计算,每年的起止日期为()止。
- 企业会计的确认、计量和报告都应该以()为基础。
- 会计核算要求,凡在当期取得的收入或者负担的费用,不论款项是否收付,都应作为当期的收入或费用,是会计核算一般原则中的()。
- 采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动,是指()。
- 资产与负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量,这一会计计量的经济属性是()。
- 下列房地产开发企业会计科目中,属于资产类科目的有()。
- 下列引起资产和负债同时减少的经济业务是()。
- 企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方,表示()。
- 甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期,从银行借入3个月的短期借款50000元,偿还以前所欠货款,则会计记账错误的是()。
- 企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益,为()。
- 某企业总资产为150万元,负债30万元,资本公积10万元,留存收益10万元,盈余公积5万元,则该企业的实收资本为()万元。
- 2014年12月底,某房地产开发公司的资产总额为8000万元,负债总额为2000万元,利润额为1800万元,则2014年12月底该企业所有者权益为()万元。
- 符合负债定义和负债确认条件的项目,应当列入()。
- 下列的会计恒等式,不正确的是()。
- 下列项目中的资产负债表中,属于非流动负债的项目是()。
- ()是指企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。
- 下列不属于会计报告的内容的是()。
- 下列不属于流动资产的是()。
- 下列关于现金及现金等价物的说法中,错误的是()。
- 下列属于“经营活动产生的现金流量”项目内容的是()。
- 反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表,是指()。
- 以下属于会计假设的是()。
- 下列会计科目中,属于资产类的有()。
- 以下属于会计计量属性的是()。
- 符合资产定义的资源,在同时满足以下()条件时,确认为资产。
- 以下不应列入资产负债表的有()。
- 符合负债定义的义务,在同时满足以下()条件时,确认为负债。
- 下列属于所有者权益的来源的是()。
- 会计要素中,费用能够予以确认的条件是()。
- 会计要素主要包括()等。
- 会计要素中,收入能够予以确认的条件是()。
- 下列属于流动负债的是()。
- 下列属于基本部分的现金流量的是()。
- 在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中,现金流出不包括()。
- 房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是()。
- 下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是()。
- 下图表示的是房地产开发企业()经营模式下的典型现金流量图。
- 与房地产投资“开发-销售”经营模式相比,“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了()。
- 在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为()。
- 根据房地产开发经营企业的业务经营模式,()主要适用于商品住宅开发项目。
- 开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目,这种业务模式下的现金流入是()。
- 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
- 对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。
- 现金流入中不包括租金收入的是()。
- 房地产开发活动可以从()两个方面进行考察。
- 关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法,正确的有()。
- 下列房地产投资业务模式中,现金流出包括土地成本的有()。
- 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”表示()。
- 开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()等。
- 部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业,通过更新改造甚至改变物业用途后再出售,形成了购买-更新改造-出售模式。这种业务模式下的现金流出包括()。
- 对于购买-更新改造-出租-出售模式来说,这种业务模式下的现金流出包括()等。
- 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3,下列关系中正确的是()。
- 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息,银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是()。
- 张某将现有资金存入银行,期望十年后涨1倍,若每半年复利计息一次,则年名义存款利率为()。
- 某笔总额10万元,按季付息的贷款,每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为()。
- 甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款期限为1年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为()。
- 某笔贷款的年名义利率为6.60%,年实际利率为6.77%,该笔贷款的计息周期是()。
- 我国对外筹资成本通常是在()利率的基础上加一定的百分点(或基点)。
- 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。
- 关于资金时间价值的说法,错误的是()。
- 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息()万元。
- 关于实际利率和名义利率的说法,错误的是()。
- 若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为()。
- 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款,其月供为2850元,月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为()。
- 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是()。
- 下列不属于利率的影响因素的是()。
- 单利计息与复利计息的区别在于()。
- 某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房,贷款期限为3年,年利率为6%,按月计息,采用到期一次付清的还款方式,问3年后,该家庭应向银行还息为()万元。
- 某笔住房抵押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,通常称为“年利率6%、每月计息一次”,即“名义利率”。当按单利计算时,名义利率和实际利率是一致的,按复利计息时它们的关系为()。
- 如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次,按复利计息,那么,年名义利率是()。
- 某笔贷款的季利率为2%,每季度计息一次,按复利计息,那么,年名义利率是()。
- 某笔住房抵押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,计息周期为一年,实际利率是()。
- 当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是()。
- 从投资的角度看,影响资金时间价值大小的主要因素有()。[2017、2012年真题]
- 关于名义利率和实际利率关系的说法,正确的有()。
- 关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有()。
- 从宏观角度考察,利率的经济功能包括()。
- 下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有()。
- 下列关于资金时间价值的表述中,正确的有()。
- 下列关于基础利率的表述中,正确的有()。
- 在市场经济条件下,影响利率的高低的因素主要有()等。
- 某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%,则该家庭的年收入为()万元。
- 某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。
- 某仓库出租期为15年,年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元,年租金增长率为2%,年折现率为5%,则第1年的租金收入是()元。
- 李某向银行贷款30万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为20年,贷款年利润为6%,按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元,则从第11年开始的月还款额为()元。
- 某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为()元。
