1.张先生年收入18万元，年初首付30万元，贷款30万元买入总价60万元的自用住房，贷款期限20年，贷款年利率6%，按年等额本息还款。张先生计划10年后将该住房按成本价出售，并将售房净收入作为首付款的一部分，不足部分用储蓄筹集，购入届时价值为160万元的住房，贷款六成。假设张先生收入保持不变。在不考虑相关税费和其他理财目标的情况下，假设张先生从今年起每年末将年收入的10%用于准备购房首付款，则他的投资报酬率至少应为（），才能完成换房计划。（答案取最接近值）