某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元，依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1).上述做法中有哪些错误？

2) .若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？