- 一写字楼单元的租赁期为18.8年,年租金为5万元,租金按当年实际租用时间在年初一次性收取,若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为()万元。
- 张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅,银行为张某提供了贷款价值比率为60%,15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款,则偿还额应为()万元。
- 期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款,若月还款额为2600元,则第4年最后1个月还款额中的利息是()元。
- 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是()。
- 某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅,单价为9000元/m2,首付款为房价的30%,其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款,则该家庭第10年第1个月的还款额是()元。
- 关于资金等效值的说法,正确的是()。[2014、2008年真题]
- 关于资金等效值的说法,错误的是()。
- 某物业未来10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年年末支付。若年利率为6%,则第5年年末的租金是()元。
- 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%,期限为15年的住房抵押贷款,月还款额按0.4%等比递增,若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元,则该笔贷款最后一个月的还款额是()元。
- 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最后一个月的还款额为()元。
- 某投资者将其商铺出租经营,租期20年,预计第一年的净租金收入为8万元,且每年递增6%,年租金均发生在年末。若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值为()万元。
- 王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为()元。
- 某物业10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第5年末的租金是()元。
- 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为20年,年利率为7.5%,按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元,则从第8年开始的月还款额为()元。
- 某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第1年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为()万元。
- 美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款,贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8.5%,则该家庭在第28个月的月还款额为()美元。[2008年真题]
- 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式,并在最后1个月还清所余本息,则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后1个月外,其他各月的月供负担减少了()元。
- 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为()。
- 银行为某人提供期限为10年,年利率为6%,首期月还款为1000元,月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是()元。
- 某居民购买一套价值80万元的住宅,计划自己首付30%,其余向银行抵押贷款,贷款利率为6%,如果在10年内按月等额偿还,该居民月还款额是()元。
- 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为6%,则月还款额为()元。
- 某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。
- 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是()元。
- 某房地产开发商向银行贷款3000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。
- 某家庭预计今后20年内月收入为8000元,如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%,则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是()万元。
- 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为()元。
- 下列有关复利计算过程中的各项系数,说法正确的选项有()。
-
某投资者购买了一间建筑面积为100m2的店铺用于出租经营,购买价格为180万元,一次性付款。购买后对该店铺进行装修,装修期为1年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%,动态投资回收期不长于16年,则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%,装修费用发生在年末,其他现金流量发生在年初。
请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金,并画出该项目投资经营的现金流量图。 -
某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;
(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;
(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。
若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息) -
某家庭拟购买一套新房,并将原有住房出租。预计原有住房的净租
金收入为每月2000元,资本化率为9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”,即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%,余款申请年利率为6%的住房抵押贷款,按月等额还款,最长贷款年限为20年。问:
(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房?(精确到小数点后2位)
(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房,并希望在还款一段时
间之后,利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款,问至少需要在还款多少个月(取整)后,再出售原有住房并还清贷款? - 已知某笔贷款名义利率为12%,年实际利率为12.62%,则该笔贷款的计息周期是多少?
- 某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅,并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款,已知该项抵押贷款的年限为15年,年利率为12%,按月计息,如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问:此时一次偿还的金额为多少?
-
某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款,贷款额度为房价的70%,利率为6%,按月等额偿还。另知,从2013年到2019年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6,如果以此作为计算通货膨胀率的依据,并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2013年到2019年间的年平均通货膨胀率,基年为2019年末。问:
(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响,银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少? - 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,问:该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)
- 某家庭拟购买一套住宅,单价为3000元/m2,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%。根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?
- 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%。问:该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
- 张某于2005年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?
