天津市某房地产综合开发公司，是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。
（1）公司于2016年初斥资建成一栋商业楼，并于当年末完工。2019年12月，公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议，自2020年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场，同时提供相应的物业管理服务，该商业集团每月支付给房地产公司不含税租金200万元，合同约定租赁期限为3年，租金按年支付。
房地产公司针对上述业务，2020年房产税纳税情况如下：应按租金收入缴纳房产税＝200×12×12%＝288（万元）经过一年的运作，企业发现自身的税负偏重，就此问题咨询税务师事务所。税务师通过对房地产公司财务情况分析得知，租金200万中的30%为物业管理费的收入，在签订合同的时候，采取一揽子的办法，约定租金200万元。就此情况，税务师建议企业可以在租赁合同中约定，租金为140万元，物业管理费为60万元。
（2）2020年6月，将以前年度购入的一栋办公楼转让，作为公共租赁住房房源，合同注明取得不含税销售收入2000万元，无法取得该办公楼的评估价格；该办公楼原购房发票上注明购买日期为2013年4月，不含税价格为1200万元，已提取折旧600万元。购入该办公楼时缴纳的契税为36万元，并且能提供契税完税证明。土地增值税允许扣除的税金及附加为45万元。
（1）就税务师提出的新方案，向客户阐述相关政策依据。以企业当年房产税负担的税金为判断标准，指明新方案是否可行。
（2）计算该公司应缴纳的土地增值税。