1.某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。