-
某家庭购买了一套90m2的商品住宅,售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%,贷款期限为15年,按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。
问:如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后,于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元,那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少? - 王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期还款额()。
- 某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万元,开发费用为1650万元,销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/m2,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。
- 采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按()计算。
- 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中,经营利润与营业外收支净额之和为()。
- 下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是()。
- 房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。
- 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是()。
- 下列选项中,()更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
- 下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是()。
- 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收。
- 房地产开发投资的经济效果主要表现为()。
- 增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额,允许扣除项目不包括()。
- 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第10年的投资回报是()元。
- 某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为()。
- 某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营,如果投资收益率为10%,经营期为20年,每年净经营收益相等,其投资回报是()万元。[2013、2011年真题]
- 由于通货膨胀会对投资收益产生影响,所以投资者在进行投资分析时,通常要用()作为评价指标。
- 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。
- 对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率()。
- 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为()。
- 下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是()。
- 下列关于通货膨胀和房地产增值的说法,正确的有()。
- 若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。
- 下列房地产投资项目评价指标中,可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()。[2017、2013年真题]
- 某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为()。
- 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为()。
- 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。
- 在房地产投资分析中,求取财务净现值所使用的折现率通常采用()。
- 某项目净现值和累计净现值见下表,则该项目的动态投资回收期是()年。
- 如果某项目的FNPV等于零,说明该项目的获利能力()。
- 假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是()。
- 某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是()。
- 对于同一个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb′)的关系是()。
- 某开发商于2016年8月1日获得开发项目用地的土地使用权,2017年6月1日完成规划设计,2017年10月1日获发开工许可证,2019年4月1日项目建成并获发竣工证书,2019年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为()。
- 某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。
-
已知某投资的净现金流量如下表所示,如果投资者目标收益率为10%,则此项目的财务净现值是()万元。
表 净现金流量(单位:万元)
- 财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年()现值累计等于零时的折现率。
- 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元,该项目的财务内部收益率为()。
- 已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元;折现率为12%时,净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()。
- 开发项目全部投资的内部收益率表明()。
- 动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。
- 购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后的下一年开始有租金收入,年净租金收入为30万元,现金收支均发生在年初,目标收益率为10%,则该项目的动态投资回收期()。
- 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的40%为银行提供的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利润总额为1000万元,所得税率为25%,则该项投资的资本金净利润率为()。
- 某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营,其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元,不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%,所得税率为25%,则该项投资的税前现金回报率为()。
- 某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营:购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款;2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元;在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为()。
- 某房地产开发项目的销售利润为6540万元,销售利润率为24%,项目的销售税费为销售收入的5.5%,该项目的成本利润率是()。
- 某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营,其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款,该项投资的年净经营收益为12万元,贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是()。
- 王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营,其中贷款额为60万元,每年的还本付息额为7.8万元,扣除运营费用的年租金收入为18万元,王某在贷款期内的税前现金回报率是()。
- 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。
- 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年,按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20万元,运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是()。
- 某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为()。
- 某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()。
- 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。
- 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。
- 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是()。
- 某开发项目的成本利润率为80%,开发周期为4年,则该项目的年成本利润率()。
- 置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与()的比率。
- 某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()。
- 某物业的购买价格为80万元,其中30万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为15万元,年运营费用为7万元,年还本付息额为3万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。
- 某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。
- 相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
- 某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。
- 某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元,年内均匀新增贷款5000万元,预计下年初新增贷400万元,如果贷款年利率为7%,则当年应计利息为()万元。
- 张某购买一商铺用于出租经营,在商铺购买中,银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元,空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用为实际租金收入的30%,该项目的偿债备付率为()。
- 某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元,其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元,若贷款年利率为7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为()万元。
- 房地产开发企业的资产负债率较高,表明其()。
- 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。
- 某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为()。
- 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为()。
- 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元,则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。
- 关于还本付息的方式说法错误的是()。
- ()是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
- 关于利息的计算,下列说法不正确的是()。
- 对于一般的房地产投资项目,()指标值应该大于2。
- 下列说法不正确的是()。
- ()是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
- 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是()。
- 某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为()。
- 对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。
- 某房地产投资项目的资产负债表上显示,负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,则资产负债率为()。
- 关于流动比率,下列说法不正确的是()。
- 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。
- 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为()。
- 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有()。[2016、2008年真题]
- 下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发-销售”经营模式的指标有()。
- 房地产开发企业的经营成本主要包括()。
- 开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的()。
- 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。
- 根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为()四个层次。
