肖先生拟在2023年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款获得。公积金贷款和商业贷款期限均为10

年，均为浮动利率，2023年末公积金贷款利率为4%,商业贷款利率为6%,均采用等额本息方式在每年末还款。

该商品房两年后交付，可直接拎包入住。肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后(2033年末)退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元。若该商品房用于出租，每年末可获得税后租金6万元。

肖先生拟在第5年末(2028年末)提前偿还10万元的商业贷款本金。预计第5年末公积金贷款利率下降至3%,商业贷款利率下降至5%。

整个购房方案的等风险投资必要报酬率为9%。

要求：