- 置业投资经济效果的好坏受()的影响。
- 房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有()。
- 下列经济评价指标中,属于房地产投资项目盈利性指标的有()。
- 房地产开发投资的静态盈利指标有()。
- 房地产开发投资的动态盈利能力指标不包括()。
- 房地产投资项目经济评价指标体系中,属于房地产开发投资清偿能力指标的是()。
- 决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有()。
- 下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有()。
- 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法,正确的有()。
- 下列关于内部收益率的表述中,错误的有()。
- 关于现金回报率的说法,正确的有()。
- 张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。
- 投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于前者考虑了()。
- 下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。
- 下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有()。
- 下列关于资产负债率的表述中,正确的有()。
- 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有()。
- 在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()。
- 衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括()。
- 项目开发经营期内可用作还款资金的有()。
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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续
经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。 - 甲公司承租了一栋建筑面积为10000m2的旧商业大楼,承租期为20年,前3年租金保持不变,每年为600元/m2,以后每年递增3%。该公司用1年时间,将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场,装修改造费用共1000万元。装修改造完成后,公司计划将摊位出租,按年收取租金,前2年租金保持不变,以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%,甲公司目标收益率为10%,装修改造费用在第1年年初一次性投入,其他收支均发生在年末(不考虑空置损失),请计算该公司达到目标收益率时,前2年平均每个摊位的最低年租金。
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某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000m2住宅,建造费用为3000元/m2,专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准,项目于2014年6月末动工建设,建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表5-7。专业人员费用在建设期初一次性投入,其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/m2,销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点,该企业期望的投资收益率为14%,请完成项目投资现金流量表(表5-8),并计算该项目的财务净现值。
表 1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2项目投资现金流量表
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甲公司在2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年,其中建设期5年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年,分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。由于资金原因,甲公司计划从第三年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第三年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年
投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;销售从合作开发的第一年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/m2;管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,营业税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。
(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;
(2)若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。 -
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整
体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)? -
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租
率为90%,租金为3000元/(m2年),运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投
入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值。 - 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
- 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权,用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修;第二年开始出租,当年的月租金收入为25万元,经营费用占租金收入的11%;此后一段时期内,租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增;从第11年起,租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%,贷款利率为8%,折现率为10%。试列出该项目的现金流量表,计算财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初,其他收支均发生在年末)。
-
某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表所示,目标收益率ic=15%,目标投资回收期Pc=10年。试确定项目的财务净现值;财务内部收率及动态投资回收期,并判断项目财务可行性。
表 项目现金流量表(单位:万元)
- 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权,第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租,当年净租金收入为200万元,以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%,试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%,计算项目的实际收益率。
-
已知某项房地产投资的净现金流量如表5-13(单位:万元)所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时,求该投资项目的动态投资回收期。
表 净现金流量
- 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为10000m2,购买后立即可以出租。已知第1~5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%,第6~10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初,其他收支均发生在年末)。
- 某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营,第1年投入装修费用200万元,并可获净租金收入400万元,从第2年开始,每年租金收入500万元,并以5%的速度递增,该公司于第10年年末将该楼转售,转售收入为3500万元,如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的可行性。
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某房地产开发项目占地面积66667m2,容积率为2.0,土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2,其中:高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为:高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。
财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为:高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。 - 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权,建筑容积率为7,建造成本为4000元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费),其他工程费为建造成本的6%,开发期间税费等其他费用为800万元,管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%,预计建成后售价为10000元/m2。项目开发周期为3年,前期1年,建造期2年,地价于开始一次投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
- 某开发商获得某项目用地4200m2,规划建设用地面积4000m2,总容积率为6.5,地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年,购买土地使用权后半年开始建设,工期为1.5年,购买土地使用权费用为7200万元,建造成本为4000元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%,贷款利率为12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85,预计建成后前两年年租金为2100元/m2,以后逐年提高6%,运营成本占租金收入的12%,空置率为10%,当前房地产投资收益率为15%,土地使用权期限为50年,且土地使用权出让合同中已约定不可续期,建筑物为框架结构。试求该项目成本利润率(假设土地购置费于期初一次性投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)。
- 某商业房地产项目总占地面积为42000m2,规划建设用地40000m2,总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2,建造成本为964元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%,贷款利率为15%,按年计算,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。
- 某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为建造成本的12%,其他工程费用为400元/m2,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。试求该项目的开发商成本利润率。
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某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中,地下一层为车库,有供出售的95个车位,地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层为用于出租的商业用房,地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在
建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。 - 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率在5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
- 某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年,年利率为5.7%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每m2建筑面积月毛租金)。
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A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m2,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率。 - 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2,前两年的租金均为150元/(m2·月),以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个,租金为500元/(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
- 估计房地产置业投资项目的空置率时,不用考虑()的影响。
- 下列房地产置业投资的不确定性因素中,影响有效毛租金收入估算的是()。
- 表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是()。
- 线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。
- 某房地产开发项目的占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。
- 某房地产开发项目的占地面积为10000m2,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/m2,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为()元/m2。
- 某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计),预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。
- 某房地产开发项目的占地面积2万m2,土地总价16000万元,如果房屋开发成本为3000元/m2,预测销售价格为8000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。
- 某宗土地面积为10000m2,土地单位价格为800元/m2,最高容积率为2,固定费用为400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为()m2。
- 盈亏平衡分析结果显示:甲项目售价下降30%、成本上升60%时,开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时,开发利润(税前)为0。因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,()。
- 若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%,财务净现值分别变化-12.1%、12.6%和-11.8%,则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为()。
- 对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是()。
- 敏感性分析的基本方法是()。
- 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%,则该项目财务净现值的期望值为()万元。
- 关于用期望值法判断投资方案优劣的说法,正确的是()。
- 下列房地产投资风险分析内容中,在风险估计阶段应完成的是()。
- 在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是()。
- 各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此时应选择的判别指标是()。
- 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元,E乙=1800万元,E丙=2200万元;净现值的标准差分别为δ甲=890万元,δ乙=910万元,δ丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。
- 判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。
- 下列方法中,不属于风险识别方法的是()。
- 一般来说,标准差系数越小,项目的相对风险()。
- 有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内,净现值的期望值为125万元,净现值期望值的标准差为65万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是()。
- 下列不确定性因素中,对“开发-销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有()。[2017、2010、2008年真题]
- 盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有()。
- 敏感性分析的作用表现在()。
- 房地产项目敏感性分析的步骤主要包括()。
- 房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险,正确的有()。
- 下列风险分析的内容中,属于风险估计和风险评价阶段工作的有()。[2011、2009年真题改编]
- 下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。
- 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时,下列表述中正确的有()。
- 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有()。
- 某市拟将一占地面积100亩,需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期工程费为800万元,于第1年全部投入;建安成本为3200元/m2,各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用1120万元,各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元,在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万元,各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后,由政府以6000元/m2的价格一次性回购,不考虑土地增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2,开工当年开始销售,各年销售比例分别为20%、60%、20%,增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%,请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初,其他所有收支均发生在年末,土地价格以万元/亩表示)
-
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m2,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/m2,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设
费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元/m2,求该项目保本的最低销售量。 - 某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同,投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%,当最低可接受收益率MARR=15%时,四个方案中最优的方案是()。
- 某房地产项目的初始投资额为310万元,基准收益率为15%,经营期为15年,财务净现值为210万元,该项目在经营期内的等额年值为()万元。
- 某项目的投资额为500万元,运营期为3年,各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元,残值为100万元。若投资发生在年初,费用发生在年末,折现率为10%,则该项目的费用现值为()万元。
- 下列关于收益率指标的表述中,错误的是()。
- 某房地产投资项目现有A、B两种方案,开发经营期分别为3年、4年,其目标收益率均为12%,净现值分别为120万元、150万元,对两方案进行比选,则最优方案的等额年值为()万元。
- 当可供比较的互斥方案寿命期相同,其效益也相同或基本相同时,宜采用的比选方法是()。[2008年真题改编]
- 房地产投资方案经济比选时,各种可能方案中,主要存在着()关系。
- 下列关于差额投资内部收益率的表述中,正确的有()。
- 某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%,假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
- 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()。
- 某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时,对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究,这种专题研究属于项目的()。
- 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、()等。
- 房地产开发是一项综合性的经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广,要想使开发项目达到预期的经济效果,必须首先做好()工作。
- 对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。
- 对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。
- 投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%,该阶段为()。
- 在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是()。
- 对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于()阶段。
- 投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%,该阶段为()。
- 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为()。
- 大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。
- 建设投资估算的精度在10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂工程约占0.2%~1.0%,该阶段为()。
- 某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时,不必涉及的研究内容是()。
- 在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是()。
- 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查主要内容的是()。
- 在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
- 下列房地产投资项目经济评价参数中,属于评价标准类基础参数的是()。
- 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是()。
- 在房地产开发项目策划中,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是()。
- 房地产项目开发内容和规模的分析与选择,首先要遵循的前提是()。
- 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。
- 在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。
- 在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为()。
- 在估算某教学楼的房屋开发费用时,按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资,这种估算方法属于()。[2016、2007年真题]
- 下列房地产开发成本中,不计入建筑安装工程费用的是()。
- 某公司拟投资兴建一停车场,如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额,这种投资估算方法是()。
- 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。
- 下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。
- 某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40m2,总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。
- 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目()范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
- 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道,一般而言三种资金的使用顺序是()。
- 在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。
- 房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。
- 在房地产开发项目投资估算中,房屋开发费中不包括()。
- 取得开发项目用地所发生的费用为()。
- 以出让方式取得熟地土地使用权时,土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和()构成。
- 以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。
- 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。
- 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于()。
- 小区内停车场建设费属于()。
- 土建工程、给水排水工程、照明工程估算时,按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资,这种估算的方法称为()。
- 下列不属于管理费用的是()。
- 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()。
- 在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,属于()。
- 先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算方法称为()。
- 在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的()估算。
- 估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的()。
- 关于资本金现金流量表的说法,正确的是()。
- 在房地产开发项目投资分析中,用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是()。
- 下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是()。[2016、2007年真题]
- 方案与项目投资现金流量表的说法,错误的是()。
- 下列房地产投资项目财务报表中,属于基本报表的是()。
- 考察项目全部投资的盈利能力,为各投资方案比较建立共同的基础,需要编制()。
- 房地产开发项目产生的利润总额,应首先用于()。
- 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。
- 对房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是()。
- 下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是()。
- 将借款本息视为现金流出的基本报表是()。
- 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。
- 下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。
- 某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。
- 计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是()。
- 将短期借款视为现金流入的基本报表是()。
- 财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的()分析。
- 房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在()年内延续弥补。
- 下列关于资产负债表不正确的是()。
- 房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时,资金筹措计划要与项目的()配合考虑。
- 在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中,一般不需要表述的内容是()。
- 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是()。
- 房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。
- 政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有()。
- 投资项目可行性研究的根本目的包括()。
- 可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的()。
- 可行性研究的作用有()。
- 下列属于可行性研究的依据有()。
- 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有()。
- 在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。
- 可行性研究的步骤包括()。
- 在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有()。
- 房地产开发项目策划的主要工作内容有()。
- 在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中,可行性研究中定量分析的基础包括()。
- 房地产开发项目策划中区位分析与选择包括()。
- 具体的评价方案中加以明确的内容包括()。
- 在构造评价方案过程中,通常按照()构造2~4个基本评价方案。
- 经济评价中的基础参数中的时间类参数包括()。
- 下列参数属于融资相关参数的有()。
- 在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有()。
- 经济评价中的基础参数包括()。
- 不属于房屋开发费的有()。
- 房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。[2012年真题改编]
- 下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有()。
- 编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制()。
- 土地费用估算主要包括()。
- 土地出让价款的数额是由()等多方面因素决定的。
- 勘察设计和前期工程费主要包括(),以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
- “三通一平”等土地开发费用,主要包括()。
- 房屋开发费包括()。
- 在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。
- 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括()。
- 租售方案必须明确的问题包括()。
- 在房地产开发投资的项目投资现金流量表中,现金流出不包括()。
- 下列报表中,属于房地产开发项目财务评价的基本报表有()。
- 按投资计算基础的不同,现金流量表分为()。
- 当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时,通常需要编制该企业的资产负债表,以计算()等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
- 房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括()。
- 在房地产开发项目可行性研究报告的结论中,应主要说明项目的()。
- 一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、()。
- 在评估报告中,项目经济效益评价的内容包括()。
- 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()。
-
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供的年利率为8%,期限为10年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年初便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
(1)编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
(2)试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。 -
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/(月·m2)(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年的租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。表 自有资金现金流量表(万元)
-
某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年,规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案:
该项目1~3层为宾馆,其余为住宅,建设期为3年,宾馆的总面积为5000m2,可用于经营部分为4500m2,可建成100个标准间,当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间·天)。前三年的入住率均为70%,从第四年开始稳定在85%,运营费用为经营收入的42%,建成后即可开始经营,计划经营20年,然后将宾馆整体转售,预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2,建成后全部出售,预计平均销售价为6500元/m2,销售税费为销售收入的5.5%,假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元,其中60%来源于银行贷款,其余为自有资金,贷款利率为8%,第一年投资额为总投资的20%,全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%,其中20%为自有资金,25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%,全部为银行贷款,建设期只计息不还款,建成后一次还清本息,其中,还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款,贷款期限为20年,年利率8%,本贷款按年等额还款,其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初,收入和成本发生在年末,一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。
该项目全投资目标收益率为18%,自有资金目标收益率为20%。
(1)完成下列现金流量表。
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
(3)求方案自有资金的财务净现值。表 现金流量表(单位:万元)
- 某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
-
商业区某商场共6层,每层建筑面积3000m2,土地使用年限为40年,从2016年5月18日起计。该商场1层至4层于2018年5月18日租出,租期为5年,月租金为每平方米240元,且每年不变;5层至6层于2018年7月1日租出,租期为3年,月租金为每平方米210元,现空置。
请问:现评估该商场带租约出售的价格,应优先选用哪两种估价方法,并写出估价技术路线。 -
某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2,且土地形状规则;允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%;土地使用权年限为50年;出售时间为2018年9月1日。需要评估出该块土地在2018年9月1日的售价。
请问:如果选用假设开发法进行估价,它的计算公式和技术路线是什么? -
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,估价委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 -
某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1000万元建成办公用房一幢。目前,该办公用房的市场价值为4000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问:上述观点是否正确?为什么? -
某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。
请问:该报价应采用何种估价方法为宜?在评估过程中还可以使用哪些估价方法? -
甲公司2012年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2015年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2018年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300
元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问:乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些? -
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
请问:
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么? -
某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值,估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘,估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问:采用成本法和假设开发法估价时,是否需要考虑利率调整的影响?如是,哪些参数应当考虑利率调整的影响? -
近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。
请问:结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题? -
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
请问:若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。 -
某公司一幢办公综合楼于2018年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1层、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。
请问:
写出应选用的估价方法及估价技术路线。 -
某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房地产区进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2012年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后,颇感不解,因为其实际投入成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润及利息;而评估公司认为自己的评估结果是合理的。
请问:评估公司有何理由认为其评估结果是合理的? - 甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养,租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店,并以野猪肉为卖点招揽生意。同时,甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年,因经营不善,甲公司两年未向乙公司缴纳租金,经协商不成,乙公司决意收回出租土地,对甲公司地上建筑物予以估价,抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础,而实际仅建造了一层。如果你是估价师,对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估?
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某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其中,一二层为出租商铺,三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%,二层三层差价5%,三层四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m2,三层价格为11694元/m2,四层价格为11460元/m2;从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12666+12309+11694+11460)×2360=113584440(元)。
请问:如此确定的最终结果是否正确?为什么? - 某企业一幢4层办公大楼,于3年前抵押给银行获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估,试选择两种主要的评估方法,并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
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甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用,其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2,乙地块为3680m2;经分别采用比较法测算,甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2,现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商。某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2,土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。
请问:作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。 -
市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
请问:采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与价值时点相差3年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么? -
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入,扣除
30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/m2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处? -
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元。购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。
请问:
若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些? -
某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积为7672m2;自用生产车间建筑面积为3300m2;办公楼建筑面积为1050m2;临街商业用房建筑面积为580m2,已出租。商业用房和办公用房的用地已于2018年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。
请问:
房地产估价机构应搜集哪些资料? -
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房,转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为6000m2,竣工日期为2015年5月。现委托某估价公司评估其转让价格。
请问:该估价公司应搜集哪些资料? -
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,对该项目进行评估。
请问:评估人员还需做哪些专业工作? -
某工厂拟以5000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅,要求用假设开发法评估该土地熟地价格。
请问:估价人员主要应掌握哪些相关资料? -
某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适。
请问:该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么? - 下列不属于房地产估价报告封面常见问题的是()。
- 估价报告目录中,()和估价技术报告应出现二级目录。
- 致估价委托人函应当包括()。
- 下列属于估价报告目录的问题的是()。
- 下列关于估价师声明的说法中,错误的是()。
- “估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务,或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响”,属于估价假设的()。
- 下列关于估价假设和限制条件的说法中,错误的是()。
- 鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明的内容包括()。
- 估价假设和限制条件应包括()。
- 估价目的应说明估价委托人对估价报告的()。
- 估价对象中土地基本状况的说明可以不包括()。
- 为开发商拿地而进行评估,价值类型应为()。
- 下列不适合作为估价依据的是()。
- 估价对象风险提示分析不包括()。
- 估价结果报告对估价对象的描述包括()。
- 下列属于价值类型的常见问题的是()。
- 征收估价可以采用的估价原则包括()。
- 估价对象变现能力分析内容主要包括()。
- 对于估价对象区位状况描述,不需要包括()。
- 下列不属于市场背景描述与分析内容的是()。
- 下列关于估价方法适用性分析的说法中,错误的是()。
- 比较法测算过程常见问题不包括()。
- 成本法测算步骤不包括()。
- 估价对象描述与分析主要包括()。
- 对于在建工程权益状况描述,应包括()。
- 在市场背景描述与分析中,常见的问题有()。
- 在假设开发法测算过程中,常见问题有()。
- 按照规定,目前B房地产开发公司所达到的资质是由()批准的。
- 按建筑物的层数分类,B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目应属于()建筑。
- B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目首层室内地面绝对标高为()m。
- B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目楼顶的绝对标高为()m。
- 如果B房地产开发公司希望通过施工图了解该国际宾馆外墙装修所用的材料、色彩,D建筑设计公司应为其提供()。
- 如果B房地产开发公司希望通过施工图了解该国际宾馆的楼地面做法,D建筑设计公司应为其提供()。
- 在该国际宾馆施工中,()是指导建筑单位编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。
- 按照有关规定,D建筑设计公司设计该国际宾馆的耐久年限应为()。
- 按照有关规定,D建筑设计公司在设计该国际宾馆时,应明确该国际宾馆的重要性等级为()。
- B房地产开发公司发行的债券,应属于()债券。
- B房地产开发公司发行的债券,从期限上看,该债券属于()债券。
- 在该商品住宅小区建设中,B房地产开发公司利用从其他企业借款方式筹集资金,其信用形式是()。
- 在该商品住宅小区建设中,B房地产开发公司利用从银行贷款方式筹集资金,其信用形式是()。
- 下列属于B房地产开发公司发行债券所具有特点的是()。
- 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括()。
- 该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中,若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体,则总体单位包括()竣工建筑面积。
- 该房地产开发公司在编制建筑工程预算时,可将该开发项目划分为()等单项工程。
- 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为()类。
- 若该房地产公司在本项目的开发经营过程中,其经济成本大于销售收入,则该房地产开发公司在本项目中()。
- 按照城市用地的适用性评价,该用地属于()。
- 根据题意,本案例中的基础采用()比较适宜。
- 在会计核算时,70%的住宅销售过程中发生的销售费用,应列入()会计科目。
- 银行可要求开发公司购买()。
- 总地价8000万元属于()。
- 张某的选择是否正确?
- 针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
- 评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?
- 政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?
- 评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?
- 上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
- 针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
- 评估出租人权益价值时,承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
- 说明评估承租人权益价值的技术路线。
- 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
- 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
- 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
- 2019年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?
- 写出估价技术路线。
- 上述做法中有哪些错误?
- 若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
- 居住房地产估价的常用方法有哪些?
- 写出估价技术路线。
- 简述评估该酒店的技术路线。
- 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
- 上述资料用于抵押估价是否齐全?
- 估价人员可否承诺按170万元进行估价?
- 可否按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
- 根据《城市房屋征收管理条例》和《城市房屋征收估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?
- 对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
- 针对上述情况,在估价时最恰当的做法是()。
- 评估甲厂区房地产市场价值时,应当优先考虑选用的估价方法是()。
- 评估乙厂区土地市场价值时,最适宜的估价思路是()。
- A、B座合计抵押建筑面积为()m2。
- 据调查,该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m2·天),地上1~4层的客观租金水平为3.0/元(m2·天),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是()。
- 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为()万元。
- 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是()。
- 对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是()。
- 该宗房地产的再次抵押价值为()。
- 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是()。
- 若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元,房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为()万元。
- 下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
- 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时,正确的做法是()。
- 在确定开发完成后的房地产价值时,应采用()。
- 在确定开发成本时,应采用()。
- 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括()。
- 在2006年10月时,张某的权益价格为()。
- 在2006年10月时,王某的权益价格为()。
- 如果张某是通过按揭贷款方式购买的,购买价格为10000元/m2,建筑面积为500m2,首付款比例为20%,则该店面带债务转让的价格应为()。
- 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中,正确的是()。
- 用收益法评估该宾馆的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。
- 若采用成本法估价,下列表述中不正确的是()。
- 甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款,以下判断正确的是()。
- 假若该房地产可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该房地产将发生()万元的贬值。
- 如果按工业用途进行评估,估价目的为保险估价,价值时点为2001年5月9日,其合理的评估价值约为()万元。
- 假设规划允许将其改造装修为商业用房,不考虑改造装修投资的利息、利润,价值时点同上,该厂房的市场价格约为()万元。
- 市场状况调整的主要方法是()。
- 对该可比实例的价格进行交易日期的调整,应调整为()元/m2。
- 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时,可比实例在价值时点时的价格等于()。
- 获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m2。
- 收益法的本质是()。
- 以资金时间价值观念考虑,收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值的高低不取决于()因素。
- 该房地产土地部分的现时总价为()万元。
- 该房地产建筑物部分的总价为()万元。
- 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为()万元。
- 如年资本化率为5.25%,则至少需签订()年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
- 至此为止,正常情况下,甲公司的实际花费为()。
- 2014年6月,甲公司欲出售此宗房地产,假设到2014年6月,该类工业用地地价已增值10%。设此时该房地产售价为V,则在正常市场条件下,V最可能取值为()。
- 关于以投保火灾险为估价目的保险价值估价结果3500万元的描述,正确的是()。
- 下列关于房地产抵押贷款抵押率的表述中,错误的是()。
- 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
- 该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。
- 该成片荒地的总价为()亿元。
- 假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是()。
- 该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。
- 需补交土地使用权出让金等费用为()万元。
- 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。
- 下列不属于待开发的土地是()。
- 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是()。
- 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是()。
- 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()。
- 该宗房地产2013年10月1日的价格为()元/m2。
- 在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果以某个固定的时期作为基期的话,则为()。
- 如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?
- 一般而言,评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
- 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
- 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
- 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?
- 该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
- 乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
- 张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?
- 2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
- 你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
- 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
- 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
- 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?
- 针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?
- 装修补偿应如何确定?
- 对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
- 估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
- 拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
- 乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
- 转让该项在建工程应具备哪些主要证件?
- 简述评估技术路线。
- 如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
- 如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
- 该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
- 你认为应采用什么估价技术路线?
- 对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?
- 请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
- 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
- 采用比较法,测算地下一层房地产估值时,若选择该大厦首层作为可比实例,则必须进行()。
- 采用收益法测算地下一层租金收益时,正确的做法是()。
- 采用比较法评估地下二层车位价值时,权益状况调整的内容可不包括()。
- 根据估价目的,本估价项目的价值时点应当是()。
- 注册房地产估价师应当在估价报告的()内容中对该税收政策调整进行阐述。
- 关于该市税收政策调整可能产生的影响分析,不恰当的是()。
- 采用现金流量折现法进行估价时,正确的是()。
- 在确定开发完成后的房地产价值时,应当采取()。
- 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括()。
- 关于该估价项目的说法,正确的是()。
- 本估价项目最适宜采用的估价方法是()。
- 本估价项目的估价结果不包括()。
- 导致两个估价结果差异较大的因素不包括()。
- 本案中征收评估机构的选定程序应当是()。
- 关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法,正确的是()。
- 张某对评估结果有异议,首先应当()。
- 张某就征收补偿提出的下列要求中,不合理的是()。
- 该案例中,甲公司被侵害的权利是()。
- 若甲公司要求丙公司停止其开发方案,根据相关法律规定,丙公司()。
- 该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿,对购房人和甲公司而言,赔偿人分别是()。
- 若相关当事人因协商不成起诉至法院,房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额,最合理的估价思路是()。
- 如果测算的收益价格偏高,则其原因可能是()。
- 如果两个测算结果均无误,则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
- 如果两个测算结果均无误,在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下,将上述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是()。
- 四个交易实例是否可以选作可比实例?
- 四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对他们的成交价格进行修正或者调整?
- 复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
- 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
- 该房屋估价的主要技术路线是什么?
- 乙评估机构应该搜集哪些估价资料?
- 该酒楼归属于房地产的年经营收入为()万元。
- 该酒楼房地产的年净收益为()万元。
- 对该酒楼内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是()。
- 法院第一次拍卖保留价应为()万元。
- 拍卖完成后,首先应支付的费用为()。
- 拍卖变现时的费用及税金不包括()。
- 要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中,不正确的是()。
- 房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()。
- 价值时点应是()。
- 估价的价值范围应是()。
- 能否翻建的最终批准权在()。
- 评估时依据的建筑面积应为()。
- 该公司委托评估应选择()。
- 如以拍卖方式处分该宗房地产,拍卖底价应(),否则贷款本金会有损失。
- 如拍卖成功,拍卖所得的价款应()。
- 评估中估价对象状况应选择()。
- 评估中房地产市场状况应选择()。
- 评估中的价值时点应选择()。
- 此时的估价技术路线应该是()。
- 确定评估结论的依据应是()。
- 如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则价值时点应为()。
- 该商品房预计2015年11月建成,要估测建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是()。